Гостиничная недвижимость: классификация и тенденции развития

Нью-Йорк остается одним из самых популярных городов планеты. Так, по данным статотчетов, 2012 год стал для «яблока мира» рекордным по количеству гостей, посетивших главный мегаполис Восточного побережья США. 52 миллиона гостей – таково число гостей, прибывших в город в 2012 году (к 2011 году рост на 2,1%), это абсолютный рекорд посещаемости всех времен. Прямые расходы туристов в городе составили почти 37 млрд долларов – эту цифру можно сопоставить с годовым ВВП такой страны, как Беларусь.

Крупнейшим гостиничным брендом Европы стал Ibis от Accor (по числу номеров): сегодня номерной фонд бренда в Старом Свете составляет 121,8 тыс. номеров по данным консалтингового агентства MKG Group.

За 2011 год лучшим в мире7 бизнес-отелем класса люкс назван Radisson Royal Hotel в Москве, столичный Swissotel Krasnye Holmy одержал победу в номинации «Лучший отель в мире для проведения встреч». Между тем, цены на проживание в российской столице по результатам 2011 года оказались самыми высокими в Европе.

Звание лучшего на планете отеля в очередной раз завоевал дубайский Burj Al Arab. Этот роскошный отель в Дубае, самом крупном городе Объединенных Арабских Эмиратов, стоит в море на расстоянии 280 метров от берега на искусственном острове, соединенном с землей при помощи моста.

Ведущим гостиничным альянсом стал Leading Hotels of the World.

Лучшим бюджетным гостиничным брендом признан Premier Inn.

Среди исторических отелей класса люкс лидером стал берлинский Hotel Adlon Kempinski.

В мире существует около 200 лучших отелей. Роскошь, отменная кухня, предупредительный персонал, выполняющий малейшее желание, бассейны и центры красоты, великолепное месторасположение – все это отличает систему «The Leading Hotels of the World» от иных стандартов гостиничного «общежития». Знатоки оперируют следующими названиями: Ритц (Париж), Гранд Отель Парк Гштаад (Гштаад), Лозанн Палас (Лозанна), Бо Риваж (Лозанна), Будж аль Араб (ОАЭ), Бренерс Парк (Баден-Баден), Виста Палас (Монако), Рейдс (Мадейра), Отели Бюргеншток (Бюргеншток), Парк Отель Вицнау (Люцерн), Бадрут Палас (Ст. Мориц), Baur Au Lac (Цюрих).

Информация о самых дорогих отелях мира приведена в приложении 6.

По данным Госкомстата, в России работает около 4,5 тыс. гостиниц8 на 190 тыс. номеров и 370 тыс. мест. За последние десять лет российский гостиничный рынок ежегодно рос на 15-20%. Почти 18% (более 80 тысяч) гостиничных номеров страны сконцентрировано в Москве, 8% – в Санкт-Петербурге. Москва получает около 40% всех доходов, доля Санкт-Петербурга в доходах от основной деятельности всех гостиничных предприятий – 12%.

В составе сетевых цепочек в России работает порядка 260 гостиниц (2 и более отеля под управлением одной компании). Крупнейшей российской сетью является «АЗИМУТ Сеть Отелей»9. В РФ присутствуют почти все крупные международные сети («Марриотт», «Форте», «Шератон» и «Кемпински»), однако их деятельность сосредоточена в сегменте четырех- и пятизвездочных отелей в Москве и Санкт-Петербурге. Лидер гостиничного рынка – сеть Heliopark Hotels & Resorts с 11 отелями – не более 1,5% рынка, около 1% принадлежит сети Amaks Grand Hotels с 14 отелями, столько же – ВАО «Интурист»10 (10 гостиниц с общим номерным фондом более 2 500 номеров).

Отечественные гостиницы проигрывают в качестве обслуживания своим конкурентам, пришедшим из-за рубежа. В настоящее время в РФ более 70 % гостиниц по качеству обслуживания не подходят ни под одну из действующих категорий. Далеко не во всех городах России есть гостиницы, которые могут разместить людей, привыкших к условиям комфорта. По оценкам экспертов, только около 14 тыс. номеров соответствуют современным гостиничным стандартам.

