Гостиничная недвижимость: классификация и тенденции развития

 

 

 

Тема 22. Гостиничная недвижимость: классификация и тенденции развития

 

План

Введение

1. Гостиницы: понятие, характеристики, принципы классификации

2. Системы классификаций гостиничной недвижимости

2.1. Классификация гостиниц по уровню комфорта

2.2. Прочие классификации гостиничных предприятий.

Функциональное назначение гостиниц

3. Состояние гостиничной недвижимости и основные тенденции ее развития

3.1. Состояние рынка гостиничной  недвижимости

3.2. Инвестиционная привлекательность  сегмента гостиничной недвижимости

3.3. Тенденции развития гостиничной  недвижимости

Заключение

Литература

 

 

Введение

 

В международной практике гостиничная индустрия считается одной из наиболее выгодных. Сегмент гостиничной недвижимости на сегодняшний день отстает от общих темпов развития рынка недвижимости в целом.

Данное обстоятельство, учитывая, стабильно повышающийся спрос на гостиничные услуги, делает строительство отелей весьма привлекательной и доходной сферой вложения инвестиций. Гостиничный бизнес – не только доходный, интересный, но и очень сложный и трудоемкий процесс, со множеством нюансов.

Рынок гостиничной недвижимости в России развивается более медленными темпами, чем рынки офисной и торговой недвижимости. Одна из причин – капиталоемкость гостиничных проектов и сложность балансирования гостиничными услугами как частью целого образца: даже окупаемость гостиниц высокого класса может составлять до 10 лет. Гостиничный рынок является одним из самых закрытых: на нем в большинстве работают операторы, которые знают все правила игры.

Но при этом гостиничный рынок является очень перспективным. Являясь капиталоемким проектом с длительным сроком окупаемости, гостиница позволяет инвестору иметь в собственности дорогой и перспективный, с точки зрения будущей доходности, объект.

В данной работе будут рассмотрены основные тенденции развития рынка гостиничной недвижимости, классификация гостиниц, инвестиционная привлекательность и состояние сферы гостиничной недвижимости. По результатам работы предполагается определить, действительно ли гостиничный бизнес интересен и выгоден.

 

1. Гостиницы: понятие, характеристики, принципы классификации

 

Понятие «гостиница» происходит от латинского эквивалента слова «hostеl». Позднее данное название модернизировалось в более привычное нам название, имеющее французские корни – «hotel».

Гостиница – предприятие, предоставляющее людям, находящимся вне дома, комплекс услуг, важнейшими среди которых в равной степени являются услуга по размещению и услуга по питанию.

Гостиницы обладают следующими признаками:

состоят из номеров, число которых превышает определенный минимум, имеют единое руководство;

предоставляют разнообразные гостиничные услуги, перечень которых не ограничивается ежедневной заправкой постелей, уборкой номера и санузла;

сгруппированы в классы и категории в соответствии с предоставляемыми услугами, имеющимся оборудованием и стандартами страны;

не входят в категорию специализированных заведений;

ориентированы на свой сегмент путешественников;

могут быть независимыми или входить в специализированные объединения (цепи).

Системы универсальных стандартов гостиниц не существует, но основными факторами являются количество и размер комнат, обслуживание, комфорт, оборудование в отеле и т.п. Независимо от категории гостиничный номер должен иметь кровать, стул и кресло, ночной столик, шкаф для одежды, общее освещение, мусорную корзину. Помимо этого в каждом номере должна содержаться информация о гостинице и план эвакуации в случае пожара. Прочие услуги дополняют предложение услуг размещения и питания. К ним относятся: бассейн, конференц-залы, залы для переговоров, спортивное оснащение, прокат автомобилей, услуги химчистки, прачечной, парикмахерской, массажного кабинета и ряд других. От оформления и объединения услуг в единый комплекс складывается определенный тип предприятия, например, отель-люкс, гостиница среднего класса, гостиница-апартамент, гостиница экономического класса, отель-курорт, мотель, частная гостиница типа «ночлег и завтрак».

Для гостиниц предусмотрены категории1 и разряды в зависимости от размеров и видов жилых и служебных помещений, оборудования предприятий, уровня комфортности номеров и общественных помещений, предоставляемых услуг и других факторов, от разрядности устанавливается оплата номеров и прочих услуг гостиниц.

Классификация услуг проживания и терминология, представленные в нормативных документах России и Стандартной международной классификации видов деятельности в туризме (СИКТА), принятой Евростатом и ВТО, существенно отличаются.

