Автор работы: Пользователь скрыл имя, 26 Апреля 2012 в 12:25, курсовая работа
Возвращение оценочной деятельности в Россию было обусловлено возвращением страны к рынку. Формирование частной собственности в РФ вызвало спрос со стороны частного сектора на услуги оценщиков. Начиная с мая – июня 1993г. в России прошли организованные Институтом экономического развития всемирного банка семинары по подготовке специалистов по оценке недвижимости, прочитанные американскими оценщиками.
Целью данной курсовой работы является проведение мероприятий по анализу рыночной информации и определение рыночной стоимости объекта оценки.
Введение………………………………………………………………………...3
1 Законодательная база по оценочной деятельности………………………...6
2 Основные показатели при работе оценщика……………………………….8
2.1 Изучение материалов и документов, предоставленных заказчиком…..13
2.2 Визуальный осмотр и изучение объекта недвижимости……………...13
2.3 Анализ оцениваемого объекта с целью определения лучшего и наиболее эффективного использования…………………………………...……...14
2.4 Выбор и применение подходов к оценке………………………………..15
2.5 Анализ рынка коммерческой недвижимости с целью подбора аналогов и определения уровня цен для оценки……………………………………………22
2.6 Согласование результатов определения итоговой стоимости…………24
2.7 Составление отчета……………………………………………………….25
3 Описание оцениваемых прав……………………………………………….26
4 Используемая терминология при определении рыночной стоимости…..28
5 Обзор рынка торговой недвижимости……………………………………..31
5.1 Обзор рынка недвижимости на данной территории……………………31
5.2 Состояние на рынке недвижимости на данный момент………………..33
6 Основные сведения об объекте оценки……………………………………36
6.1 Описание объекта оценки…………………………………...……………36
6.2 Описание местоположения……………………………………………….39
7 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки………………………………………………………………………….……40
8 Подходы к оценке…………………………………………………………...41
9 Оценка износа………………………………………………….……………54
10 Определение итоговой стоимости объекта……………......……………..57
Список использованных источников………………………………………...58
Наиболее распространенные корректировки, относящиеся к физическим характеристикам сравниваемых объектов – корректировка на износ и на вид отделки. Расчет корректировки на физический износ произведен в таблице «Аналоги для сравнительного подхода» по формуле:
3) Корректировка на вид отделки
Корректировка определяется методом прямого анализа характеристик на основе расчета стоимости проведения ремонта с разным уровнем отделки: типовой, улучшенного качества и высококачественной (евро).
Расчет производить исходя из следующих условий: ремонт производится в помещении площадью 60 кв. м и высотой 3 м, имеющем два окна и две двери. Цены на материалы и проведение работ принимать на основе текущего анализа рынка. Расход материалов – исходя из размеров помещения
Корректировка на вид отделки | |||
Nп/п | Конструкционные элементы | Типовая отделка | Отделка улучшенного качества |
1 | Полы | Линолеум по ДСП | Ламинат по фанере |
Стоимость материалов(1м.кв.) | 320 | 370 | |
Стоимость работ(1м.кв.) | 100 | 160 | |
Всего | 420 | 530 | |
2 | Стены | Штукатурка | Гипсокартон |
Стоимость материалов(1м.кв.) | 80 | 95 | |
Стоимость работ(1м.кв.) | 170 | 210 | |
Всего | 250 | 305 | |
Простые обои | Обои улучшенного качества | ||
Стоимость материалов(1м.кв.) | 50 | 90 | |
Стоимость работ(1м.кв.) | 85 | 100 | |
Всего | 135 | 190 | |
3 | Отделка потолков | Шпаклевка и побелка | Потолки"ARMSTRONG" |
Стоимость материалов(1м.кв.) | 50 | 200 | |
Стоимость работ(1м.кв.) | 120 | 180 | |
Всего | 170 | 380 | |
4 | Окна | Простые деревянные в блоках | Стеклопакеты |
Стоимость материалов. | 3700 | 8000 | |
Стоимость работ. | 280 | 640 | |
Всего | 3980 | 8640 | |
5 | Двери | Простые фанерные | Филенчатые деревянные |
Стоимость материалов. | 1700 | 2700 | |
Стоимость работ. | 900 | 1500 | |
Всего | 2600 | 4200 | |
Стоимость работ для помещ. Площ. 60кв.м (bxl=12x5м; h=3,0м; 2 окна 1,5х1,4; 2 двери 1х2,1) | 84365 | 126315 | |
Стоимость 1 кв.м | 1406,08 | 2105,25 | |
Корректировка типовая-улучшенная | 0,668 | понижающая | |
Корректировка улучшенная-типовая | 1,497 | повышающая |
4)
Корректировка на условия
Для
объекта-аналога 1 принимаются следующие
условия: аналог продан при условии
рассрочки платежа равными
5) Корректировка на переданные права собственности
Для
объекта-аналога 4 необходимо принять
условие: аналог продан с обременением
арендного договора на срок 2 года, контрактная
арендная ставка меньше рыночной на 20%,
ставка дисконтирования 12%
Расчет стоимости объекта по сравнительному подходу.