Среднегодовая загрузка отелей в настоящий момент составляет 70-80% в Москве, 50-60% – в регионах (по РФ – 35 – 39%). Наиболее востребованными остаются трехзвездочные отели, дефицит которых ощущается во всех крупных городах России. Перспективным сегментом гостиничного бизнеса в последние годы можно назвать сегмент малых гостиниц: придорожные мини-гостиницы, апарт-отели и частный сектор гостиничного бизнеса. В культурных и деловых центрах России ежегодно появляются новые высококлассные и вместительные отели международных гостиничных цепочек и сетей. До недавнего времени в нашей стране не было здоровой конкуренции в гостиничном бизнесе, с этим связана относительная слабость российских гостиничных операторов.

По результатам 2010 года самыми дорогими в Европе признаны российские гостиницы11: в среднем ночь в отеле в России обходилась в 147,25 евро. На втором месте оказались норвежские отели с результатом в 146,16 евро за ночь. В пятерку европейских стран с самыми дорогими отелями вошли Швеция (133,9 евро за ночь), Швейцария (133,32 евро) и Дания (120,43 евро). Самыми дешевыми признаны отели Испании и Ирландии.

Служба онлайн-резервирования Hotel.info, которая предлагает к бронированию по электронным каналам более 210000 отелей по всему миру, опубликовала в конце 2012 г. «Барометр гостиничных цен». Исследование проводилось среди столиц и крупных городов с населением 500000 жителей и более. Лидирующее место в рейтинге занимает российская столица (7212 руб.), даже несмотря на то, что цены на размещение в московских отелях упали на 6,13%. На 2-м месте оказался Лондон (ночь в отеле обойдется в среднем в 6667 руб.), на третьем – Стокгольм (средняя стоимость номера 6272 руб.). В Киеве цены на гостиничные номера все еще держатся на относительно высоком уровне, в гостиницах Берлина цена за номер, напротив, не составила даже половины цены в Москве и Лондоне.

Из других столиц и крупных городов мира, в ноябре 2012 г. сохранились очень высокие цены на гостиницы в Нью-Йорке (9242 руб. за ночь), примерно на 6% выше по сравнению с прошлым годом. Повысилась стоимость на размещение в отелях Сиднея. Цены на гостиничные номера в Токио и Сингапуре тоже держатся на очень высоком уровне – 6986 руб. и 6865 руб. соответственно, в Стамбуле путешественников радовали сравнительно низкие расходы – всего 3943 руб. за ночь.

Москва – самый знаменитый город в России. По своей популярности он может соперничать разве что с Санкт-Петербургом. В столице находятся разнообразные исторические памятники, памятники архитектуры и зодчества, которые входят в список Всемирного наследия ЮНЕСКО. Отели Москвы пользуются большой популярностью. Они расположены в различных частях города: в деловом центре, в историческом центре, за пределами МКАД. Стоимость гостиницы Москвы зависит от многих факторов: удаленность от центра, «звездность» выбранного заведения, дополнительные услуги. Большим спросом пользуются недорогие гостиницы Москвы. Их выбирает большинство приезжих, так как не каждый может позволить себе ночь в пятизвездочном отеле возле Красной площади. Гости столицы предпочитают уютные частные гостиничные заведения, располагающиеся недалеко от центра в кольце метрополитена, именно недорогие столичные отели больше привлекают клиентов.

За последнее десятилетие объем рынка отелей современного стандарта в Москве вырос на 60%, но несмотря на такую значительную динамику российская столица по сравнению с другими крупными городами региона EMEA (Европа, страны Ближнего Востока и Африки) все еще остается недостаточно обеспеченной гостиницами. Москва остается одним из самых результативных рынков в регионе.

Редакция «РБК-Недвижимость» составила рейтинг самых дорогих номеров в столичных отелях. Все отели, попавшие в топ, расположены в центре Москвы, имеют категорию пять звезд и находятся под управлением известных международных гостиничных брендов. Во всех номерах дорогая дизайнерская мебель и интерьеры, они оборудованы современными высокотехнологичными системами.

