Оценка коммерческой недвижимости

       2.2. Принятие заказа на проведение  оценки недопустимо, если Оценщик  и/или юридическое лицо, с которым  оценщик заключил трудовой договор,  обладают признаками зависимости  от заказчика оценки в соответствии  со статьей 16 федерального закона  «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации».

       2.3. Если услуги по оценке оказываются  заказчику оценки, для которого  Оценщик или юридическое лицо, с которым у Оценщика заключен  трудовой договор, осуществляет  аудиторские или иные консультационные  услуги, результаты которых по  отдельности или в совокупности  могут существенно повлиять на  финансовую отчетность, признается  наличие конфликта интересов.  В случае возникновения конфликта интересов, Оценщик обязан отказаться от проведения оценки.

       2.4. Оценщик не имеет права осуществлять  функции управления или принимать  управленческие решения для заказчика  оценки.

       3. Заключение с заказчиком оценки  договора на проведение оценки

       3.1. Оценщик или юридическое лицо, с которым у Оценщика заключен  трудовой договор, должно заключить  с заказчиком оценки договор  на проведение оценки, содержание  которого должно отвечать требованиям,  предъявляемым к нему статьей  10 Закона и пунктом 17 ФСО №  1.

       3.2. Установление четких договоренностей  с заказчиком оценки, а также  в ряде случаев с пользователем  Отчета, снижает вероятность того, что Оценщик или заказчик оценки (пользователь Отчета) могут неверно  истолковать требования или ожидания  друг друга. 

       3.3. Задание на оценку недвижимого  имущества может содержать следующую,  дополнительную к указанной в  пункте 17 ФСО № 1, информацию:

       • состав оцениваемой недвижимости с  указанием информации, достаточной  для идентификации каждого элемента;

       • характеристики оцениваемой недвижимости и ее составных частей, существенно  влияющие на их стоимость, в случае непредставления заказчиком оценки соответствующих документов, содержащих указанные характеристики;

       • состав прав на оцениваемую недвижимость, а также ограничения и обременения  этих прав по каждой из составных частей недвижимости;

       • перечень документов, представляемых заказчиком оценки и/или иным уполномоченным лицом для проведения оценки, за исключением документов, потребность  в которых выявилась в ходе проведения оценки.

       3.4. В задании на оценку могут  быть указаны расчетные величины, которые дополнительно к стоимости  Оценщик должен определить при  проведении оценки недвижимого  имущества. К таким величинам,  могут относиться, в том числе:

       • затраты на воспроизводство или  замещение объекта оценки;

       • рыночная арендная плата за пользование  объектом оценки;

       • убытки и упущенная выгода при  вынужденном отчуждении объекта  оценки;

       • затраты на устранение экологического загрязнения и рекультивацию  земельного участка.

       4. Документы, используемые Оценщиком  и устанавливающие количественные  и качественные характеристики  объекта оценки.

       4.1. Для проведения оценки Оценщику  необходимо получить документы,  устанавливающие количественные  и качественные характеристики  объекта оценки.

       Примерный перечень запрашиваемых документов приведен в Приложении 1.

       Документы, предоставленные заказчиком оценки или третьими лицами, должны быть подписаны  уполномоченным на это лицом и  заверены в установленном порядке (заказчиком оценки; лицом, выпустившим  документ, или нотариально). В таком  случае она считается достоверной, если у Оценщика нет основания  считать иное.

       Оценщик проводит анализ полученной информации на предмет ее полноты и достаточности  для определения стоимости объекта  оценки.

       При необходимости Оценщик направляет новые запросы с целью получить дополнительные комментарии и пояснения  относительно состава предоставленных  документов и содержащейся в них  информации об объекте оценки.

       4.2. Так как при проведении сделок  с недвижимым имуществом права  на него признаются только  при условии их государственной  регистрации, оценка недвижимости  проводится на основании документов, свидетельствующих о государственной  регистрации прав на нее (свидетельства  о государственной регистрации  прав, договоры с отметкой о  государственной регистрации, выписка  из единого государственного  реестра прав и др.).

       4.3. Оценка объектов недвижимости, сделки  с которыми возможны без регистрации  прав на земельный участок  (например, квартир и встроенных  нежилых помещений), осуществляется, исходя из сложившихся условий  оборота таких объектов.

       4.4. Оценка недвижимости с неоформленными  правами на земельный участок  проводится с учетом установленных  действующим законодательством  прав и обязанностей собственника  Улучшений в отношении земельного  участка.

       4.5. В отсутствие документально подтвержденных  имущественных прав третьих лиц,  ограничений в использовании  и обременений в отношении  объекта оценки, его стоимость  определяется Оценщиком, исходя  из предположения об отсутствии  таковых, если в задании на  оценку не указано иное. Это  же правило действует в отношении  экологического загрязнения земельного  участка.

