Гостиничная недвижимость: классификация и тенденции развития

Начиная с 2010 года 7 стран Европы заключили соглашение о единой классификации отелей. Единая система получила названия Hotelstars Union. В нее вошли Швеция, Германия, Австрия, Швейцария, Чехия, Венгрия и Голландия. В числе основных критериев, которые используются при классификации отелей, можно выделить следующие:

размер номера. Для отелей низшего сегмента максимальный размер номера составляет, как правило, 10 метров, отели 3* – от 10 метров, отели 4* – от 14 метров, отели 5* – от 16 метров.

качество обслуживания в отеле. Чем выше «звездность» гостиницы, тем чаще проводится уборка, меняется белье. Сюда же относят и качество питания.

месторасположение отеля. Здесь имеет значение направление туризма, которое отель планирует обслуживать. Так, для экскурсионных туров важна близость к историческому центру, для морских курортов – близость к морю, а для отелей спа – уединенность и гармоничное природное окружение.

В разных странах используются различные системы классификации: европейская (французская, голландская) система «звезд» или азиатско-африканская балльная система, взявшая за основу индийскую национальную систему. Системы классификации средств размещения, принятые в различных странах представлены в приложении 2.

Самый известный способ классификации гостиниц – система «звезд», применяется в странах Европы и многих других странах, например, в России, Турции, Китае, Бразилии и т.д.

Из других систем классификации отелей следует упомянуть балльную оценку, особо распространенную в странах Азии, и буквенную систему в отелях Греции2, хотя там на многих отелях сейчас можно увидеть и звезды. По буквам существует 4 категории: A, B, C и D (соответствует уровню 4, 3, 2 и 1 звезды). Отели высшей категории обозначаются как de luxe. В популярных африканских туристических странах (Египет, Тунис) используется европейская классификация, правда, в Египте количество звезд зависит не от качества, а от количества предоставляемых услуг, так что часто, например, отели 4-х звезд там отнюдь не соответствуют европейским.

В Швеции долгое время в качестве обозначения класса вместо «звезды» использовался «ключ», В Великобритании в настоящее время отели перешли на «звезды», которые заменили долгое время существовавшие «короны». Отелям на побережье Гоа присваиваются баллы (индийская система).

На отечественном рынке для классификации гостиниц принята российская система «звезд». Особенности классификации гостиниц в Российской Федерации приведены в приложении 3.

В США и других американских странах европейская классификация не работает. Зачастую то, насколько высокий уровень сервиса отеля, определяется тем, принадлежит ли он к какой-либо гостиничной сети вроде «Хилотн», «Рэдиссон», «Мариотт» и других. Принятой на государственном уровне классификации там нет, но, по сути, там пользуются одной, содержащей несколько уровней. Официальная система классификации американских гостиниц приведена в приложении 4.

В каждой стране есть свои особенности и отличия классификации. При этом за пределами большинства классификаций зачастую остаются два типа отелей, которые находятся на так называемых ценовых полюсах. Это, с одной стороны, отели роскошного класса, а с другой – эконом-отели, проживание в которых ограничено спартанским минимумом услуг.

Если же говорить о принятой в большинстве европейских стран системе «звезд» отелей, то и здесь нельзя гарантировать единого подхода в определении комфорта. Это хорошо видно на примере самого распространенного в Европе типа отелей рангом 3*. Нередко владельцы частных отелей 3* во Франции, Англии, Австрии не выдерживают те параметры, которые рекомендованы для гостиниц подобного ранга. Причина подобного поведения отельеров проста – их страны традиционно популярны у туристов круглый год, и проблем с наполняемостью нет даже при относительно низком уровне обслуживания. В то же время такие страны, как Турция, Венгрия или Болгария в отелях 3* нередко организуют сервис даже выше, чем того требуют стандарты. Иногда подобным отелям для того, чтобы получить класс 4* банально не хватает ширины номера. Весь остальной комплекс услуг, включая дорогую косметику в номерах, бассейны, кондиционеры и мини-бары, оказывается в распоряжении постояльца.

Что касается гостиниц высшей ценовой категории, то и здесь не все однозначно. К примеру, в ряде арабских стран ввиду «сухого» закона многие отели уровня 5* не могут позволить себе иметь в номере бары, поэтому им присваиваются 4*.

Наряду с государственными системами классификации предприятий размещения, существуют и классификации, которые разрабатываются и применяются крупными фирмами и компаниями, работающими в сфере гостиничного бизнеса. Такие классификации призваны упростить работу по сравнительному анализу большого массива отелей и сделать гостиничные справочники доступными для широкого круга потребителей.

