Оценка коммерческой недвижимости

       Наиболее  распространенные корректировки, относящиеся  к физическим характеристикам сравниваемых объектов – корректировка на износ  и на вид отделки. Расчет корректировки  на физический износ произведен в  таблице «Аналоги для сравнительного подхода» по формуле:

       

       3) Корректировка на вид отделки

       Корректировка определяется методом прямого анализа  характеристик на основе расчета  стоимости проведения ремонта с  разным уровнем отделки: типовой, улучшенного  качества и высококачественной (евро).

       Расчет  производить исходя из следующих  условий: ремонт производится в помещении  площадью 60 кв. м и высотой 3 м, имеющем два окна и две двери. Цены на материалы и проведение работ принимать на основе текущего анализа рынка. Расход материалов – исходя из размеров помещения

Корректировка на вид отделки
Nп/п	Конструкционные элементы	Типовая отделка	Отделка улучшенного  качества
1	Полы	Линолеум по ДСП	Ламинат по фанере
	Стоимость материалов(1м.кв.)	320	370
	Стоимость работ(1м.кв.)	100	160
	Всего	420	530
2	Стены	Штукатурка	Гипсокартон
	Стоимость материалов(1м.кв.)	80	95
	Стоимость работ(1м.кв.)	170	210
	Всего	250	305
		Простые обои	Обои улучшенного  качества
	Стоимость материалов(1м.кв.)	50	90
	Стоимость работ(1м.кв.)	85	100
	Всего	135	190
3	Отделка потолков	Шпаклевка и  побелка	Потолки"ARMSTRONG"
	Стоимость материалов(1м.кв.)	50	200
	Стоимость работ(1м.кв.)	120	180
	Всего	170	380
4	Окна	Простые деревянные в блоках	Стеклопакеты
	Стоимость материалов.	3700	8000
	Стоимость работ.	280	640
	Всего	3980	8640
5	Двери	Простые фанерные	Филенчатые  деревянные
	Стоимость материалов.	1700	2700
	Стоимость работ.	900	1500
	Всего	2600	4200
	Стоимость работ  для помещ. Площ. 60кв.м (bxl=12x5м; h=3,0м; 2 окна 1,5х1,4; 2 двери 1х2,1)	84365	126315
	Стоимость 1 кв.м	1406,08	2105,25
	Корректировка типовая-улучшенная	0,668	понижающая
	Корректировка улучшенная-типовая	1,497	повышающая

 

       4) Корректировка на условия финансовых  расчетов 

       Для объекта-аналога 1 принимаются следующие  условия: аналог продан при условии  рассрочки платежа равными суммами  на 12 месяцев, ставку дисконтирования  принять по средней ставке кредита 15%. 

       5) Корректировка на переданные  права собственности

       Для объекта-аналога 4 необходимо принять  условие: аналог продан с обременением арендного договора на срок 2 года, контрактная  арендная ставка меньше рыночной на 20%, ставка дисконтирования 12% 
 
 
 
 

       Расчет  стоимости объекта по сравнительному подходу.

