Оценка недвижимого имущества» Обоснование рыночной стоимости помещения столовой, расположенного по улице Российской дом №15 в п.Патруши

Далее оценщик либо самостоятельно, либо с привлечением сторонних специалистов определяет стоимость устранения этих недостатков и полученную стоимость сопоставляет с ожидаемыми доходами.

Другим методом определения функционального износа является прямой расчет его устранения. Например, на предприятии система очистки выходящего в атмосферу дыма 1983г., которая не соответствует требованиям и стандартам настоящего времени; стоимость замены этой системы очистки дыма на современную, будет составлять по расчётам 10000000 рублей. Именно эти 10000000 рублей и будут составлять величину функционального износа. Как правило, на практике для исчисления величины функционального износа применяются сочетание различных методик. В этом случае величина функционального износа будет равна сумме результатов по каждой из методик.

 

Экономический износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешних факторов (политических, экономических, экологических и т. д.).

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

• метод капитализации потерь в арендной плате сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий.
• метод парных продаж требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта.
• метод эффективного возраста основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и гипотезе о том, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к сроку экономической жизни (СЭЖ), как накопленный износ (И) к полной стоимости воспроизводства (ПСВ).

 

2. Задание на  оценку

 

2.1 Проведение оценки

 

2.1.1 Основание для проведения оценки

На основании договора от 14 февраля  2014 г. №13-09/13, ЗАКАЗЧИК поручает, а ОЦЕНЩИК производит оценку рыночной стоимости торгового помещения, расположенного по адресу: Россия, Свердловская обл., Сысертский район, п. Патруши, ул. Российская, дом 15.

 

2.1.2 Наименование объекта оценки

Объектом оценки является столовая, расположенная по адресу: Россия, Свердловская обл., Сысертский район, п.Патруши, ул. Российская, дом 15. Площадь: Общая 158 кв. м.

 

2.1.3 Имущественные права на объект оценки

Оцениваемый объект:

Основное строение торговое помещение. Площадь: общая 158 кв. м. Этажность: 1. Адрес (местоположение): Россия, Свердловская обл., Сысертский район, п.Патруши, ул. Российская, дом 15, принадлежит на праве частной собственности:

Евгению Евгеньевичу Гализдре, дата рождения: 28.04.1992 г. Место рождения: Россия, Свердловская обл., п.Патруши, Пол: мужской. Гражданство: Россия. Паспорт гражданина Российской Федерации:

серия 1234 №123456, код подразделения 123-345, дата выдачи 10.07.2013 г. Орган, выдавший документ: Центральным УВД г. Екатеринбурга. Адрес постоянного места жительства: Россия, г. Екатеринбург, ул. Корепина 64.

На основании:

Договора купли/продажи от 10.07.2003 г.

Государственная регистрация права произведена Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Челябинской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.05.2003 г. сделана запись регистрации: № 82-82-20/038/2003-34, выдано свидетельство о государственной регистрации: серии 82 АБ №871692 (дата выдачи 23.06.2003 года.);

 

2.1.4 Дата оценки

Оценка объекта оценки выполнена на дату оценки 16 февраля 2014 г.

Под датой проведения оценки подразумевается календарная дата, по состоянию на которую, определяется стоимость объекта оценки.

 

2.1.5 Цель оценки

Определение рыночной стоимости объекта оценки

 

2.1.6 Назначение оценки

Приобретение объекта с целью сдачи его в аренду

 

2.1.7 Вид стоимости

Рыночная стоимость

 

2.1.8 Форма отчета

Письменная.

 

2.1.9 График проведения оценки

16 февраля 2014 г. – 10 марта 2014 г.

 

2.1.10 Дата составления отчета об оценке

3 марта 2014 г.

 

2.2 Сведения о  заказчике оценки и об оценщике

 

2.2.1 Сведения о заказчике оценки

Евгений Евгеньевич Гализдра, дата рождения: 28.04.1992 г. Место рождения: Россия, Свердловская обл., п.Патруши, Пол: мужской. Гражданство: Россия. Паспорт гражданина Российской Федерации:

серия 1234 №123456, код подразделения 123-345, дата выдачи 10.07.2013 г. Орган, выдавший документ: Центральным УВД г. Екатеринбурга. Адрес постоянного места жительства: Россия, г. Екатеринбург, ул. Корепина 64.

 

2.2.2 Сведения об оценщике

Настоящий отчет выполнен следующим специалистом:

Оценщик – Мингалева Евгения Алексеевна, с 13 января 2014 года являющийся членом Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков «Свободный Оценочный Департамент» (г. Екатеринбург) за регистрационным №1234, имеющий диплом о профессиональной переподготовке «Уральского Государственного Экономического Университета» по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» ПП № 963721 от 10.01.2013 г. Профессиональная ответственность оценщика застрахована ОАО «Военно-страховая компания», Свердловский филиал, страховой полис № 09920Е836979 выдан «12» января 2014 г. Стаж работы в оценочной деятельности 1 месяц.

 

2.2.3 Данные об оценочной организации

ООО «Оценка+», в лице директора Полковой Валентины Петровны, действующего на основании Устава.

Реквизиты организации: 454080, г. Екатеринбург, ул. Таганская, дом 14 , корпус Б, ИНН 7445613909, р\с 40787213987110002315 в ОАО «Сбербанк России», к\с 30101390900000000231, БИК 047501399. Тел.: 8 (351) 271-66-18, e-mail: ural_invest@mail.ru. ОГРН 1097448001395, присвоен 18 июля 2009 г.

Юридический адрес: 454080, г. Екатеринбург, ул. Таганская, дом 14, корпус Б.