       5. Допущения и ограничительные  условия

       5.1. Наличие допущений и ограничительных  условий при проведении оценки  является общепринятой практикой.  Допущения и ограничительные  условия, использованные оценщиком  при проведении оценки являются  обязательным разделом Отчета  об оценке, допущения и ограничения,  на которых должна основываться  оценка, являются обязательным разделом  Задания на оценку. Целью включения  является установление разумного  и согласованного объема расчетов, выполняемых в рамках оценки, для того, чтобы Оценщик мог  определить стоимость объекта  эффективно и с достаточной  точностью. Например, допущения и  ограничительные условия при  оценке недвижимости обычно содержат  положение о том, что Оценщик  принимает предоставляемую заказчиком  оценки техническую информацию  об объекте оценки как есть, не проводит ее проверки и  не несет ответственности за  ее достоверность.

       5.2. Допущения и ограничительные  условия не предназначены для  того, чтобы ограничивать объем  исследований или анализируемых  данных. Подобные ограничения, если они способны повлиять на результат оценки, должны быть раскрыты в Отчете.  

       2.1. Изучение материалов и документов, представленных заказчиком

       Необходимые документы для оценки: 

       - свидетельство о государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним  (для государственного имущества  могут быть представлены выписки  из реестра государственного  имущества);

       - документы, содержащие сведения  о наличии обременении (ограничений)  прав на объект оценки –  договора залога (ипотеки), аренды (субаренды), доверительного управления, договор  об охране памятника культуры (архитектуры), определение суда  об аресте имущества, иные документы; 

       - технический паспорт БТИ (выписка  из техпаспорта БТИ),

       - справка БТИ о состоянии здания/помещения,

       - экспликация,

       - поэтажный план,

       - справка о балансовой стоимости  (остаточной и первоначальной  стоимости) объекта оценки по  состоянию на последнюю отчетную  дату в отношении объектов, принадлежащих  юридическому лицу.

       - данные об имуществе, которое  не является недвижимым, но которое  подлежит оценке в составе  объекта оценки; 

       2.2. Визуальный осмотр  и изучение объекта  недвижимости

       Предварительное или общее визуальное обследование может включать в себя:

       -рекогносцировочный  осмотр объекта;

       -ознакомление  с проектной, исполнительной и  эксплуатационной документацией;

       -визуальное  обследование конструкций;

       -выполнение  обмерных (исполнительных) чертежей;

       -выполнение  прикидочных поверочных расчетов  некоторых конструкций;

       -ориентировочную  оценку состояния конструкций  и объекта в целом;

       -разработку  плана дальнейших работ по  обследованию;

       -составление  Заключения по результатам предварительного  или общего обследования. 

       Предварительное или общее обследование начинается с осмотра конструкций здания или сооружения, ознакомления с технической  документацией и другими материалами, помогающими составить представление  об изучаемом объекте. 

       2.3. Анализ оценки  объекта с целью  определения лучшего  и наиболее эффективного  использования

       Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (далее - ННЭИ), применяемое  в настоящем Отчете, определяется как вероятное и разрешенное  законом использование земельного участка и возведенных на нем  зданий и сооружений с наилучшей  отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности  такого рода действий.

       Понятие ННЭИ подразумевает наряду с выгодами для собственника, особую общественную пользу. Подразумевается, что определение  ННЭИ является результатом суждений оценщика на основе его аналитических  навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В  практике оценки недвижимости положение  о наилучшем и наиболее эффективном  использовании представляет собой  посылку для дальнейшей стоимостной  оценки.

       ННЭИ  должно быть определено для земельного участка как бы свободного (незастроенного), а также для всего объекта  недвижимости в целом.

       При определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования  объекта использовались четыре основных критерия анализа:

       1. Физическая возможность – физическая  возможность возведения сооружения  с целью наилучшего и оптимального  использования на рассматриваемом  участке.

       2. Допустимость с точки зрения законодательства – характер предлагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положениям зонирования.

       3. Финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику участка.

       4. Максимальная продуктивность – кроме получения чистого дохода как такового, ННЭИ подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

       Таким образом, ННЭИ имущества – это вероятный способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей стоимости этого имущества. 

       2.4. Выбор и применение  подходов к оценке

       ▪ Затратный подход

       Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на

       строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии

       относительного  равновесия спроса и предложения  на рынке недвижимости.

       Определить  рыночную восстановительную стоимость  зданий и сооружений можно путем пересчета сметной стоимости строительства в ценах 1984 гг в сметные цены 1991 г. идальнейшей корректировки этих цен с использованием рыночных коэффициентов удорожания строительно-монтажных работ на дату оценки. Другой подход для получения величины восстановительной стоимости - расчет ее на основе индексов и рыночных цен в строительстве, приводимым в ежеквартальном межрегиональном информационно- аналитическом бюллетене КО-Инвест. Третий подход применяется для нового строительства и заключается в калькулировании необходимых для строительства ресурсов в текущих ценах.