Гостиничная недвижимость: классификация и тенденции развития

3.2. Инвестиционная привлекательность  сегмента 

гостиничной недвижимости

Гостиничный рынок является привлекательным для инвесторов: гостиница позволяет иметь в собственности дорогой и перспективный с точки зрения будущей доходности объект.

В последние годы в России отмечена тенденция к росту числа инвестиционных проектов по строительству и реконструкции гостиниц, наиболее – в г. Москва, г. Санкт-Петербург и Краснодарском крае (в свете проведения в Сочи Олимпиады-2014). Одним из наиболее значимых инвесторов может стать кувейтская компания Sovereign Hospitality Holdings. По данным издания «Бизнес», английские и ирландские предприниматели намерены вложить около $100 млн в три московские гостиницы. После возведения отелей инвесторы намереваются некоторое время управлять ими, а затем перепродать.

На сегодняшний момент для инвесторов наиболее прибыльным и перспективным является московский рынок гостиничной недвижимости. По данным международного агентства TRI Hospitality Consulting, в 2007 году каждый гостиничный номер в столице принес его владельцу 149 евро чистой прибыли, что на 36 евро больше, чем в Лондоне, занявшем второе место. На московском рынке работают самые известные международные гостиничные сети: Marriott, Hyatt, Swissotel, Holiday Inn, SAS Radisson, Kempinski. Большой интерес к московскому рынку проявляет сеть Hilton, неоднократно пытавшаяся выйти на московский рынок.

Компания «Патеро Девелопмент» объявила о реализации проекта гостиниц уровня трех и четырех звезд, заметен особенно высокий спрос на отели около Концертного зала им. П.И. Чайковского учитывая выгодное местоположение объекта, близость к центру города и деловому району «Москва-Сити», его отличной транспортной доступности.

Также известно о возможном сотрудничестве международного оператора гостиничного бизнеса Rezidor по строительству гостиниц рядом с вокзалами. Из отечественных сетей группа компаний «Корстон», объявила о планах строительства нового отеля уровня четырех звезд на 200 номеров около Третьяковской галереи во второй половине 2013 года.

Если сегмент роскошных отелей Москвы представлен внушительным пулом из практически всех ведущих отельных корпораций мира, то в тоже время столице России остро не хватает гостиниц качественного среднего ценового сегмента. Большинство отелей Москвы 3* были построены еще при СССР. Причины сложившегося в столице России острого дефицита в сегменте трех- и четырехзвездочных гостиниц специалисты видят, прежде всего, в фактически одновременном прекращении работы ряда крупных отелей – «Интурист», «Спорт», «Минск», «Москва», «Россия», «Аэростар», которые относились к гостиницам именно экономического класса.

Ситуация сможет улучшиться, московское правительство считает формирование гостиничной сети города и формирование оптимального ассортимента одним из приоритетов в градостроительной политике: в ближайшие пять лет в столице планируется построить 177 новых отелей, это почти на треть увеличит существующее ныне количество московских гостиниц. Тем не менее, в 2011 году в Москве открыт лишь один отель класса 3* – Азимут Отель на Даниловской мануфактуре. Все остальные гостиницы представляют роскошный сегмент или бизнес-класс: Mandarin Oriental Moscow 5*, Grand Hyatt Residences&Spa 5*, Intercontinental Moscow Tverskaya 5*, Four Seasons 5* (бывшая гостиница «Москва»).

Специалисты отмечают, что инвесторы боятся «трех звезд» и не находят сегмент доступных трехзвездочных отелей особо привлекательным, поскольку срок окупаемости гостиниц19 среднего класса значительно длиннее, чем у гостиниц более высокой категории, а инвесторы не готовы к «длинным» проектам. Не менее важным аспектом, замедляющим развитие доступных гостиниц, является отсутствие у российских инвесторов и девелоперов опыта управления гостиницами класса «три звезды». Частные инвесторы боятся управления таким сложным форматом недвижимости, который для них не совсем понятен, а поиск оператора на данный сегмент гостиниц при постоянно растущей конкуренции весьма затруднителен, поэтому перспективы дальнейшей эксплуатации гостиничного объекта отпугивают потенциальных инвесторов.

В Европе люксовые отели привлекают все больший интерес со стороны инвестиционных компаний20, до 40% инвесторов намерены в ближайшие годы вложить средства именно в этот сектор. Наиболее привлекательными для инвестиций в гостиничную недвижимость Европы являются города в Германии, рынки Лондона, Парижа, Милана, Рима, Амстердама, Копенгагена, Стокгольма, Мюнхена и Венеции. Во второй эшелон приоритетности попадают города Барселона, Осло, Брюссель, Флоренция, Турин и Болонья. Также аналитики советуют следить за гостиничным рынком Мадрида и Неаполя.