В международной практике принята Стандартная классификация средств размещения туристов, разработанная экспертами ВТО (приложение 1).

В России на основе указанной выше классификации разработан Государственный стандарт «Средства размещения», введенный в действие в 1999 г. В 2007 году в России принята «Система классификации гостиниц и других средств размещения».

По российскому стандарту гостиница классифицируется как предприятие временного проживания вместимостью не менее 10 номеров. Категорийность гостиниц обозначают символом * (звезда). Количество звезд увеличивается в соответствии с повышением качества обслуживания и оборудованием гостиницы. Для гостиниц установлены категории от одной до пяти звезд, для мотелей – от одной до четырех звезд.

По определению ВТО, гостиница – это коллективное средство размещения, состоящее из определенного количества номеров, имеющее единое руководство, предоставляющее набор услуг (минимум - заправку постелей, уборку номера и санузла) и сгруппированное в классы и категории в соответствии с предоставляемыми услугами и оборудованием номеров.

В 1989 г. ВТО разработаны рекомендации по межрегиональной гармонизации критериев гостиничной классификации, определяющие минимальные требования к зданию и номерам, качеству гостиничного оборудования и мебели, энерго- и водоснабжения, отоплению, санитарии, безопасности и связи, кухне, гостиничным услугам и обслуживающему персоналу.

К гостинице любой категории может быть отнесено здание, имеющее не менее 10 номеров, в котором в течение суток должна быть холодная и горячая вода. Высшая категория гостиницы – категория «пять звезд». Средства размещения, не отвечающие требованиям к гостиницам категории «одна звезда», могут быть классифицированы как некатегорийные гостиницы. В большинстве стран предварительная классификация гостиницы является необходимым условием при получении лицензии на гостиничную деятельность.

Итак, средства размещения подразделяются на коллективные и индивидуальные.

К коллективным средствам размещения относятся:

Гостиницы и аналогичные средства размещения: гостиницы (в том числе квартирного типа), мотели, клубы с проживанием, пансионаты, меблированные комнаты, общежития.

Специализированные средства размещения: санатории, профилактории, лагеря труда и отдыха, дома отдыха, туристские приюты, стоянки и другие, туристские, спортивные базы, базы отдыха, дома охотника (рыбака), конгресс-центры, общественные средства транспорта (поезда, круизные суда, яхты), наземный и водный транспорт, переоборудованные под средства размещения для ночлега, кемпинги (площадки для кемпинга, автофургонов).

Индивидуальные средства размещения: квартиры, комнаты в квартирах, дома, коттеджи, сдаваемые в наем.

По уровню услуг отели делятся на несколько типов, причем общей основной услугой является предоставление размещение, а все прочие так или иначе способствуют повышению качества этой основной услуги и могут предоставляться в том или ином наборе.

Различают большие и малые гостиницы. ВТО рекомендует считать под малой гостиницей – гостиницу с количеством номеров до 30. Другая точка зрения заключается в том, что малая гостиница – это такая гостиница, которая может обслуживаться и управляться членами одной семьи. В большинстве своем малые гостиницы, как правило, независимые гостиницы, не входящие в гостиничные цепи.

Гостиничные предприятия классифицируют по самым различным критериям: месторасположение, продолжительность работы, обеспечение питанием, продолжительность пребывания, уровень цен, уровень комфорта, вместимость номерного фонда, функциональное назначение.

По расположению на местности гостиницы делятся на: расположенные в городе (в центре, на окраине); расположенные в сельской местности (в том числе и высокогорной). По месту расположения – гостиницы в центре города; придорожные (как правило, малой этажности с открытыми автостоянками); гостиницы в окрестностях города и в аэропортах; плавучие отели – плавсредства, оборудованные под гостиницы, для размещения и отдыха туристов у берега моря, реки или озера. Среди специалистов гостиничного бизнеса чаще всего рассматриваются пять местоположений отеля: 1) центр города; 2) аэропорт; 3) пригород; 4) курорт; 5) автомагистраль.

Емкость номерного фонда гостиницы определяется числом постоянных спальных мест. Классификация гостиниц по вместимости в различных странах различна. Например, в Швейцарии и Австрии гостиницы, имеющие менее 100 мест, считаются малыми, 100 – 200 мест – средними, более 200 мест – крупными; в Чехии до 120 мест – малыми, до 500 мест – средними, свыше 500 мест – большими; в США до 100 номеров – малыми, до 500 номеров – средними, свыше 500 – крупными. Мировой гостиничный номерной фонд в основном размещен в малых и средних гостиницах.

