Оценка коммерческой недвижимости

       Ставки  арендной  платы на торговые помещения  в г. Орле составляют от 600 до 1500 руб. за 1 кв.м. Цена 1 квадратного метра  общей площади на рынке торговых помещений составляет 45000 до 80000 руб.

       Первичный рынок представлен в основном встроено-пристроенными помещениями  без отделки на первых этажах многоэтажных жилых зданий. Гораздо реже это  отдельные торговые центры, но на данный момент наблюдается тенденция развития и таких объектов

       На  вторичном рынке недвижимости значительную долю занимают переведенные в категорию  нежилых жилые помещения на первых этажах многоэтажных домов.

       Положительная тенденция в сфере торговли приводит к росту числа новых предпринимателей и расширению успешно функционирующего бизнеса, а соответственно к увеличению спроса на торгово-офисные помещения  их стоимости на рынке.

       Некоторое время, в условиях развивающегося малого бизнеса, существовал дефицит на небольшие по площади (до 200 кв.м.) помещения  улучшенного качества, находящиеся  на первых этажах жилых домов. Но на данный момент этот пробел заполняется  интенсивным строительством новых  домов с встроено-пристроенными  офисными помещениями. Причем, аренда таких помещений является наиболее востребованной из-за высоких цен  на недвижимость.

       На  предложение по аренде офисов приходится около 78% общей структуры предложения  этого вида недвижимости, а по продаже  собственности – всего 16%. Аналогичное  соотношение аренды и продажи  характерно и для спроса на офисные помещения, причем пик спроса приходится на достаточно небольшие площади офисов, как правило, 100-150м².

       Весьма  несбалансированны предложение  и спрос на офисные помещения  в зависимости от местоположения. Наибольший спрос приходится на офисы  в центре, а между тем, лишь четверть всех предлагаемых офисов находится  в центре Орла. Сейчас складываются благоприятные условия для развития местного бизнеса в районах-новостройках.

       Политика  привлечения частных инвестиций в строительство объектов коммерческой недвижимости способствует развитию этого  сегмента рынка. 

       2.6. Согласование результатов  определения итоговой  стоимости

       Согласование  результатов, полученных на основе различных  под ходов и методов, является последним этапом определения стоимости  оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки может быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением.

         На данном этапе оценки прежде  всего необходимо осуществить  проверку полученных результатов  с целью выявления математических  и логических ошибок, которые  увеличивают степень расхождения  результатов доходного, затратного  и сравнительного подходов. Процедура  согласования проверенных результатов  определяется содержанием оценочного  задания, использованных подходов  и методов оценки, полнотой и  достоверностью использованной  информации, выявлением преимуществ  и недостатков используемых методов.  Определяющими критериями иерархии  каждого результата является  возможность отразить действительные  намерения потенциального продавца  или покупателя, качество информации, на основании которой проводится  анализ, способность каждого метода  и подхода учитывать конъюнктурные  колебания рынка и специфические  ценообразующие черты объекта,  такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.

         С учетом вышеизложенного, оценщиком  принимаются коэффициенты весомости  промежуточных результатов, полученных  на основе ис пользования различных  подходов. Весовое значение каждого  подхода может рассчитываться  как экспертным, так и математическим  методами. При подготовке отчета  оценщик обязан объяснить причины  расхождения в значениях стоимости,  а также обосновать процедуру.

       2.7. Составление отчета

       На  заключительном  этапе оценки имущества, происходит  передача заказчику  отчета об оценке,  с изложением результатов, подготовленного в письменной форме, что является документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком  своих обязанностей.   Рыночная стоимость оцениваемой недвижимости указанная в отчете является субъективным мнением оценщика .

         При оформлении отчета необходимо  указать следующие моменты: 

       •      дата составления и порядковый номер  отчета;

         •      основание для  проведения оценщиком оценки  объекта оценки;

         •      юридический адрес  оценщика;

         •      сведения о выданной  ему лицензии на осуществление  оценочной деятельности;

         •      точное описание  объекта оценки и его балансовой  стоимости;

         •      реквизиты юридического  лица;

         •      стандарты оценки  для определения соответствующего  вида стоимости;

         •      перечень использованных  при проведении оценки данных  с ука занием источников их  получения,

         •      принятые при  проведении оценки допущения;

         •      последовательность  определения стоимости и ее  итоговая вели чина;

         •      ограничения и  пределы применения полученного  результата;

         •      дата определения  стоимости объекта оценки;

         •      перечень документов, используемых оценщиком и устанавли  вающих количественные и качественные  характеристики объек та оценки. 

       Итоговая  величина стоимости, зафиксированная  в отчете, призна ется достоверной  и рекомендуется для совершения сделки с объектом недвижимости.

         Спор о достоверности величины  стоимости, установленной в отчете, подлежит рассмотрению судом,  арбитражным или третейским судом  либо в порядке, установленном  законодательством Российской Федера  ции, регулирующим оценочную деятельность. 

       3. Описание оцениваемых  прав

       Определение стоимости построено на предпосылке, что имущество реализуется на рынке при соблюдении определенных условий. В результате купли-продажи, от покупателя к продавцу переходит набор имущественных прав. Именно эти права и выступают объектом оценки.

       Целью настоящей оценки является определение  рыночной стоимости торгового помещения, общей площадью 50 м²., расположенной по адресу: г. Орел, ул. 1-Посадская, 13.

       Согласно  статье 209 «Содержание права собственности» Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности включает права владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

       Согласно  статье 209 «Содержание права собственности» Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности включает права владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

       Согласно  пп. 1 и 6 Ст. 131 Гражданского кодекса  Российской Федерации право собственности  и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежит право собственности. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 21.07.1997 года №122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

       На  основании ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права.

       Объект  недвижимости включен в реестр объектов муниципальной собственности города Орла.

       Основанием  включения в реестр объектов муниципальной  собственности является Постановление  ВС РФ «О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную, собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» от 27.12.1991 года №3020-1, решение Кировской городской Думы №52/10 от 14.05.2001 года 
 

       4. Используемая терминология  при определении  рыночной стоимости

       Аналог  объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

       Безрисковая ставка – компонент коэффициента капитализации, представляющий собой минимальную ставку доходности на вложенные средства с учетом фактора времени.

       Возраст объекта фактический – период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию.

       Дата  проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

       Действительный  валовой доход - ожидаемый потенциальный валовой доход с учетом корректировки на неполную занятость помещений и потери при сборе арендной платы.

       Дисконтирование – процесс пересчета будущей стоимости (капитала, недвижимости, долговых обязательств) в настоящую или преобразование в текущую стоимость будущих денежных потоков (доходов и расходов).

       Доходный  подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

       Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

       Затраты на замещение – это затраты на создание сооружения, имеющего сопоставимую полезность, с использованием проекта и материалов, применяемых на строительном рынке в данный момент. (Международные стандарты оценки).

       Износ – потеря стоимости собственности в результате воздействия отрицательных внутренних и внешних факторов

       Итоговая  величина стоимости  объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

       Капитализация – процесс конвертации дохода в стоимость.

       Корректировки – суммы, которые добавляются или вычитаются из цены продажи объекта сравнения для учета всех отличий от объекта оценки. Могут выражаться в виде конкретных сумм или процентных отношений.

       Коэффициент капитализации – отношение годового дохода от объекта недвижимости к текущей стоимости этого объекта.

       Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

       Объекты оценки – имущество юридических и физических лиц, предлагаемое к оценке. К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности, иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества лица; работы, услуги, информация; результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, продукции, выполненных работ или услуг.