Оценка недвижимого имущества» Обоснование рыночной стоимости помещения столовой, расположенного по улице Российской дом №15 в п.Патруши

 

Доходный подход предполагает, что стоимость недвижимости на дату оценки равна текущей стоимости чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет от сдачи объекта в аренду или размещения на его территории доходного бизнеса.

Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью, в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде, т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи помещения в аренду. При оценке недвижимости, в отличие от оценки бизнеса, различием в рисках аренды и бизнеса принято пренебрегать.

Функциональное назначение помещения для аренды определяют, исходя из наилучшего и наиболее эффективного его использования.

При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные (в будущем) данные. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов - потоки денежных средств, для различных объектов должны рассчитываться на одинаковой основе. В настоящем расчете использовались прогнозные данные.

Выбор коэффициента капитализации - один из ключевых моментов в рамках доходного подхода.

Стоимостную оценку в рамках доходного подхода применительно к оценке недвижимого имущества можно представить в виде следующей формулы:

 

 

Где: PV - текущая стоимость объекта оценки;

NOI - чистый операционный доход;

R - коэффициент капитализации.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

• анализ рынка аренды и продажи с целью определения коэффициента капитализации;
• определение чистого операционного дохода;
• расчет стоимости объекта оценки.

Стоимость земельного участка (местоположение) автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного данным подходом.

 

2.9.1 Определение чистого  операционного дохода

 

Чистый операционный доход - рассчитанная устойчивая величина дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительного (эффективного) валового дохода всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений). Расчет чистого операционного дохода начинается с определения потенциального валового дохода от использования имущества. Расчет чистого операционного дохода приведен в таблице 7.

Потенциальный валовой доход - это общий валовой доход от недвижимости при 100% загрузке.

Далее в процессе оценки объекта определялся эффективный валовой доход, который представляет собой разницу между потенциальным валовым доходом и поправкой на недоиспользование объекта на полную мощность.

При определении поправки на недоиспользование объектов учитывался следующий фактор: В данном районе дефицит альтернативных предложений аналогичных объектов.

В связи с выше изложенным поправка на возможное недоиспользование объекта принимается равной - 15%.

Операционные расходы были приняты в размере 15% от действительного валового дохода на основании проведенного маркетингового исследования и данных аналитических статей ряда профессиональных изданий.

 

 

2.9.2 Анализ ставок аренды  производственных зданий

 

Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений аналогичного функционального назначения. В рамках данного подхода проводится анализ рынка с целью установления арендных ставок для типов зданий, которые бы являлись сопоставимыми с оцениваемыми зданиями. Для устранения разницы между объектами аналогами и объектами анализа, необходимо произвести корректировки с тем, чтобы сопоставимый объект был настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно.

Данные об отобранных для сравнения объектах по арендам аналогичных производственных зданий приведены в Таблице 4.

 

Таблица 4

Данные	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Источник информации	www.upn.ur.ru	www.otkroi.ru	www.nedvigimost.ru
Адрес	п.Б.Исток,ул. Черняховского, 87	г. Екатеринбург, ул. Металлургов, 118	г. Березовский, ул. Отто Шмидта, 14
Совершенная сделка или предложение	предложение	предложение	предложение
Переданные имущественные права	аренда	аренда	аренда
Рыночные условия время	Январь 2014	Январь 2014	Январь 2014
Физические характеристики	120	145	130
Дополнительные улучшения	-	-	-

Далее приводится описание поправок к величине арендной платы на различия, которые имеются между оцениваемым объектом и сравниваемыми аналогами.

Поправки к величине арендной платы на различия, которые имеются между оцениваемым и сравниваемыми объектами, приведены в Таблице 8(таблица корректировок по арендным платежам).

