Оценка коммерческой недвижимости

       Объекты сравнения - объекты собственности, подобные объекту оценки, которые недавно были проданы. Стоимость объектов сравнения используется для определения стоимости объекта оценки.

       Прибыль предпринимателя – прибыль, компенсирующая предпринимателю риск вложения денег.

       Расходы на замещение – раздел операционных расходов в реконструированном отчете о доходах, учитывающий будущие расходы на восстановление быстроизнашивающихся элементов собственности.

       Рыночная  стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине  цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

       Скорректированная цена продажи – цена продажи сравнимой собственности после корректировок на различия объекта сравнения и объекта оценки.

       Совокупный  износ – сумма, вычитаемая из восстановительной или замещающей стоимости нового строительства для учета физического, функционального и внешнего износа. Разница между стоимостью воспроизводства и рыночной стоимостью.

       Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.  При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложений (спроса). (Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 г. № 568-р).

       Срок  экспозиции – время нахождения объекта на рынке от момента выставления его на открытую продажу до заключения сделки купли-продажи.

       Степень незанятости - учитывает потери арендной платы при смене арендаторов.

       Стоимость воспроизводства  объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

       Стоимость замещения объекта  оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

       Чистый  операционный доход – доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода операционных расходов. 

       5. Обзор рынка коммерческой недвижимости

       5.1 Обзор рынка недвижимости  на данной территории

       РосРиэлт-Недвижимость представляет обзор цен на недвижимость в Орле по данным на март 2012 г.

       В обзор включены стоимость новостроек и квартир вторичного рынка, а  также цены на дома, земельные участки, офисы, торговые площади, гаражи. Произведен расчет средней стоимости аренды однокомнатных и двухкомнатных  квартир, офисов и торговых площадей. 

Недвижимость, тип сделки	Изменение цены на недвижимость в Орле за месяц	Средняя цена на недвижимость в Орле в марте	Изменение цены на недвижимость в Орле с начала 2012 г.	Изменение цены на недвижимость за год	Количество  объявлений в марте
ПРОДАЖА
Квартиры	38 311 руб. за  кв.м.	+3.33%	+6.57%	+11.15%	156
- Вторичный  рынок	38 335 руб. за  кв.м.	+3.38%	+6.95%	+11.87%	150
- Новостройки	36 601 руб. за  кв.м.	+3.91%	-3.26%	+0.97%	4
Дома	4397808 руб.	-9.28%	-8.31%	+4.84%	73
Земля	104 912 руб. за  сотку	-40.12%	-10.4%	+117.71%	36
Офисы	27 352 руб. за  кв.м.	+2.54%	+3.05%	+12.19%	8
Торговые  площади	31 220 руб. за  кв.м.	—	—	—	1
Гаражи	300 000 руб.	—	—	—	1
АРЕНДА
1 комнатные  квартиры	9 000 руб. в  месяц	+5.88%	+5.88%	—	2
2 комнатные  квартиры	10 667 руб. в  месяц	+18.52%	-81.45%	+28.01%	6
Офисы	8 000 руб. за  кв.м. в год	-5.52%	+71.27%	+2384.47%	4
Торговые  площади	0	0	0	0	0

 
 

       5.2. Состояние на рынке  недвижимости на  данный момент

       В сегменте торговых центров наметилась определенная стабилизация. Недостаток финансирования строительства, связанный  с последствиями кризиса 2008-2009 гг., привел к сокращению объема ввода  предложения в 2011 г.

       При стабильном уровне спроса на торговые площади, уровень вакантности достиг практически нулевых показателей. В этих условиях собственники сконцентрировались на повышении эффективности существующих объектов. Был задействован такой  инструмент работы с арендаторами, как процент от оборота. Собственники впервые увидели ощутимую выгоду от этого инструмента: он позволил привлечь арендаторов и обеспечил рост доходов собственнику.