На основании трудового договора в ООО «Оценка+» работает:

Оценщик - Мингалева Евгения Алексеевна, с 13 января 2014 года являющийся членом Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков «Свободный Оценочный Департамент» (г. Екатеринбург) за регистрационным №1234, имеющий диплом о профессиональной переподготовке «Уральского Государственного Экономического Университета» по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» ПП № 963721 от 10.01.2013г. Профессиональная ответственность оценщика застрахована ОАО «Военно-страховая компания», Свердловский филиал, страховой полис № 09920Е836979 выдан «12» января 2014 г. Стаж работы в оценочной деятельности 1 месяц.

 

2.3 Допущения и ограничительные условия

 

Сертификат качества оценки, являющейся частью настоящего Отчёта, ограничивается следующими условиями:

1. Юридическая экспертиза чистоты прав собственности не производилась.
2. При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования, а также при анализе текущего и будущего использования предполагалось, что уровень управления данной собственностью будет на уровне, не ниже среднерыночного.
3. Заказчик должен принять условие без моего письменного согласия не упоминать моё имя или мой отчет, полностью или частично, в каком либо документе, передаваемом третьим лицам, не связанным с задачей оценки. Согласно установленным профессиональным стандартам, Оценщик аналогично сохранит конфиденциальность в отношении информации, полученной от Заказчика, или полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.
4. Оценщик не несёт ответственности за юридическое описание права собственности на оцениваемое имущество, достоверность которого принимается со слов Заказчика. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговорённых в Отчёте.
5. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчёта или оцениваемого имущества, кроме, как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.
6. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчёта, были получены из надёжных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это, возможно, делаются ссылки на источник информации.
7. Мнение Оценщика относительно рыночной и других видов стоимости, отличных от рыночной стоимости действительно только на дату оценки и для целей указанных в Отчёте. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.
8. Отчёт об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном конкурентном рынке по цене, равной указанной в Отчёте.

 

2.4 Применяемые стандарты оценочной деятельности

 

Подписавший данный Отчёт (далее - Оценщик) настоящим удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у него данными:

1. Факты, изложенные в Отчёте, верны и соответствуют действительности.
2. Содержащиеся в Отчёте анализ, мнение и заключения принадлежат самому оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего Отчёта.
3. Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе и действуют непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.
4. Вознаграждение оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в Отчёте.
5. Оценка рыночной стоимости выполнена в соответствии с Федеральным Законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом от 27.07.2006 г. №157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утверждёнными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации №254 от 20 июля 2007 г., Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации №255 от 20 июля 2007 г., Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации №256 от 20 июля 2007 г., Кодекса этики Российского Общества оценщиков и «Международными стандартами оценки МСО 2000» с учетом опыта оценки объектов движимого имущества и методики, одобренной «Институтом профессиональной оценки» Финансовой Академии при Правительстве Российской Федерации, г. Москва.

 

2.5 Описание объекта  оценки

 

2.5.1 Местонахождение и местоположение объекта оценки

Таблица 1

Местоположение	Сысертский район, п.Патруши, ул.Российская, дом 15
Градостроительная зона и соответствие зонированию	Коммерческое помещение
Развитость инженерной инфраструктуры	Водоснабжение, электроснабжение, канализация, теплоснабжение, телефон, радио, wi-fi
Подъезд, транспортная доступность	Транспортная доступность отличная
Экономическое местоположение	Объект находится в жилой зоне района Сысертский
Типичное использование окружающей недвижимости	Жилые/Коммерческие помещения
Рельеф и почвы	Рельеф спокойный
Состояние окружающей среды (локальное)	Загрязненность воздуха в пределах нормативных показателей по Сысертскому району, уровень шума средний, территория освещается, систематически убирается
Социальная инфраструктура	Жилые/Коммерческие помещения
Внешнее благоустройство	Территория характеризуется средним озеленением, имеется парковка для машин, подъездные пути - асфальтированная дорога в удовлетворительном состоянии

 

 

 

 

 

2.5.2 Техническое  описание объекта оценки

 

Таблица 2

Техническое описание объекта оценки представлено в таблице 2

Характеристика объекта	Описание
Торговое помещение, расположенное по адресу: Россия, Свердловская обл., Сысертский район, п.Патруши, ул.Российская, дом 15
Год постройки (ориентировочно)	(ориентировочно)1976
Проект	Оцениваемый объект, спроектирован как здание коммерческого назначения
Текущее назначение здания	Коммерческое помещение
Площадь	158 кв.м.;
Высота помещений	Помещений 3,3 м.;
Объем помещения	520 куб. м.;
Строительные характеристики
Фундамент	Ж/б блоки
Стены	Ж/б панели
Перекрытия	Ж/б плиты
Перегородки	Гипсокартон, шумоизоляция
Кровля	Металлочерепица
Кровля	Бетон, дощатые
Проемы оконные	Деревянные, двойные
Проемы дверные	Деревянные, щитовые
Внутренняя отделка	Простая
Группа капитальности	II
Системы инженерного обеспечения
Водопровод	Да
Электросеть	Да
Канализационная сеть	Да
Отопление	Да
Телефон	Да
Сигнализация	Да
Внешнее окружение
Транспортная доступность	Отличная
Рельеф	Спокойный
Затопляемость	Нет
Опасность окружающей среды	Нет

 

Качественные и количественные характеристики установлены на основании технического паспорта на здание и личного осмотра.

 

2.6 Анализ рынка объекта оценки

 

В настоящее время в п.Патруши функционируют 7 столовых 1400 кв. м. Средняя арендная ставка по городу равна 585 рублей за кв.м в месяц.

Спрос

В 2011 г. был отмечен рост денежных доходов населения Екатеринбурга и Свердловской области. Темп прироста данного показателя составил около 5% (Росстат). Росту доходов населения соответствовал и рост посещения кофе, столовых, пиццерий и т.д.