№
п/п |
Элементы
сравнения |
Ед. изм. | Объект оценки | Сопоставимый
объект №1 |
Сопоставимый
объект №2 |
Сопоставимый
объект №3 |
Сопоставимый
объект №4 | ||||
1 | Тип объекта | Торговое помещение | Торговое помещение | Торговое помещение | Торговое помещение | Торговое помещение | |||||
2 | Местоположение объетка | ул. 1-Поссадская | г. Орел, ул. Горького | г. Орел,
ул. Красноармейская(р-н обл.прок- |
г. Орел, ул. Салтыкова-Щедрина | г. Орел, ул. Веселая слобода | |||||
3 | Цена предложения/ Цена продажи | руб. | 5 000 000 | 2 500 000 | 2 600 000 | 2 660 000 | |||||
4 | Общая площадь | кв.м. | 50 | 72 | 42 | 45 | 61 | ||||
5 | Цена за ед. общей площади | руб./
кв.м. |
69 444 | 59 524 | 57 778 | 43 607 | |||||
6 | Наличие обременений,
цена продажи |
Обременений нет, продажа-по рыночной цене | Обременений нет, продажа-по рыночной цене | Обременений нет, продажа-по рыночной цене | Обременений нет, продажа-по рыночной цене | ||||||
7 | Состояние (внешний вид) | С улучшенной отделкой | С улучшенной отделкой | С улучшенной отделкой | С улучшенной отделкой | ||||||
Внесение корректировок | |||||||||||
8 | Переданные права
собственности |
собственность без обременения | собственность без обременения | собственность без обременения | обременение арендным договором на срок 2 года, контрактная арендная ставка меньше рыночной на 20%, ставка дисконтирования 12%;Адог=987; Арын=1234 | ||||||
9 | Расчет
корректировки |
ЧОД дог. =722 630
ЧОД рын. =903 288 Δ ЧОД = РМТ =180 658 i (%) =12% n =2 Фактор текущей стоимости=1,69005 К = PV (PMT) = 305321 | |||||||||
10 | Корректировка | руб. | 0 | 0 | 0 | 5 005 | |||||
11 | Условия финансирования | Продан при условии рассрочки платежа равными суммами на 12 мес., ставка дисконтирования 15% | типичные | типичные | типичные | ||||||
12 | Расчет
корректировки |
FV =2 500 000
i (%) =0,15 n =1 Фактор текущей стоимости денежной единицы =0,861509 PV =2 153 773 К = -346 227 |
|||||||||
13 | Корректировки | руб | -4 809 | 0 | 0 | 0 | |||||
14 | Скорректированная стоимость | руб./
кв.м. |
|||||||||
64 635 | 59 524 | 57 778 | 48 612 | ||||||||
15 | Дата предложения | Март 2012 г. | Март 2012 г. | Март 2012 г. | Март 2012 г. | Март 2012 г. | |||||
16 | Корректировки | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | ||||||
17 | Местоположение | центр | центр | центр | центр | окраина | |||||
18 | Корректировка | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,36 | ||||||
19 | Физические характеристики (физический износ, %) | Износ (%) | 5 | 20 | 15 | 20 | 15 | ||||
20 | Корректировка | % | 1,19 | 1,12 | 1,19 | 1,12 | |||||
21 | Вид внутренней отделки | улучшенная | улучшенная | улучшенная | типовая | типовая | |||||
22 | Корректировка | 1,00 | 1,00 | 1,50 | 1,50 | ||||||
23 | Скорректированная цена | руб./м2 | 79 223 | 68 667 | 108 290 | 116 622 | |||||
24 | Совокупная корректировка | 14% | 15% | 87% | 167% | ||||||
25 | Весовой коэффициент | 4 | 3 | 2 | 1 | ||||||
26 | Стоимость 1 кв.м объекта оценки, руб. | 85 610 | |
|
| ||||||
27 | Стоимость объекта оценки, руб. | 4 280 500 | |
| |||||||
9. Оценка износа
Износы
связываются с общей потерей
стоимости объекта недвижимости
под воздействием различных факторов.