№ п/п	Элементы сравнения	Ед. изм.	Объект  оценки		Сопоставимый  объект  №1	Сопоставимый  объект  №2		Сопоставимый  объект  №3			Сопоставимый  объект  №4
1	Тип объекта		Торговое  помещение		Торговое помещение	Торговое  помещение		Торговое  помещение			Торговое помещение
2	Местоположение  объетка		ул. 1-Поссадская		г. Орел, ул. Горького	г. Орел, ул. Красноармейская(р-н обл.прок-ры)		г. Орел, ул. Салтыкова-Щедрина			г. Орел, ул. Веселая  слобода
3	Цена предложения/ Цена продажи	руб.			5 000 000	2 500 000		2 600 000			2 660 000
4	Общая площадь	кв.м.	50		72	42		45			61
5	Цена за ед. общей  площади	руб./ кв.м.			69 444	59 524		57 778			43 607
6	Наличие обременений, цена  продажи				Обременений нет, продажа-по рыночной цене	Обременений нет, продажа-по рыночной цене		Обременений нет, продажа-по рыночной цене			Обременений нет, продажа-по рыночной цене
7	Состояние (внешний  вид)				С улучшенной отделкой	С улучшенной отделкой		С улучшенной отделкой			С улучшенной отделкой
Внесение  корректировок
8	Переданные права собственности				собственность без обременения	собственность без обременения		собственность без обременения			обременение арендным договором на срок 2 года, контрактная  арендная ставка меньше рыночной на 20%, ставка дисконтирования 12%;Адог=987; Арын=1234
9	Расчет корректировки										ЧОД дог. =722 630 ЧОД рын. =903 288 Δ ЧОД = РМТ =180 658 i (%) =12% n =2 Фактор  текущей стоимости=1,69005 К = PV (PMT) = 305321
10	Корректировка	руб.			0	0		0			5 005
11	Условия финансирования		Продан  при условии рассрочки платежа  равными суммами на 12 мес., ставка дисконтирования 15%		типичные	типичные		типичные
12	Расчет корректировки		FV =2 500 000  i (%) =0,15   n =1 Фактор текущей стоимости денежной единицы =0,861509  PV =2 153 773  К = -346 227
13	Корректировки	руб			-4 809	0		0			0
14	Скорректированная стоимость	руб./ кв.м.
					64 635	59 524		57 778			48 612
15	Дата предложения		Март 2012 г.		Март 2012 г.	Март 2012 г.		Март 2012 г.			Март 2012 г.
16	Корректировки				1,00	1,00		1,00			1,00
17	Местоположение		центр	центр		центр	центр				окраина
18	Корректировка				1,00	1,00		1,00			1,36
19	Физические  характеристики (физический износ, %)	Износ (%)	5		20	15		20			15
20	Корректировка	%			1,19	1,12		1,19			1,12
21	Вид внутренней отделки		улучшенная		улучшенная	улучшенная			типовая		типовая
22	Корректировка				1,00	1,00		1,50			1,50
23	Скорректированная цена	руб./м2			79 223	68 667		108 290			116 622
24	Совокупная  корректировка				14%	15%		87%			167%
25	Весовой коэффициент			4		3			2		1
26	Стоимость 1 кв.м  объекта оценки, руб.		85 610
27	Стоимость объекта  оценки, руб.		4 280 500

 

        

 

       

       9. Оценка износа

       Износы  связываются с общей потерей  стоимости объекта недвижимости под воздействием различных факторов. Учет износов производится главным  образом в затратном и сравнительном  подходах, в доходном подходе учитываются  определенные затраты на ремонтно - восстановительные работы.

       В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу  между восстановительной стоимостью и рыночной стоимостью оцениваемого объекта.

       Методология затратного подхода заключается  в определении всех понесенных затрат по вступлению в права собственности (аренды, пользования) на земельный  участок (далее ЗУ), определении стоимости  нового строительства объектов со внесением  износов. Общепринято рассчитывать затратный подход (например, здание с участком земли), исходя из следующих  выражений:

       1). При денежном выражении износов  и отсутствии их влияния друг  на друга:

       Стоимость строительства * ПП - Физ.Износ - Функ.Износ - Внешний Износ + Стоимость прав на землю (формула 1)

       или:

       2). При относительных величинах  износов с учетом их влияния  друг на друга:

       Стоимость строительства * ПП * (1 - Физ.Износ) х (1 - Функ.Износ) х (1 - Внешн.Износ) + Стоимость  прав на землю (формула 2) 

       где:

       ПП - прибыль предпринимателя.

       Износы  принято относить только к стоимости  строительства объектов.

       При этом общепринято разделять физический и функциональный износы на устранимые и неустранимые по их влиянию на стоимость объектов недвижимости (целесообразно  или нецелесообразно производить  затраты на ремонт с точки зрения повышения стоимости объектов.). 

       Физ.Износ = Устранимый Физ. Износ + Неустранимый Физ. Износ.

