Гостиничная недвижимость: классификация и тенденции развития

Отели Австрии, например, оцениваются по «пятизвёздной» системе, но в сельской местности встречаются так называемые «внекатегорийные гостиницы» – небольшие одно-, двух-, трехэтажные дома, зачастую обслуживаемые фермерской семьей. В большинстве австрийских трех-пятизвездных отелей располагаются бассейны, сауны, рестораны, буфеты, солярии.

По сравнению с европейской системой, в Египте классификации гостиниц завышены на одну – две звезды.

В Китае для оценки средств размещения применяется «пятизвездная» система, хотя в стране существует и своя специфическая шкала, в соответствии с которой к наиболее простым средствам размещения относят «гостевые дома». Эти постоялые дворы, или хостелы, могут быть сравнимы со студенческими общежитиями. Более комфортабельными считаются «дома для гостей», по существу гостиницы низшего уровня. К наиболее престижным средствам размещения можно отнести туристские гостиницы (соответствуют уровню 3 – 4-хзвездочной категории) и «винные дома».

В Португалии, как и в Китае, все 8 категорий имеют свои названия.

Все греческие гостиницы делятся на четыре категории: А, В, С, D. Они соответствуют четырех-, трех- и двухзвездочному уровню. В гостиницах категории С (двухзвездочных) предлагают минимальный набор услуг, и располагаются они не на берегу моря. Отели категории В почти всегда находятся на побережье.

В Италии отели различаются по трем категориям. Первая условно соответствует уровню четырехзвездочной гостиницы, вторая - трехзвездочной, третья – двухзвездочной. Кроме того, в рамках каждой категории существует своя градация. Итальянские гостиницы, как правило, небольшого размера (50-80 номеров). Маленькие гостиницы соответствуют двухзвездочному уровню, хотя на альпийских курортах встречаются отели, оснащенность и уровень обслуживания которых отвечают самым высоким требованиям.

Израиль располагает высококлассным курортно-гостиничным комплексом на берегах Средиземного и Красного морей. В трехзвездных гостиницах, несмотря на некоторую скромность, клиенты имеют возможность получить набор услуг, необходимый для полноценного отдыха. Четырехзвездочные отели отличаются и большим комфортом, и лучшим местоположением, и более высоким уровнем обслуживания.

В Испании средства размещения подразделяются на гостиницы пяти категорий от одной до пяти «звезд»; дома гостиничного типа, бунгало и т. д. четырех категорий от одной до четырех «звезд»; постоялые дворы трех категорий от одной до трех «звезд»; пансионы трех категорий. Кроме того, действуют государственные предприятия приема туристов. Обычно они расположены в живописных районах, где почти нет других возможностей для размещения приезжих. К ним относятся старые крепости, замки и дворцы, которые оборудованы как отели люкс.

В Мексике принята национальная пятизвездочная система, сходная с европейской, к тому же существует категория выше пяти звезд «Gran Turismo».

В США официально принятой системы классификации нет, там пользуются системой пяти категорий, подобной звездной системе.

На Мальдивах приняты следующие категории: «standard», «de luxe», «junior suite», «presidential suite»

На Мальте принята пятизвездочная система, однако есть и своя национальная, в которой всего 3 категории: золотая, серебряная, бронзовая.

ОАЭ также используют звездную систему, также есть средства размещения, которые не классифицируются: виллы и апартаменты.

Собственный подход к классификации гостиниц имеют гостиничные цепи4. Обычно в них выделяются не категории, а марки, распространяющиеся на все гостиницы конкретной цепи. В каждой марке может учитываться не только уровень комфорта, но и назначение, месторасположение и некоторые другие критерии.

Например, крупнейшая европейская гостиничная цепь Accor (Франция) предлагает несколько марок предприятий, располагающих разнообразной палитрой услуг и цен: Sofitel; Novotel; Mercury5; Ibis; Etap; Formule 1.

Крупнейшая американская гостиничная цепь Holiday Inn при выделении марок учитывает не только уровень комфорта, но и назначение, месторасположение, длительность пребывания клиентов и некоторые другие критерии. Она включает следующие марки:

Holiday Inn hotels resorts – отели курортного типа, расположенные вне городских и промышленных зон, вблизи морского побережья или озер, в горах или лесу. Располагают всем необходимым для активного отдыха: бассейнами, саунами, теннисными кортами и различным спортивным инвентарем. Это самая распространенная торговая марка цепи;

Holiday Inn Garden Court hotels – гостиницы экономического класса для деловых людей. Чаще всего располагаются вблизи аэропортов и крупных торговых бизнес-центров;

Holiday Inn Express hotels – гостиницы с номерами квартирного типа (апарт-отели);

Holiday Inn Select hotels – отели для деловых людей с полным набором услуг;

Holiday Inn Hotels Suites – отели, рассчитанные на бизнесменов, предпочитающих иметь домашний комфорт в условиях длительного проживания в отеле.