Учет износов производится главным
образом в затратном и
В
стоимостном выражении
Методология затратного подхода заключается в определении всех понесенных затрат по вступлению в права собственности (аренды, пользования) на земельный участок (далее ЗУ), определении стоимости нового строительства объектов со внесением износов. Общепринято рассчитывать затратный подход (например, здание с участком земли), исходя из следующих выражений:
1).
При денежном выражении
Стоимость строительства * ПП - Физ.Износ - Функ.Износ - Внешний Износ + Стоимость прав на землю (формула 1)
или:
2). При относительных величинах износов с учетом их влияния друг на друга:
Стоимость
строительства * ПП * (1 - Физ.Износ) х (1 -
Функ.Износ) х (1 - Внешн.Износ) + Стоимость
прав на землю (формула 2)
где:
ПП - прибыль предпринимателя.
Износы принято относить только к стоимости строительства объектов.
При
этом общепринято разделять
Физ.Износ = Устранимый Физ. Износ + Неустранимый Физ. Износ.
Аналогичное выражение - по отношению к функциональному износу.
Методология
сравнительного подхода при внесении
корректировок в стоимость
Методология доходного подхода при учете затрат на содержание зданий и сооружений предлагает нам использовать денежные выражения, учитывающие стоимости проведения различных видов ремонтов.
В
ряде работ обсуждалась корректность
применения выражений для затратного
подхода (Ю.С.Зайцев, Карцев П.В.,) и место
в них "Стоимости прав на землю"
(В.Г.Мосинец), однако все то, что предлагается
теоретически, всегда должно быть подкреплено
практическими данными, что, к сожалению,
в последнее время редко
Определение физического износа производится по ведомственным строительным нормам «Правила оценки физического износа жилых зданий» (ВСН 53-86(р)).
Удельные веса конструктивных
элементов и инженерного
Оценка физического износа
Наименование элементов | Удельные веса конструк-тивных элементов по сб.28 УПВС | Удельные веса конструк-тивных элементов по прил.2 [2] | Расчетный удельный вес элемента, % | Физический износ элемента по результатам оценки, % | Средневзвешенное значение физического износа, % |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
Стены | 40 | 73 | 29,2 | 1 | 0,292 |
Перегородки | - | 27 | 10,8 | 1 | 0,108 |
Перекрытия | 14 | - | 14 | 1 | 0,14 |
Полы | 8 | - | 8 | 5 | 0,4 |
Окна | 6 | 48 | 2,88 | 11 | 0,316 |
Двери | - | 52 | 3,12 | 12 | 0,37 |
Отделочные покрытия | 5 | - | 5 | 30 | 1,5 |
Внутренние инженерные системы. В том числе: | 20 | - | 20 | 14 | 2,8 |
Горячее водоснабжение | - | - | - | 12 | |
Центральное отопление | - | - | - | 17 | |
Холодное водоснабжение | - | - | - | 20 | |
Канализация | - | - | - | 10 | |
Электоро-оборудование | - | - | - | 6 | |
Итого | 100 | 100 | 4,84 |
Т. о. физический износ здания составляет 4 %. Состояние помещения хорошее, т. к. величина физического износа лежит в пределах 0-20%.
Функциональный и внешний
10. Определение итоговой стоимости объекта
В процессе работы были проведены мероприятия по анализу рыночной информации и оценке объекта недвижимости.
Таким образом, на основе анализа всей имеющейся информации и расчетов рыночная стоимость помещения, общей площадью 50 м2, расположенной по адресу: г. Орел, ул 1-я Посадская, по состоянию на 3 апреля 2012 года составляет 4 280500 рублей.
Список использованных источников