Пятое место в рейтинге самых дорогих номеров в столичных гостиницах заняли два люкса в гостиницах «Балчуг Кемпински Москва»12 и «Swissotel Красные Холмы»13 с ценой за сутки 250 тыс. руб. +18%.

Четвертое место в рейтинге занял президентский пентхаус-люкс (234 кв.м), который носит имя великой балерины Галины Улановой. Это самый дорогой номер в отеле InterContinental Moscow Tverskaya. Последний, двенадцатый этаж нового отеля по адресу Тверская, 22, полностью занимают три пентхаус-люкса (один президентский и два дипломатических), которые можно объединить в президентскую резиденцию14, общей площадью 650 кв.м.

На третье место по стоимости размещения попало два отеля со стоимостью размещения 330 тыс. руб. +18% НДС в сутки: самый большой номер отеля «Рэдиссон Ройал Москва» (бывшая гостиница «Украина») и президентские апартаменты в гостинице «Арарат Парк Хаятт»15. «Арарат Парк Хаятт Москва» признан «Лучшим отелем в России» второй год подряд и победителем престижной международной награды International Hotel Awards. Эти премии вручаются лучшим отелям по всему миру, создавая, таким образом, международные стандарты для индустрии гостеприимства.

Второе место в рейтинге самых дорогих номеров занял президентский люкс в пятизвездочной гостинице Ritz-Carlton16, построенной на месте «Интуриста» в центре Москвы рядом с Кремлем.

Данные о количестве отелей и гостиничных номеров в столице разнятся17. Специалисты утверждают, что определить точное число московских гостиниц категории «три – пять звезд» и число гостиничных номеров в них в настоящее время нельзя из-за того, что большинство московских отелей не прошли добровольную сертификацию согласно распоряжению правительства России от 15 июля 2005 года «Система классификации гостиниц и других средств размещения», и поэтому присвоение той или иной категории гостинице целиком опирается на личные оценки игроков рынка туристических услуг столицы.

На 01.01.2012 в столице находилось 290 гостиниц разной звездности. По прогнозу социально-экономического развития города Москвы до 2012 года, общее количество отелей разного класса в столице к концу 2012 года должно достичь 554 гостиниц, количество мест в них 186,2 тысячи. Примерно 9% предложений мест приходится на пятизвездочные отели, 23% – на четырехзвездочные и 67% – на трехзвездочные. Около 15% всего номерного фонда находится под управлением международных операторов. Из международных операторов отелей в столице представлены в основном компании высокого ценового сегмента, такие как Mariot, Sheraton, Novotel и Hilton. В сегменте отелей «три звезды» в Москве их почти нет.

По планам правительства Москвы до 2025 г. в городе появится еще 343 гостиницы на 92700 номеров, то есть число отелей удвоится. Строительство гостиниц в городе осуществляется исключительно за счет внебюджетных источников (средств инвесторов).

В ближайшие несколько лет дефицит на московском рынке гостиничной недвижимости вряд ли будет преодолен, говорят эксперты. «Так, например, в 2010 году к вводу было заявлено около 3000 номеров, при этом по факту были введены лишь 1886. Согласно заявлениям девелоперов18 и гостиничных операторов, в Москве фактический прирост предложения оказывается ниже заявленного, на рынок выходят те объекты, открытие которых было перенесено с предыдущих лет, поток бизнес-туристов растет, и ждать существенного снижения цен на гостиницы не стоит. Москва не является туристическим направлением, в большинстве столичных гостиниц доля туристов составляет менее 20%, 80% приходится на деловой сегмент. «При строительстве новой гостиницы нужно прежде всего задумываться, будет ли спрос на нее со стороны бизнес-путешественников», – рекомендуют специалисты.