Лучшая гостиничная цепь Великобритании Forte Hotel Group предлагает четыре дифференцированные торговые марки гостиничных предприятий.

1. Le Meridien Hotels & resorts – отели класса deluxe (выше категории люкс), расположенные в крупнейших городах и на курортах. Архитектурное решение предприятий этой марки выдержано в классическом европейском стиле с индивидуальными особенностями, учитывающими местные традиции. Предоставляется высокий уровень обслуживания. Клиентами в большинстве случаев являются представители бизнес-, конгрессного и инсентив-туризма. В Le Meridien входит московская гостиница «Националь» на правах ассоциированного члена.

2. Posthouse – среднебюджетные гостиницы. Предлагают стандартный набор услуг. Обеспечиваются необходимые условия для отдыха и работы, проведения конференций и симпозиумов. Около 50% предприятий этой марки имеют оздоровительные центры с бесплатными услугами для проживающих.

3. Heritage Hotels – уникальная торговая марка, часто называемая «жемчужиной Forte». Отели, объединенные под этой маркой, представляют большую историческую ценность. Практически все предприятия этой марки находятся в зонах повышенной туристской активности и в небольших, имеющих многовековую культуру городках Англии и Шотландии, центральной части и вдоль побережья Великобритании. Например, эту марку носит старейший отель Англии «The Bear», построенный в окрестностях Оксфорда еще в XIII в.

4. Travelodge – гостиницы этой группы имеют в среднем от 85 до 200 гостевых комнат, рассчитанных на путешественников и бизнесменов, избравших эконом-класс и расположены вблизи автомагистралей и транспортных узлов.

 

2.2. Прочие классификации гостиничных предприятий.

Функциональное назначение гостиниц

 

Кроме классификации по названным выше критериям, отели во всем мире принято разделять и в функциональном плане. Существует масса гостиниц, предназначенных для того или иного вида отдыха или той или иной клиентуры, будь то горнолыжные отели, отели для дайверов, для одной ночи или подходящие по характеристикам для молодоженов и др.

Все гостиничные предприятия по функциональному назначению делятся на две большие группы: транзитные гостиницы и целевые гостиницы (рис. 1.).

Рис. 1. Классификация гостиниц по функциональному назначению

Транзитные гостиницы предназначены для обслуживания туристов в условиях кратковременной остановки. Они расположены вдоль магистралей с большим движением (железнодорожных, авиационных, автомобильных, водных). Проектируются малой и средней вместимости с ограниченным уровнем комфорта, вне городской застройки. Имеют небольшой обслуживающий персонал, гаражи, автосервис, заправки. Наиболее популярны в этой категории мотели.

К целевым гостиницам относятся гостиницы делового назначения и гостиницы для отдыха (курортные, туристские).

Гостиницы делового назначения обслуживают лиц, пребывающих в деловых поездках и командировках. Наиболее известны как гостиницы для конгрессного обслуживания – симпозиумов, съездов, собраний, конференций и т. д. Такие гостиницы пользуются наибольшим спросом, так как согласно исследованиям 50% людей перемещаются с деловыми целями, 40% – с целью отдыха и лечения, 10% – с целями поиска работы, посещения родственников, друзей. Гостиницы делового назначения должны отвечать следующим условиям: месторасположение вблизи административных, культурных центров города; преобладание одноместных номеров; наличие в номере «рабочей зоны»; наличие номеров-апартаментов; наличие конференц-залов, центров коммуникационных технологий; наличие технического оборудования; наличие служб финансового обеспечения; наличие стоянок, гаражей.

Курортные гостинцы предусматривают предоставление услуг размещения, диетического питания и лечебно-оздоровительных программ, расположены на территориях, предоставляющих возможности для отдыха, оздоровления и лечения в естественных климатических и природных условиях. В структуре курортных гостиниц обязательно должны быть медицинские услуги, диетическое питание, условия для занятия спортом. Основная проблема таких отелей – это сезонность спроса.

Туристские гостиницы, как правило, располагаются на туристских маршрутах. Комплекс услуг формируется в соответствии с программой маршрута и заранее определяется путевкой. В СССР туристские гостиницы были развиты достаточно хорошо. В настоящее время многие туристские гостиницы, базы и кемпинги возрождаются, строятся современные туристские отели. Наиболее часто встречаются туристские гостиницы, ориентированные на прием туристов для занятий спортом – туристско-спортивные гостиницы.

Типология гостиниц приведена в приложении 5.