«Уровень доверия к сектору гостиничной недвижимости остается крайне высоким, несмотря на все экономические трудности. Требуемая ставка капитализации остается неизменной на уровне 7,2%, с самой большой рентабельностью в Париже, Лондоне и главных городах Германии, где жесточайшая конкуренция между покупателями способствовала максимальному повышению цен», - отмечают специалисты.

В результате нехватки числа отелей в Париже качественные отели, расположенные в столице Франции, оказались привлекательными для иностранных инвестиций как со стороны отдельных лиц, так и фондов. Данная ситуация может способствовать росту средних цен на номера парижских отелей, которые и так считаются самым и дорогими в мире, к 2015 году может установиться рекордный максимум цен в размере 650,000 евро за номер.

Constellation Hotels France, которой на сегодняшний  день уже принадлежит ряд отелей  по всему миру, в понедельник 4 февраля 2013 года сообщила о покупке  сети Concorde у компании Groupe du Louvre, французского  подразделения Starwood Capital Group. Стоимость сделки оценивается в 700 млн евро. Данный контракт уже получила статус крупнейшей гостиничной транзакции на рынке Европы с 2011 года.

Как отмечает Hosteltur, в 2013 году эксперты прогнозируют совокупный размер инвестиций в гостиничный сектор по Европе, Ближнему Востоку и Африке на уровне 8,1 млрд. евро. Многих инвесторов привлекает гостиничный рынок развивающихся азиатских стран, например, Таиланда, что оправдано невысокими ценами на местную недвижимость и большими перспективами будущего роста этих цен (особенно в столице и в курортных зонах).

Гостиничный рынок Юго-Восточной Азии будет расти в 2013 году. По данным консалтингового агентства Jones Lang LaSalle, в нынешнем году в регионе общий размер гостиничных транзакций составит 3,5 млрд $.

Согласно данным исследования Hotel Investment Outlook, основными получателями отельных инвестиций в регионе будут Австралия и Япония – сложившиеся рынки служат привлекательными для инвесторов в первую очередь по показателям надежности и предсказуемости.

Рынки развивающихся стран «берут» инвесторов перспективами роста. Специалисты Jones Lang LaSalle отмечают, из двух ведущих групп, определяющих тренд – покупателей и девелоперов – в этом году приоритет по числу сделок будет отдан покупке, в то время как строительство новых гостиниц несколько «просядет» на состоявшихся рынках (Австралия, Новая Зеландия, Япония). Среди городов и курортов, где число сделок по покупке отелей обещает расти – Окленд, Пхукет, Токио и Осака.

Но такие страны, как Китай, Вьетнам и Индия всё еще значатся среди самых привлекательных регионов с точки зрения инвестиций в гостиничное строительство. В Индии сразу два города – Нью-Дели и Мумбай – оказались среди десяти направлений ЮВА по наибольшему приросту инвестиций в гостиничную отрасль и количеству инвестпроектов в области гостиничного дела. Всего же по региону число проектов гостиниц, которые будут развиваться «с нуля» должно вырасти в течение двух лет на 5,5% по сравнению с 2012 годом. Прогноз является оптимистичным: в 2012 году объем рынка транзакций в Азии и Австралии составил 3,3 млрд $ и сократился на 30% по сравнению с 2011 годом.

3.3. Тенденции развития гостиничной  недвижимости

К основным тенденциям развития мирового гостиничного рынка недвижимости относятся следующие:

отели все больше делают ставку на конкретные секторы рынка. Часть их специализируется на обслуживании транзитных пассажиров с низким и средним уровнями доходов. Многие отели выбирают в качестве целевого сегмента деловых туристов.

отмечается рост мобильности населения. Теперь пользуются популярностью нетрадиционные средства размещения, горные шале, охотничьи домики, бунгало и др.

наряду со специализацией современный рынок гостиничной недвижимости характеризуется нарастанием процессов концентрации, централизации производства и капитала. Примером горизонтальной интеграции служит объединение отелей в гостиничные цепи, 30% всех отелей Европы относятся к гостиничным цепям. Диверсифицированные, многоотраслевые образования имеют одно важное преимущество: создаются возможности для взаимной компенсации рисков, когда убытки одних отраслей покрываются из прибылей других;

исследования гостиничной индустрии показали, что:

гостиничная индустрия меняет способ подсчета своих прибылей: с дохода на один номер – на доход с одного клиента;

в гостиничной индустрии ускоряется процесс слияния компаний, отмечается увеличение количества договоров франшизы и внешних инвестиций.