       Аналогичное выражение - по отношению к функциональному  износу.

       Методология сравнительного подхода при внесении корректировок в стоимость аналогов предлагает нам использовать методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы и статистические методы. Наименее развиты - статистические методы.

       Методология доходного подхода при учете  затрат на содержание зданий и сооружений предлагает нам использовать денежные выражения, учитывающие стоимости  проведения различных видов ремонтов.

       В ряде работ обсуждалась корректность применения выражений для затратного подхода (Ю.С.Зайцев, Карцев П.В.,) и место  в них "Стоимости прав на землю" (В.Г.Мосинец), однако все то, что предлагается теоретически, всегда должно быть подкреплено  практическими данными, что, к сожалению, в последнее время редко встретишь.

                  Определение  физического  износа  производится по ведомственным строительным нормам «Правила оценки физического износа жилых зданий» (ВСН 53-86(р)).

               Удельные веса конструктивных  элементов и инженерного оборудования  принимаются  в соответствии  со сб. № 28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для  переоценки основных фондов» (УПВС).

       Оценка  физического износа

Наименование  элементов	Удельные веса конструк-тивных элементов по сб.28 УПВС	Удельные веса конструк-тивных элементов по прил.2 [2]	Расчетный удельный вес элемента, %	Физический  износ элемента по результатам оценки, %	Средневзвешенное  значение физического износа, %
1	2	3	4	5	6
Стены	40	73	29,2	1	0,292
Перегородки	-	27	10,8	1	0,108
Перекрытия	14	-	14	1	0,14
Полы	8	-	8	5	0,4
Окна	6	48	2,88	11	0,316
Двери	-	52	3,12	12	0,37
Отделочные  покрытия	5	-	5	30	1,5
Внутренние  инженерные системы. В том числе:	20	-	20	14	2,8
Горячее водоснабжение	-	-	-	12
Центральное отопление	-	-	-	17
Холодное  водоснабжение	-	-	-	20
Канализация	-	-	-	10
Электоро-оборудование	-	-	-	6
Итого	100		100		4,84

 
 

       Т. о. физический износ здания составляет 4 %. Состояние помещения хорошее, т. к. величина физического износа лежит в пределах 0-20%.

                 Функциональный и внешний износ  для данного объекта оценки  не определен.

       10. Определение итоговой  стоимости объекта

       В процессе работы были проведены мероприятия  по анализу рыночной информации и  оценке объекта недвижимости.

       Таким образом, на основе анализа всей имеющейся  информации и расчетов рыночная стоимость помещения, общей площадью 50 м², расположенной по адресу: г. Орел, ул 1-я Посадская, по состоянию на 3 апреля 2012 года составляет 4 280500 рублей.

 

        Список использованных источников

1. «Оценка недвижимости» под ред. В.А. Швандара. – М.: ЮНИТИ-ДАНО, 2002г.;
2. «Оценка недвижимости» под ред. А.Г. Грязновой. – М.: «Финансы и статистика», 2002г.;
3. Учебно-методическое пособие по выполнению курсовой работы «По оценке объектов недвижимости»
4. Ведомственные строительные нормы 53-86 (р)«Правила оценки физического износа жилых зданий». - М.: Прейскурантиздаг,1988.- 48с.
5. Укрупненные  показатели  восстановительной  стоимости  зданий и сооружений по переоценке основных фондов по состоянию на 1 января 1972. - М.: 1971.
6.    Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости.-М.:Дело, 1997.
7. Грибовский  С. Оценка доходной недвижимости.- С-Петербург.2000.
8. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С.,  Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости.-Москва: Интерреклама, 2003.
9. Симионова Н.Е. Методы оценки имущества: Бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства.-Ростов н/Д:Феникс,2006.
10. http://www.rosrealt.ru
11. http://www.realtyse.net
12. http://orel.gks.ru
13. http://dpo-group.ru/real_estate/report.asp
14. http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat/rosstatsite/main/