Оценка недвижимого имущества» Обоснование рыночной стоимости помещения столовой, расположенного по улице Российской дом №15 в п.Патруши

 

Таким образом, коэффициент капитализации для объекта оценки составляет 0,24.

 

2.9.4  Стоимость объекта  оценки, рассчитанная с помощью  доходного подхода

Расчет рыночной стоимости объекта оценки представлен в таблице 8.

 

Таблица 8

Показатель	Значение
Ставка аренды (руб./месяц)	840,38
Сдаваемая площадь, кв.м.	158
Потенциальный валовой доход (ПВД)	1593360,48
Коэффициент недоиспользования	0,05
Потери арендной платы	79668,02
Действительный валовой доход	1513692,46
Операционные расходы %	15
Чистый операционный доход	1286638,6
Ставка капитализации	0,24
Рыночная стоимость объекта	5360994,00

 

Вывод: Рыночная стоимость общественной столовой, расположенной по адресу: Россия, Свердловская обл., Сысертский район, п. Патруши, ул. Российская, дом 15 по состоянию на дату оценки, выполненная доходным подходом, с учетом округления соответствует: 5360994,00(пять миллионов триста шестьдесят тысяч девятьсот девяносто четыре) рубля, в том числе НДС.

 

2.10 Определение рыночной  стоимости объекта с помощью  сравнительного подхода

 

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи.

На этапе сбора исходной информации находят данные о сделках купли - продажи объектов, сходных с оцениваемым и предложений по продаже объектов недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты аналогии затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Считается, что стоимость земельного участка автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного данным подходом.

Все корректировки определяются от цены продажи сопоставимого объекта с целью исключения различий между ним и объектом анализа; таким образом, сопоставимый объект делается настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно. Все корректировки производятся в соответствии с экспертной шкалой, разработанной оценщиком и основывающейся на долговременной статистике. (При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту анализа).

При применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации. Метод прямого сравнительного анализа продаж предполагает следующую последовательность этапов:

• 1 этап - выявление недавних продаж сопоставимых объектов на рынке недвижимости;
• 2 этап - проверка достоверности информации о сделках;
• 3 этап - определение единиц сравнения (1 м2, м3, объект целиком) и элементов сравнения, оказывающих существенное воздействие на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
• 4 этап - внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом;
• 5 этап - согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения для внесения корректировок к ценам объектов - аналогов, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

А. Совершенная сделка или предложение (поправка учитывает разницу между стоимостью предложения и фактической ценой сделки).

В данном случае на этапе сбора исходной информации оценщику не удалось найти данные о сделках купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым, для определения его рыночной стоимости. Поэтому было принято решение опираться на цены предложения. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное положение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. Однако в данном случае следует произвести корректировку стоимости аналогов, которая будет учитывать разницу между стоимостью предложения и фактической ценой сделки.

Б. Переданные имущественные права (поправка учитывает разницу юридического статуса (набора прав) между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом).

В. Рыночные условия = время (поправка для учета изменений рынка со времени сопоставимой продажи и до даты анализа).

Г. Местоположение (степень привлекательности участка для текущего использования).

Д. Физические характеристики (выявляются и рассматриваются только крупные физические сходства и различия, часто требуется больше одной поправки для учета различий в физических характеристиках):

- отличие в площадях;

- отличие в объеме.

Е. Состояние объекта.

Ж. Дополнительные улучшения

 

2.10.1 Расчет стоимости

 

Представленная ниже информация о сопоставимых объектах-аналогах по производственным зданиям получена оценщиком в результате исследования рынка:

Сопоставимый объект 1. п.Б.Исток, Черняховского,87. Тип недвижимости: Столовая. Площадь объекта, м2: 120. Цена: 5 600 тыс. руб.

Сопоставимый объект 2. г. Екатеринбург,. ул. Металлургов,118. Тип недвижимости: Столовая. Площадь объекта, м2: 145. Цена: 6 000 тыс. руб.

Сопоставимый объект 3. г. Березовский, ул. Отто Шмидта,14. Тип недвижимости: Столовая. Площадь объекта, м2:130. Цена: 5 800 тыс. руб.