       В процессе формирования арендных ставок на торговые помещения  наметились две разнонаправленные тенденции. С одной стороны, происходит снижение ставок аренды (до 10%) на переоцененные  объекты с длительными сроками  экспонирования. С другой стороны, наблюдается  повышение ставок аренды (до 25%) на ликвидные  помещения по окончании сроков договоров  и при смене арендатора на ключевых торговых улицах. В условиях прагматичного  подхода ритейлеров к выбору помещений  это приводит к увеличению сроков экспозиции объекта и дальнейшей коррекции арендной ставки.

       Дефицит качественных торговых площадей и высокий  уровень конкуренции в Москве стимулирует ритейлеров развивать  свой бизнес в спальных районах, городах  Подмосковья и регионах. Города-спутники и районы массовой жилой застройки  становятся крупной торговой площадкой  для развития сетевой розницы, которая  активно вытесняет с этого  рынка местных торговых операторов. 

       Предложение

       Ограничение строительства объектов коммерческой недвижимости , отсутствие участков под застройку, а также ситуация нестабильности на международных финансовых рынках предопределяют низкий объем ввода новых торговых площадей. В связи с этим, из 1 млн. кв.м качественных торговых площадей, заявленных девелоперами к сдаче в 2012 г., свыше 500 тыс. кв.м будет результатом переноса сроков сдачи объектов с 2011 г. Учитывая, что многие новые проекты даже не начали строить, по результатам 2012 г. ожидаемый общий объем нового предложения составит не более 500 тыс. кв.м качественной торговой недвижимости.

       В связи со сложностью процедур согласования строительства в столице, девелоперам  приходится переориентироваться на строительство в Московском регионе. Среди крупных проектов, запланированных  на 2012 год, ожидается открытие следующих  торговых центров: Жук (Жуковский, 45,8 тыс. кв.м), Солнечный (Солнечногорск, 19 тыс. кв.м), Парк II (Красногорск, 25 тыс. кв.м), Июнь (Красногорск, 25 тыс. кв.м) и др. Некоторое увеличение объема торговой недвижимости в Москве станет возможно, в том числе, за счет строительства  малоформатных районных ТЦ и магазинов  шаговой доступности. В Московском регионе увеличение торговых площадей будет возможно за счет проектов комплексной  жилой застройки территорий и  размещения торговых помещений формата street retail на первых этажах жилых домов.

       Совокупный  объем предложения торговых площадей  по итогам 2011 г.

       

Общая площадь, кв.м	5 909 010
Арендопригодная площадь, кв.м	3 255 500

        
 

       Введено в эксплуатацию в 2011 г.

       

Общая площадь, кв.м	349 013
Арендопригодная площадь, кв.м	235 503

        

       Спрос

       В условиях финансовой нестабильности в 2012 г. многие операторы продолжат  консервативную стратегию развития, отказываясь от нерентабельных торговых точек и реализовывая программы  по оптимизации арендных затрат.

       На  фоне возросшей конкуренции усилится тенденция развития новых торговых форматов. Например, METRO Group планируют  развивать франчайзинговую сеть магазинов у дома, Auchan – магазин  складского типа «Ашан Авто» и  магазины без кассира «Радуга», Mercury Holding – универмаги под брендом  «ЦУМ» в регионах.

       Не  имея возможности найти торговые площадки в столице, ритейлеры ориентируются  на развитие в Подмосковье и регионах. Многие из них рассматривают развитие в рамках инфраструктурных проектов комплексной жилой застройки  в Московской области и двигаются  в региональные города с населением от 250 тыс. человек.

       Уровень вакантных площадей

       Стабильный  спрос на торговые помещения, не удовлетворенный  объемом нового предложения, будет  способствовать дальнейшему сокращению вакантности в качественных торговых центрах. На конец 2011 года уровень вакантности  в 2-3% в привлекательных торговых центрах скорее говорит об определенном «люфте» площадей, необходимом для  плановой ротации арендаторов. В  то время как уровень вакантности 7-10% в других объектах связан скорее с недостатками их концепции. В 2012 г. с учетом стабильного спроса на торговые помещения можно ожидать снижение этого уровня до 5-7%.