В нашей стране нет официальной классификации гостиниц по их емкости, в связи с чем предлагается их группировка: до 150 мест (не более 100 номеров) – гостиницы малой вместимости, от 150 до 400 мест (до 300 номеров) – средней вместимости, более 400 мест (свыше 300 номеров) – большой вместимости.

По уровню цен на основные платные услуги, предоставляемые в номерном фонде, гостиницы подразделяются на бюджетные ($25-35); экономические ($35-55); средние ($55-95); первоклассные ($95-195); апарт-отели ($65-125); люкс-отели или фешенебельные ($125-525 и выше).

По продолжительности пребывания клиентуры различают гостиницы для длительного пребывания клиентов; для кратковременного пребывания. По продолжительности функционирования в течение года – на: работающие круглогодично; работающие в сезон (летом, зимой). По способу предоставления питания в гостиницах – обеспечивающие полный пансион; предоставляющие только завтрак; не предлагающие питания (как правило, ввиду отсутствия ресторана или иного предприятия).

Этажность. Мировая практика показывает, что гостиницы строят от 1-2 до 40 этажей и более. Наиболее распространенная этажность вновь строящихся гостиниц в России – 5-16 этажей; в Чехии – 8-14 этажей; в Венгрии в небольших городах – 4-5 этажей, в более крупных и на курортах – 6-11 этажей; в Германии – 8-10 этажей; в Великобритании – 10-15 этажей. Здания гостиниц по этажности разделены на следующие группы: малоэтажные (1-2 этажа); средней этажности (3-5 этажей); повышенной этажности (6-9 этажей); многоэтажные (1 категории – 10-16 этажей; 2 категории – 17-25 этажей; 3 категории – 26-40 этажей); высотные здания (более 40 этажей).

По уровню, ассортименту и стоимости услуг гостиницы делятся на несколько типов: дешевые отели или отели с ограниченным сервисом, которые предлагают минимум услуг (наличие предприятий питания при таких гостиницах не обязательно); отели «люкс» – построены по индивидуальным проектам, отличаются высококачественной мебелью, хорошо оборудованными помещениями и укомплектовываются, как правило, обслуживающим персоналом большего количества по отношению к числу номеров в них. Гостиницы можно классифицировать также и по форме собственности, выделяя муниципальные, государственные, частные и арендованные гостиницы.

Система классификации для гостиниц должна удовлетворять целям:

стандартизация: установить унифицированную систему качества услуг и продуктов туристского рынка;

маркетинг: давать советы путешественникам относительно класса и типа гостиниц в местах их пребывания, что создаст здоровую конкуренцию;

защита потребителя: удостовериться, что гостиница отвечает минимальным стандартам размещения и услуг в соответствии с ее классификацией;

источник дохода от лицензирования, продажи справочников и др.;

контроль: обеспечить систему контроля общего качества индустрии.

 

2. Системы классификаций гостиничной недвижимости

2.1. Классификация гостиниц по уровню комфорта

 

Уровень обслуживания в любом отеле мира зависит от его классификации. Единой мировой и общепринятой классификации не существует, нет и глобального органа, присваивающего то или иное количество «звезд». Аттестация отелей может быть проведена как на национальном, так и на международном уровне.

В каждом государстве свои понятия о комфорте и гостеприимстве. Помимо этого каждая страна отличается определенными климатическими и культурными условиями. Поэтому достаточно сложно принять единую классификацию гостиниц по уровню комфорта. В настоящее время их насчитывается более 30. Все попытки объединить существующие рейтинги в одну общую систему и ввести единые стандарты и требования к уровню комфорта всех гостиниц мира пока не привели к успеху.

Тем не менее, с 30 ноября 1989 г. действует разработанный ВТО документ «Межрегиональная гармонизация критериев гостиничной классификации», который носит рекомендательный характер. Согласно ему гостиница любой категории должна отвечать требованиям безопасности и гигиены, обеспечивать круглосуточный сервис, неотложную медицинскую помощь, сохранность ценностей, стирку, почтовые услуги.

Ни одно гостиничное предприятие не может претендовать на присвоение категории, если оно не отвечает минимальным требованиям-критериям, объединенным в следующие группы: А – количество комнат; В – общие помещения; С – оборудование отеля; D – комфортность жилья; Е – обслуживание; F – доступность инвалидам и лицам с ограниченной подвижностью.