становится выгодным и прибыльным быть «зеленой» гостиницей, то есть заботиться об охране окружающей среды. Известно, что большинство организаторов конгрессного и инсентив-туризма, выбирая отель, придают большое значение экологии.

возрастут расходы правительств на пропаганду туризма;

важным условием привлечения туристов в любой регион является повышение комфортности отелей и качества обслуживания: желательно наличие в каждом номере видеотелефона, компьютера, подключенного к глобальной сети Интернет для отправки любой информации.

возрастает популярность отелей-музеев, то есть старых частных отелей, по комфортабельности соответствующих мировым стандартам, но сохраняющим неповторимое очарование старины.

замечательной альтернативой гостиничному проживанию становится аренда квартиры посуточно. Прежде всего, посуточная аренда жилья обойдется дешевле, чем номер в гостинице, позволяет подобрать вариант жилья в соответствии со своим уровнем доходов и притязаний. Многие компании предлагают гостям квартиры разного уровня комфорта – от эконом-класса и до VIP-апартаментов.

Сейчас для гостиничного рынка Европы в большей степени характерна стагнация: новых крупных игроков здесь не появляется, старые же укрепляют свои позиции за счет слияний и поглощений, а также перетасовки портфолио.

Главным трендом в развитии сетевых отелей продолжает оставаться бюджетный сегмент. Основным гостиничным рынком Западной Европы будет Германия, которая благодаря относительно стабильной экономической ситуации в стране привлекает многих ведущих игроков в сегменте бизнес-отелей.

Главным же регионом роста по числу отелей является Восточная Европа. Польша, Украина, Россия – страны, в которых присутствие ведущих гостиничных компаний планеты активно расширяется последние несколько лет.

Международная цепь отелей «Хилтон» планирует возвести на Луне отель. Проект обойдется корпорации в $6-12 млрд.21

Гонконгская сеть гостиниц класса люкс Peninsula Hotels готовится к открытию своего первого отеля в Европе – Peninsula Paris, расположенного в престижном 16-м округе Парижа, недалеко от Триумфальной арки и Елисейских полей. Отель предложит гостям 154 номера и 46 suites (в том числе Historic Suite), 3 ресторана, спа-центр, бассейн и несколько комнат для переговоров.

В 2014 году откроется самый высокий отель в мире J-Hotel (Шанхай), он будет занимать этажи с 84 по 110-й небоскреба Shanghai Tower. В гостинице будет доступно 258 комфортабельных номеров. По заявлению компании, шанхайский отель обязан превысить стандарты пяти звезд и удостоиться пяти бриллиантов.

Строительный бум в Дубае далек от завершения. В планах строительства самый большой и роскошный подводный отель мира под названием Водный Диск (Water Discus) (приложение 7).

Ключевые тенденции развития гостиничной недвижимости России:

спрос превышает предложение, особенно в сегменте двух- и трехзвездочных гостиниц. Себестоимость создания бюджетных гостиниц в России обходится в 35000 евро на номер, однако, по мнению специалистов, у нас в стране экономически невыгодно строить бюджетные отели: «Если в Европе три специалиста могут управлять всеми процессами, то в России приходится нанимать дополнительных сотрудников (бухгалтера, ЧОП и др.). Земля и строительство дорогие, а срок окупаемости у трехэвездочного отеля даже при самом благоприятном для инвестора исходе будет не менее 7-8 лет. Чтобы повысить привлекательность гостиничных проектов эконом-класса, московское правительство выделяет дополнительные участки для гостиничной застройки и расширяет список льгот для отечественных хотельеров;

нехватка участков для нового строительства;

ускоренное развитие сегмента гостиничной недвижимости в регионах. С точки зрения специалистов, наиболее привлекательны города, где открываются новые предприятия и наблюдается высокая деловая активность (Калуга, Сочи, Ижевск и др.). Инвесторы готовы вкладывать деньги в региональные отельные проекты, но очень избирательно и с фиксированной отдачей: коэффициент возврата вложений должен быть не менее 30%. Оценивая сроки возврата инвестиций, очевидно, что в привычные 7-10 лет не уложиться.

интерес девелоперов не к отдельным объектам, а к гостиничным комплексам. Девелоперы, находят новые форматы гостиничного бизнеса: кондоминиум-отели, хостелы, апарт-отели. Операторы готовы менять свои сетевые концепции и ориентируются на конъюнктуру. В гостиничном сегменте ключевым моментом является изменение психологии потребителя: раньше люди были готовы платить за номера, сейчас готовы покупать пакеты, дополнительные предложения;