       Арендные  ставки

       В условиях неопределенности на финансовых рынках и повышения требований операторов к торговым площадкам оснований  для серьезного увеличения ставок аренды на торговые помещения не предвидится. Вместе с тем, с ростом оборота  торговых операторов и увеличением  спроса на торговые объекты, арендные ставки имеют определенный потенциал  роста, особенно по ликвидным помещениям. В формате торговых центров можно  прогнозировать активную ротацию арендаторов. Это связано, с одной стороны, с желанием собственников повысить эффективность своих объектов, и  с другой стороны, с необходимостью арендаторов оптимизировать свой бизнес. Такой инструмент работы с арендаторами, как процент от оборота, доказавший эффективность в 2011 г., вероятнее  всего, будет использоваться и в 2012 году. 

       6. Основные сведения об объекте оценки

       6.1. Описание объекта оценки

                   Объект оценки – помещение на первом этаже (площадь 50кв.м.)               торгового центра

       Адрес: г. Орел, Советский район, ул. 1-Посадская,13.

       Здание  находится в центре города рядом  с главной магистралью, непосредственно  на остановке общественного транспорта. Местоположение с точки зрения экономической  привлекательности имеет высокий  уровень престижа.

       Типичное  окружение объекта оценки носит  смешанный характер. Наряду с жилыми домами присутствуют коммерческие  и административные здания.

       Окружающая  застройка представлена в основном постройками 50^х - 80^х гг.. Это двух – пятиэтажные здания. Плотность застройки высокая.

       Социальная  инфраструктура достаточно развита. В  непосредственной близости находится  предприятия торговли (рынок, супермаркеты), учебные заведения (музыкальная  школа, Банковская школа), здания бытового обслуживания, кинотеатр и ТЮЗ, здание администрации Заводского района.

       Общая площадь объекта оценки – 50 кв.м. Полезная площадь объекта 50 кв.м.

       Здание  относится к первой группе капитальности, с нормативным сроком службы 100 лет. Год постройки – 2004, фактический  срок службы – 8 лет.

       Внутренняя  отделка – улучшенная, полы –  плитка, окна – стеклопакеты.

       Фундаменты - бетонные блоки; стены и перегородки  кирпичные, перекрытия – железобетонные плиты.

       Характеристика  объекта оценки

Показатель	Характеристика  показателя
1	2
Характеристика местоположения объекта
Город	Орел
Адрес	ул. 1-я Посадская, 13
Местоположение в  городе	В центре города
Преобладающая застройка  микрорайона	Смешанная
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км)	Магазины, школы, детские сады, аптеки, парикмахерские, банки, стоматологическая клиника
Обеспеченность объектами  социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Хорошая
Престижность данного  района	Высокая согласно рейтингу районов г. Орла
Транспортная доступность	Хорошая
Экологическая обстановка	Хорошая
Общая характеристика здания
Год (период) постройки	2004
Тип здания материал	Кирпичное
Класс капитальности	I
Фундамент	Бетонные  блоки
Стены	Кирпичные
Перекрытия	Ж/б  плиты
Перегородки	Кирпичные
Характеристика объекта  оценки
Этаж расположения	1
Общая площадь объекта	50 кв.м.
Полезная площадь  объекта	50 кв.м.
Внутренняя отделка (материал, состояние)	Улучшенная
Полы	Плитка
Окна	Стеклопакет
Тип проводки	Скрытая
Состояние здания, в  т.ч. внешний вид (субъективная оценка)	Хорошее
Название объекта	Торговое  помещение
Класс объекта	Объект  производственного назначения
Текущее использование	Аренда  в торговые помещения