 

 

Таблица 5

Обоснование корректировок, примененных в Таблице 6

 

Корректировка по элементу сравнения	Объект сравнения	Обоснование корректировки
1. Совершенная сделка или предложение	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Подразумевается разница между сделкой и предложением. Обычно составляет 0-20%. Корректировка -15%.
2. Переданные имущественные права	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Подразумевается поправка на разницу в стоимости между полными правами частной собственности и не полными, составляет 5-10%. Корректировка не вводилась.
3. Условия рынка (время предложения)	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Подразумевается изменение стоимости на рынке недвижимости по истечении определенного срока времени между объектом оценки и аналогами. Все аналоги предлагаются к продаже на дату Оценки. Было принято решение не вводить корректировки на объекты - аналоги
4. Поправка на площадь	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на площадь обусловлена тем, что при прочих равных условиях, большие по площади помещения имеют более низкую удельную цену. Поправка не вводилась, поскольку оцениваемые помещения могут быть сданы в аренду как полностью, единым объектом, так и по частям, нескольким арендаторам.
5. Местоположение объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на местоположение определена в процентах, исходя из разницы в ценах продажи на объекты недвижимости с местоположением вблизи объекта оценки и вблизи аналогов. Объекты аналогичного назначения имеют различное местоположение, которое непосредственно влияет на цену объекта. Корректировка-10%.
6. Состояние объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на состояние объекта определяется в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные объекты с различным состоянием объектов. Корректировка -9%
7. Дополнительные улучшения	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на дополнительные улучшения определена в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные объекты с наличием данных улучшений или их отсутствием. Поправка не вводилась.
8. Расположение объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Определяется в процентах исходя из разницы в ценах продажи на аналогичные объекты с различным расположением объектов недвижимости (отдельно стоящие, встроенные).

Таблица 6

Расчет арендной ставки.

 

Элемент сравнения	Ед. изм.	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
			Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Арендная ставка	руб./м2		1100	1050	1000
Общая площадь	м2	158	120	145	130
Совершенная сделка или предложение			предложение	предложение	предложение
Корректировка	%		-15	-15	-15
Скорректированная цена	руб./м2		935	892,5	850
Переданные имущественные права		полное	полное	полное	полное
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		935	892,5	850
Условия рынка (время предложения)		Апрель 2013	Апрель 2013	Апрель 2013	Апрель 2013
Корректировка	%		0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена	руб./м2		935	892,5	850
Местоположение		п.Патруши, ул.Российская, 15	п.Б.Исток, ул. Черняховского, 87	г.Екатеринбург, ул. Металлургов, 118	г.Березовский, ул, Отто Шмидта,14
Корректировка	%		0	0	-10
Скорректированная цена	руб./м2		935	892,5	765
Состояние объекта		Хорошее	Отличное	Хорошее	Хорошее
Корректировка	%		-9	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		850,85	892,5	765
Дополнительные улучшения		-	-	-	-
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		850,85	892,5	765
Расположение объекта		Встроенное	Встроенное	Встроенное	Встроенное
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		850,85	892,5	765
Выводы:
Общая валовая коррекция			-24	-15	-25
Весовой коэффициент			0,3	0,35	0,35
Арендная ставка	руб./м2	840,38

 

2.9.3 Определение коэффициента  капитализации

Определение коэффициента капитализации произведено с использованием метода рыночной экстракции, сущность которого заключается в выборе нескольких объектов (не менее трех), принадлежащих к тому же сегменту рынка, что и объект оценки при наиболее эффективном использовании. По каждому из подобных объектов должна быть известна цена продажи/цена предложения и фактическая/предлагаемая ставка арендной платы.

Далее проводится расчет чистого операционного дохода по каждому из подобных объектов исходя из проведенного анализа сегмента рынка. По отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичные для сегмента рынка коэффициент недозагрузки и ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду.

Величина коэффициента должна находиться в пределах диапазона значений коэффициента капитализации, определенного для рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки, в соответствующем разделе Отчета. Для оцениваемого объекта величина коэффициента капитализации определена как среднее значение по сопоставимым объектам (таблица 7).

 

Таблица 7

№ пп	Характеристики	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1	Цена предложения	5600100	6000100	5800100
2	Поправка на торг	-10%	-10%	-10%
3	Предполагаемая цена продажи	5040090	5400090	5220090
4	Сдаваемая площадь, кв.м.	120	145	130
5	Ставка арендной платы, руб/кв.м.	1100	1050	1000
6	ПВД	1584000	1644300	1482000
7	Коэффициент (загрузки) использования площади	0,95	0,90	0,95
8	ДВД	1504800	1479870	1407900
9	Операционные расходы	15%	15%	15%
10	ЧОД	1279080	1257889,5	1196715
11	Коэффициент капитализации	0,25	0,23	0,23
12	Средний коэффициент капитализации	0,24