Одну из таких классификаций предлагает авторитетная в гостиничном бизнесе фирма ВТІ (Business Travel International). Она издает ежегодный справочник, указывающий стоимость размещения в гостиницах бизнес класса различных стран. Согласно классификации ВТІ, все гостиницы подразделяются на 9 разрядов: 5 высших и 4 низших. Высшие разряды:

Superior Deluxe – исключительно отели  класса люкс, предлагающие самый  высокий стандарт проживания, услуг  и удобств;

Deluxe – предоставляет аналогичные  по характеру услуги, что и  гостиницы класса Superior Deluxe, но без излишеств, а строго в соответствии с целью удовлетворения потребностей клиента;

Moderate Deluxe – гостиницы этого разряда  не имеют такой высокой репутации, как предыдущие. В остальном основные  характеристики схожи;

Superior First Class – гостиницы выше среднего класса;

First Class – комфортабельные гостиницы  со стандартными номерами, местами  для проведения общего досуга  и стандартным набором удобств.

К низшим разрядам относят следующие классы: Moderate First Class, Superior Tourist Class, Tourist Class, Moderate Tourist Class.

BTI оговаривает, что данная классификация  может отличаться от национальной  системы классификации, а ее стандарт  не соответствовать стандарту, принятому  в той или иной стране. Для  оценки класса гостиницы ВТІ приглашает независимых международных экспертов, и поэтому класс гостиницы, приведенный в справочнике фирмы, получает международное признание.

Уровень комфорта – показатель весьма субъективный и сложный для оценивания. Практически во всех классификациях приняты основные слагающие его критерии:

состояние номерного фонда: площадь номеров, структура номерного фонда, наличие коммунальных удобств и т. д.;

состояние мебели, инвентаря, предметов санитарного назначения;

наличие и состояние предприятий питания (кафе, рестораны, бары и пр.);

состояние здания, подъездных путей, обустройство прилегающей к отелю территории;

информационное обеспечение и техническое оснащение, наличие современных средств связи, бытовой техники, мини-баров, сейфов и т.д.;

обеспечение возможности предоставления ряда дополнительных услуг.

Итак, существующие системы классификации гостиниц по уровню комфорта можно условно объединить в группы:

1. Европейская система, система  звезд, базирующаяся на Французской  национальной системе классификации и применяющаяся во Франции, Австрии, Венгрии, Египте, Китае и многих других странах.

2. Система букв (A, B, C, D), используемая  в Греции.

3. Система «корон», применяемая в Великобритании.

4. Система баллов на основе индийской национальной системы.

4. Система разрядов (люкс, высший А, высший Б, первый, второй, третий и четвертый), используемая на территории ряда стран СНГ.

В мировой практике имеются случаи, когда в пределах одной страны существует несколько систем классификаций. В Великобритании наряду с системой «корон» используется классификация, предложенная Ассоциацией британских турагентств:

бюджетные гостиницы – расположены в центральной части города и имеют минимум удобств;

гостиницы туристского класса – в структуре обязательно наличие ресторана и бара;

гостиницы среднего класса – уровень обслуживания достаточно высок;

гостиницы первого класса – очень высокое качество комфорта и отличный уровень обслуживания;

гостиницы высшей категории – уровень обслуживания и проживания экстра-класса.

В Великобритании реализуется и классификационная схема для широкого спектра объектов размещения, включающего как роскошные отели, так и скромные фермерские домики на два номера, разработанная многопрофильной организацией АА (Automobile Association development Ltd). Классификационная система АА3 признана в национальном масштабе и гарантирует качество обслуживания в гостиницах, прошедших инспекцию специалистов АА и заслуживших право пользоваться ее эмблемой – черно-желтым знаком. Подтверждение категории гостиницы осуществляется ежегодно.

Наиболее распространенной считается Французская национальная классификация, устанавливающая для туристских отелей шесть категорий: 1*, 2*, 3*, 4*, две категории без «звезды». Такая система позволяет наиболее полно охватить рынок гостиничных услуг. Во Франции за присвоение «звезд» отвечает Министерство туризма, то есть это происходит на государственному уровне вследствие особой важности туристической отрасли для экономики страны. «Звездность» там несколько отличается от других стран.

Самая нижняя ступень – отели класса НТ, гостиницы без категории. Их уровень обслуживания по сути, как у хостелов, максимум, что может получить турист в таких местах – это просто ночлег с минимальными удобствами.