Специалисты отмечают, даже если брать количество гостиничных номеров в Москве по максимуму, все равно оно будет значительно уступать числу мест в отелях в крупных европейских городах. Так, например, в Лондоне на 7,4 миллиона жителей приходится 84 тысячи номеров, в Париже на 10 миллионов жителей – 77 тысяч номеров, в Праге на 1,2 миллиона жителей – 24 тысячи номеров, в Сингапуре на 4,4 миллиона жителей – 30 тысяч номеров. В целом, учитывая население столицы России, можно сделать вывод, что городу не хватает около 40 тысяч номеров, полагают эксперты. Отставание по количеству гостиничных номеров в Москве приводит к тому, что гостиничная недвижимость в столице России фактически развивается лишь в одном направлении – под размещение деловых людей, а туристам в ней зачастую просто не хватает места.

Если в Лондоне и Париже хватает места как для бизнесменов, так и для приехавших отдыхать, то в Москве найти гостиницу для туриста, где бы он мог поселиться во время рабочей недели, практически невозможно, так как все номера забронированы деловыми людьми. При этом, подчеркивают аналитики, больше всего проблем возникает у гостей столицы с отелями класса «три звезды», которые, как правило, и пользуются наибольшим спросом. По словам экспертов, нарекания туристов вызваны тем, что большая часть трехзвездочных гостиниц не соответствуют заявленному уровню, тогда как плата за услуги этих гостиниц выше среднего международного уровня на 40-50%.

Сравнивая Москву, Лондон и Париж по ценам в зависимости от категории отеля, средняя стоимость проживания в трехзвездочных гостиницах Парижа на сегодняшний день составляет от 60 до 200 евро в сутки, в четырехзвездочных – от 80 до 350 евро в сутки, а в пятизвездочных – от 165 до 630 евро в сутки. В Лондоне трехзвездочный номер обойдется гостям города от 65 до 160 евро в сутки, четырехзвездочный – от 90 до 230 евро в сутки, а пятизвездочный – от 150 до 600 евро в сутки. Московские же расценки, по данным экспертов, выглядят следующим образом: от 90 до 248 евро в сутки – номер в отеле «три звезды», от 180 до 380 евро – в отеле «четыре звезды» и от 360 до 650 евро – в отеле «пять звезд».

Как поясняет эксперт, дороговизна проживания в гостиницах столицы России приводит к тому, что Москва теряет значительное количество туристов: бюджет на один тур из-за цен столичных отелей становится неприемлемым для большинства иностранных туристов, являющихся или студентами, или пенсионерами.

К сожалению гостиницы, предлагающие действительно достойный уровень сервиса оценивают свои услуги очень высоко, более дешевое жилье может сильно испортить впечатление от пребывания в городе. В Москве есть много отелей, где нет возможности даже подсоединить компьютер и прочитать электронное письмо, где приходится искать розетки, чтобы можно было подключить ноутбук или телефон. Даже зоны ванной комнаты в мире значительно больше, чем мы можем предложить в России, и речь даже не идет о дизайнерских вопросах, но уровень сантехники должен быть мировым – отмечают эксперты.

В целом, специалисты сходятся во мнении, в Москве доля современных отелей, соответствующих всем международным требованиям к своему классу, едва ли достигает трети от общего объема номерного фонда: представитель Knight Frank знает об 11 тысячах современных номеров в столице, а представительница Jones Lang LaSalle – о 14 тысячах таких номеров.

Санкт-Петербург – самый известный город России, в прошлом столица Российской империи. Величественность дворцов Санкт-Петербурга известна во всем мире, о его соборах ходят легенды.. И сегодня каждая гостиница г. Санкт-Петербурга наравне с его достопримечательностями, хранят в себе историю 300-летней давности. Такие отели расположены в зданиях XVIII-XIX веков. После первого же появления в Европе они стали символом гостеприимства и домашнего уюта. Отели Санкт-Петербурга могут, конечно же, предлагать свои услуги за баснословные деньги. Элитное обслуживание и условия проживания отвечают европейским стандартам. Недорогие гостиничные заведения расположены в некотором отдалении от центра. По данным «Knight Frank Санкт-Петербург», без мини-отелей и загородных гостиниц город сейчас располагает примерно 15000 номеров. По данным Maris Properties/CBRE, сейчас номер «5 звезд» предлагается за 14 300 руб., «4 звезды» – за 7300 руб., «3 звезды» – за 3000 руб. В городе появляется все больше предложений гостиниц на продажу, причем, предлагаются отели в центре.