Один из вариантов бюджетной остановки в каком-либо городе – это отели Bed and Breakfast («Кровать и завтрак», англ.). Первые гостиницы такого типа появились на британских островах и изначально представляли собой домашние гостиницы семейного типа, где постояльцам предлагался за небольшую плату домашний комфорт и кухня. Главное отличие отелей B&B от мини-отелей – отсутствие профессиональных управляющих, менеджмент осуществляется либо самим владельцем дома, либо кем-то из его семьи. Гостиницы подобного типа не имеют «звездной» классификации и даже просто статуса отеля (например, в Англии). Сейчас по всему миру имеется более 50 тысяч гостиниц B&B – в США, Испании, Италии, Германии, Соединенном Королевстве и других.

Apart-отели (апартамент-отели) как вид проживания набирает популярность. Суть их: несмотря на то, что созданы по принципу апартаментов, при заселении в апарт-отель не нужно заключать никаких контрактов с четко оговоренными сроками проживания, постоялец может выписаться из отеля в любой момент по желанию. Плюс в этих отелях используется стандартная система бронирования. Некоторые постояльцы апарт-отелей живут в них даже годами, так как в апартаментах созданы практически домашние условия. Это идеальный вариант для тех, кому по той или иной причине приходится длительное время проводить вне своего дома. Большим преимуществом апарт-отелей являются цены – они ниже, чем в обычных гостиницах. Существуют даже общемировые бренды апарт-отелей, такие как французский MaMaison.

Resort-отели, или курорт-отели – одни из самых популярных в массовом туризме гостиниц, предназначены для закрытой релаксации своих посетителей именно на территории отеля, поэтому обладают большим выбором вариантов проведения досуга: фитнесс-центры, теннисные корты, спа-салоны, бассейны и т.п. Resorts – это закрытые от посторонних глаз миры, где созданы все условия для обособленного от внешнего мира отдыха, отсюда их популярность среди уставших от городской суеты жителей мегаполисов. С другой стороны, постоялец курорт-отелей имеет довольно мало возможностей для знакомства со страной, в которой пребывает, ее народом и культурой. Стандартные экскурсии зачастую не служат этой цели вследствие того, что четко расписаны до самых мелочей и свободного индивидуального времени практически не предоставляют.

Горнолыжные отели могут быть как гостиницы обычного вида, так и шале – замечательные постройки из бревен с покатой крышей и обычно в пару этажей. Это традиционные альпийские дома, которые сегодня копируют на многих горнолыжных курортах, даже в США и России. Все горнолыжные отели располагаются вблизи трасс для спуска, и часто гостиницы предоставляют своим клиентам специальный ски-пасс для пропуска на подъемники и трассы. О снаряжении, инструктаже и т.п. нужно договариваться отдельно. Горнолыжный сезон в Северном Полушарии обычно длится с начала зимы до середины весны.

Бизнес-отели имеют свою четко определенную клиентуру, что видно уже в названии. Их целью является, по сути, предоставление путешествующему бизнесмену своего офис вдали от офиса. Отсюда и необходимое оборудование, оргтехника прямо в номере, возможность аренды конференц-залов для деловых встреч, и прочее, что может обеспечить бизнесмену необходимые условия для удобной работы. Бизнес-отели располагаются в местах деловой активности – в экономических центрах важнейших городов вроде Сингапура, Шанхая, Нью-Йорка, Москвы, Франкфурта и других.

В бутик-отелях во главу угла ставится оригинальный и эксклюзивный дизайн в тематическом стиле. Эти отели отличаются высокой степенью комфорта и достаточно высокими ценами. Термин «бутик-отель» появился в США в 80-х годах прошлого столетия и характеризовал небольшие изысканные отели со смелыми дизайнерскими решениями в Нью-Йорке, Сан-Франциско и других городах. В настоящее время все больше таких отелей появляется в городах Европы – Барселоне, Лондоне, Париже.

Спа-отели созданы для красивого и, что немаловажно, здорового отдыха, где можно пройти специальные оздоровительные и омолаживающие курсы. Иногда такие отели называют wellness-отели. Как правило, наряду с огромным количеством различных спа-процедур и оздоровительных программ отель располагает очень хорошими номерами. Естественно, отдых в таких отелях нельзя назвать бюджетным.

Разнообразие отелей на сегодняшний день чрезвычайно богато и это еще не предел. Отели – далеко не единственный вариант проживания. В мире существует множество других альтернатив – хостелы, апартаменты, гестхаусы, виллы…

 

3. Состояние гостиничной недвижимости и основные тенденции ее развития

3.1. Состояние рынка гостиничной  недвижимости

 

В мире насчитывается около 320 тыс. отелей различного уровня (с номерным фондом около 11,5 млн. единиц), наибольшая концентрация приходится на Европу и Северную Америку. Количество номеров возрастает в мире ежегодно на 10 – 15%. На каждый гостиничный номер приходится примерно один служащий (всего 11,2 млн человек). Средняя загрузка гостиниц мира составила 67,7%, средний доход на номер6 – 84,4 дол. США.