Отели класса двух «звезд» – классические бюджетные гостиницы с небольшими компактными номерами и возможностью не только переночевать, но и позавтракать. Имеется улучшенный вариант двухзвездочных гостиниц – SUP, где постояльцев ждут телефон и телевизор в номере, а также более богатое меню завтраков.

Отели трех «звезд» предусматривают наличие кафе или даже ресторана, более широкий набор услуг и оборудования номеров. Часто во Франции подобные гостиницы располагаются в старинных особняках. И также есть вариант SUP с мини-баром и завтрак прямо в номерах.

Категорию 4 «звезды» имеют отели бизнес-класса, отличающиеся лучшим и разнообразным сервисом и выбором услуг: двухразовая уборка номера, бассейн, круглосуточное комнатное обслуживание и т.п. Однако такой роскоши, как в отелях высшей категории, тут нет.

Высший класс отелей – четыре «звезды» Luxe. Их не так много по всей Франции, и некоторые из них широко известны за пределами страны как легендарные места отдыха. Уровень сервиса, оборудования, кухни и работы персонала здесь высочайший. Стоимость ночи в таких отелях начинается примерно от 300 евро.

Категории пяти «звезд» во Франции нет, поэтому существуют отели класса Palace – самые роскошные и дорогие, предназначенные для проживания «сливок» общества. Посетители этого отеля могут позволить себе президентские апартаменты площадью более ста квадратных метров с великолепной антикварной меблировкой и уникальным дизайном.

Голландская система классификации отелей The Nederlandse Hotel Classificatie (NHC) была введена в 2004 году и также использует систему «звезд», причем общий уровень отелей одной и той же «звезды» во Франции немного ниже, чем в Нидерландах. Так, пятизвездочные отели в Голландии – это отели самого высокого уровня и сервиса: ресепшн и швейцар работают круглые сутки, в таких отелях всегда есть ресторан и как минимум два больших номера сьют, в ванной в наличии множество различных туалетных принадлежностей.

В Турции «звезды» отелям, как и во Франции, присваивает Министерство туризма. В общем, турецкие стандарты соответствуют европейским, но далеко не всегда, поэтому добротный сервис начинается в отелях с как минимум тремя звездами. Именно начиная с отелей трех звезд в каждом номере есть туалет и ванная, иногда телевизор и кондиционер.

В Турции также есть семизвездочный отель Sungate Port Royal площадью 250 кв. километров с множеством развлечений, аттракционов, своим аквапарком и еще более улучшенным сервисом, чем в отелях категории пять звезд.

Семизвездочные отели – явление совсем недавнего времени, их количество в мире можно пересчитать по пальцам. Самые первые отели этого уровня были построены в Дубае – «Burj al Arab» (знаменитый «Парус») и «Emirates Palace». Есть также первый европейский семизвездочный отель – «Town House Galleria» в Милане, рассчитанный на контингент, связанный с миром моды. Собственно, именно этим подобные отели и отличаются – тщательная работа с ВИП-клиентурой. По уровню сервиса отели 7 «звезд» не особо отличаются от лучших пятизвездочных, поэтому владельцы первых пытаются создать у себя гораздо больше эксклюзива, связанного с кухней, развлечениями и т.п. Так, «Парус» располагается на искусственном острове и имеет подводный ресторан.

Согласно Немецкой классификации, гостиничные предприятия подразделяются на пять классов. С целью гармонизации с Европейской системой здесь сразу же предусматривается соответствие каждого класса определенному количеству звезд: туристский класс – *; стандартный класс – **; комфортный класс – ***; первый класс – ****; люкс – *****.

Немецкая классификация устанавливает требования по 22 обязательным и независимым от класса предприятий критериям. Например, по количеству дополнительных услуг установлено следующее их число: для гостиниц класса люкс – 270, первого – 120, комфортного – 70, стандартного – 25, туристского – 0 дополнительных услуг. Особенностью Немецкой классификации является то, что в ней предусмотрены категории и для таких типов гостиничных предприятий, как пансионы, гостиные дворы, отели-гарни.

Попытки установить соответствие с системой «звезд» делаются и в других системах (букв, «корон», категорий). К примеру, в Греции гостиницы категории А соответствуют четырехзвездному уровню, В – трехзвездному,  
С – двухзвездному, D – однозвездному. В Италии первая категория условно соответствует уровню четырех звезд, вторая – трех, третья – двух. Для того чтобы гармонизировать систему «корон», используемую в Великобритании, с системой «звезд», необходимо от общего числа «корон» отнять одну «звезду» (например, уровень четырех «корон» равен уровню трех «звезд»).