Оценка коммерческой недвижимости

 

       6.2. Описание местоположения  объекта

       Здание  находится в центре города рядом  с главной магистралью, непосредственно  на остановке общественного транспорта. Местоположение с точки зрения экономической  привлекательности имеет высокий  уровень престижа.

       Типичное  окружение объекта оценки носит  смешанный характер. Наряду с жилыми домами присутствуют коммерческие  и административные здания.

       Окружающая  застройка представлена в основном постройками 50^х - 80^х гг.. Это двух – пятиэтажные здания. Плотность застройки высокая.

       Социальная  инфраструктура достаточно развита. В  непосредственной близости находится  предприятия торговли (рынок, супермаркеты), учебные заведения (музыкальная  школа, Банковская школа), здания бытового обслуживания, кинотеатр и ТЮЗ, здание администрации Заводского района. 

       7. Анализ наилучшего  и наиболее эффективного  использования объекта  оценки

         Анализ оптимального (наилучшего и наиболее эффективного) использования является предпосылкой определения рыночной стоимости объекта. Данный анализ позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует ожидание максимальной рыночной стоимости оцениваемого объекта.

       Оптимальное использование – это разумный и вероятный вариант использования (назначения) земельного участка и  существующих строений, который является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки  зрения и обеспечивает наибольший экономический  эффект.

       Анализ  оптимального использования состоит  в проверке соответствия рассматриваемых  вариантов использования объекта  следующим четырем критериям:

       - законодательно допустимое, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должны подпадать под действие правовых ограничений;

       - физически возможное, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;

       - финансово целесообразное, т.е. использование должно обеспечивать доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

       - максимально эффективное, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди равновероятных вариантов использования.

       В данном случае объектом оценки является помещение, расположенное на первом этаже торгового центра, то ННЭИ будет является использование в качестве торгового павильона. 

       8. Подходы к оценке

       В соответствии с классической теорией  оценки выделяют затратный, сравнительный  и доходный подходы к оценке.

       Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

       Доходный  подход к оценке объекта недвижимости представляет собой оценку  стоимости исходя из ожидания покупателя, ориентирующегося на будущие доходы от его использования и их текущее выражение в денежной сумме.

       Затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

       Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит цену большую, чем цена приобретения соответствующего земельного участка и воссоздания собственности, имеющей полезность, одинаковую с  рассматриваемой собственностью.

       В настоящем Отчете при оценке стоимости  объекта оценки был использован  сравнительный подход.

       Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а  также принцип замещения. Необходимой  предпосылкой для применения методов  сравнительного подхода является наличие  информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые  сопоставимы по назначению, размеру  и местоположению), произошедших в  сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки). Основные трудности при  применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью  российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам. В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие методы:

• метод валовой ренты;
• метод сравнения продаж.

       В рамках сравнительного подхода расчеты  производятся по методу сравнения продаж.

       Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа  недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым  объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости  предполагает, что рынок установит  цену для оцениваемого объекта тем  же самым образом, что и для  сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить метод  сравнения продаж, Специалисты использует ряд принципов оценки, включая  принцип замещения. Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
2. определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
3. сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
4. приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

 

 

       

Аналоги для сравнительного подхода
№ п/п	Тип объекта	Адрес объекта	Год постройки	Физический  износ, %	Материал стен	Вид отделки	Общая площадь	Цена продажи, руб	Цена за 1кв.м, руб	Источник информации
1	торговое помещение	г. Орел, ул. Горького	1973	20	кирпич	Улучшенная	72	5000000	69444	"Моя реклама"
2	торговое помещение	г. Орел, ул. Красноармейская (р-н обл. прок-ры)	1980	15	кирпич	Улучшенная	42	2500000	59524	"Моя реклама"
3	торговое помещение	г. Орел, ул. Салтыкова-Щедрина	1975	20	кирпич	Типовая	45	2600000	57778	"Моя реклама"
4	торговое помещение	г. Орел, ул. Веселая  слобода	1985	15	кирпич	Типовая	61	2660000	43407	"Моя реклама"

        

       Расчет  корректировок:

       Основное правило корректировок при реализации метода сравнения продаж:

       Корректируется  цена продажи сравнимого объекта  недвижимости для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам.

       

Аналоги для расчета  корректировок на местоположение и  вид отделки:
№ аналога парных продаж	Характеристика  аналога парных продаж	Местоположение	Характеристика  местоположения	Общая площадь, кв. м.	Цена, руб.		Вид отделки
					общая	за 1 кв. м.
1	Торговое помещение	ул. Гуртьева	центр	178	12 000 000	67 416	улучшенная
2	Торговое помещение	ул.Привокзальная	окраина	42,3	2 600 000	61 466	улучшенная
3	Торговое помещение	ул.Маринченко	окраина	44	1 870 000	42 500	типовая
4	Торговое помещение	ул.Салтыкова-Щедрина	центр	45	2 600 000	57 778	типовая

 

       1) Корректировка на местоположение

       Для расчета корректировки по местоположению используется метод парных продаж. Для этого выявляются дополнительно  объекты аналоги сопоставимые по всем характеристикам кроме местоположения. Аналоги оценки использовать нельзя.

Расчет корректировки  на местоположение для помещений  с типовой отделкой:
№ аналога парных продаж	Характеристика  аналога парных продаж	Местоположение	Характеристика  местоположения	Общая площадь, кв. м.	Цена, руб.			Вид отделки
					общая		за 1 кв. м.
1	Торговое помещение	ул.Маринченко	окраина	44	1 870 000		42 500	типовая
2	Торговое помещение	ул. Салтыкова-Щедрина	центр	45	2 600 000		57 778	типовая
	Относительная корректировка на местоположение для  торговых помещений с типовой  отделкой						1,36

 

Сводная таблица  корректировок:
Наименование  корректировки	Тенденция корректировки	Величина относительной  корректировки, применяемой к цене 1 кв.м, %
Корректировка на местоположение (окраина - центр):	повышающая	1,36
Корректировка на местоположение (центр - окраина):	понижающая	0,74

 

       2) Корректировка на износ

       

       Практически всегда объекты сравнения имеют  различия в физических характеристиках — разные размеры, вид и качество использованных строительных материалов, износ, внешний вид и т. д.