Таблица 9

 

 

Корректировка по элементу сравнения	Объект сравнения	Обоснование корректировки
1. Совершенная сделка или предложение	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Корректировка отражает нетипичные для рынка отношения между покупателем и продавцом. Следует отметить, что мы анализировали рынок предложений на продажу. Среднестатистически считается, что предложения таких объектов от стоимости в продаже отличаются от 0 до 30%.
2. Переданные имущественные права	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Подразумевается поправка на разницу в стоимости между полными правами частной собственности и не полными. Корректировка не применялась.
3. Условия рынка (время предложения)	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Подразумевается изменение стоимости на рынке недвижимости по истечении определенного срока времени между объектом оценки и аналогами. Все аналоги предлагаются к продаже на дату оценки. Было принято решение не вводить корректировки на объекты - аналоги.
4. Поправка на площадь	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Объекты аналогичного назначения имеют схожую площадь, что несущественно влияет на цену объекта. Поправка не вводилась.
5. Местоположение объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на местоположение определена в процентах, исходя из разницы в ценах продажи на объекты недвижимости с местоположением вблизи объекта оценки и вблизи аналогов. Объекты аналогичного назначения имеют различное местоположение, которое непосредственно влияет на цену объекта. Корректировка - 10%.
6. Состояние объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на состояние объекта определяется в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные объекты с различным состоянием объектов. Корректировка - 9%
7. Назначение помещения	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на назначение помещения определена в процентах исходя из разницы в ценах продаж на аналогичные объекты с различным назначением помещения. Все аналоги схожего назначения, поправка не вводилась.
8. Расположение объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Определяется в процентах исходя из разницы в ценах продажи на аналогичные объекты с различным расположением объектов недвижимости (отдельно стоящие, встроенные).

 

Обоснование корректировок, примененных в Таблице 10

 

Таблица 10

Элемент сравнения	Ед. изм.	Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи	руб./м2		5 600 100	6 000 100	5 800 100
Общая площадь	м2	180	120	145	130
Цена 1 кв.м. площади	руб./м2		46667,5	41380	44616,2
Совершенная сделка или предложение			предложение	предложение	предложение
Корректировка	%		-15	-15	-15
Скорректированная цена	руб./м2		39667,4	35173	37923,8
Переданные имущественные права		полное	полное	полное	полное
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		39667,4	35173	37923,8
Условия рынка (время предложения)		Февраль 2014 г.	Февраль 2014 г.	Февраль 2014 г.	Февраль 2014 г.
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		39667,4	35173	37923,8
Поправка на площадь объектов оценки	м2	180	120	145	130
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		39667,4	35173	37923,8
Местоположение		п.Патруши, ул.Российская, 15	п.Б.Исток, ул. Черняховского, 87	г.Екатеринбург, ул. Металлургов, 118	г.Березовский, ул. Отто Шмидта,14
Корректировка	%		0	0	-10
Скорректированная цена	руб./м2		39667,4	35173	34131,4
Состояние объекта		Хорошее	Отличное	Хорошее	Хорошее
Корректировка	%		9	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		36097,3	35173	34131,4
Назначение помещения		Столовая	Столовая	Столовая	Столовая
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		36097,3	35173	34131,4
Расположение объекта		Встроенное	Встроенное	Встроенное	Встроенное
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		36097,3	35173	34131,4
Выводы:
Общая валовая коррекция	%		-24	-15	-25
Весовой коэффициент			0,3	0,35	0,35
Стоимость объекта	35085,73 руб./м2
Стоимость объекта	5543545,00 руб.

Вывод: Рыночная стоимость столовой, расположенной по адресу Россия, Свердловская обл., Сысертский район, п. Патруши, ул. Российская, дом 15 по состоянию на дату оценки, выполненная сравнительным подходом, с учетом округления соответствует: 5543545,00 (пять миллионов пятьсот сорок три тысячи пятьсот сорок пять) рублей, в том числе НДС.

 

2.11 Согласование результатов

 

При определении обоснованной рыночной стоимости объекта оценки были применены все три подхода к оценке рыночной стоимости - затратный, сравнительный и доходный.

В итоге были получены следующие результаты:

 

Таблица 11

Идентификация объекта оценки	Общественная столовая. Площадь: общая 158 кв. м. Адрес (местоположение): Россия, Свердловская обл., Сысертский район, п. Патруши, ул. Российская, дом 15
Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная:
- сравнительным подходом	5543545,00
- доходным подходом	5360994,00
- затратным подходом	1928992,99

 

Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяется по следующим критериям:

1.Возможность отразить действительные  намерения потенциального покупателя  или продавца.

2.Тип, качество и обширность  информации, на основе которых  проводится анализ.

Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.

Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность.

При согласовании результатов применялся метод экспертной средневзвешенной оценки. При этом методе каждому из использованных в оценке подходов придаются различные весовые коэффициенты, отражающие долю каждого метода в определении итоговой стоимости:

Анализируя применимость каждого подхода при оценке объектов, оценщик пришел к следующим выводам:

При оценке данных объектов результаты, полученные при использовании сравнительного подхода, в наибольшей степени отражают его рыночную стоимость.

На основе анализа применимости каждого метода для оценки объекта были рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов к определению итоговой стоимости.