Налогообложение имущества физических лиц

Проблемы налогообложения  земли:

1. проведенная кадастровая оценка земель необъективна, фактически отсутствует рынок земли,
2. проблемы администрирования данного налога, связанные с большими временными, трудовыми, финансовыми затратами,
3. наличие значительного числа земельных участков, которые не имеют границ, т.е. не определены и не имеют правообладателя, речь идет о земельных участках, не прошедших государственную регистрацию, вследствие чего данные участки не подлежат налогообложению.
4. При  идентификации земельного участка административными службами применяются различные обозначения:  Федеральной Регистрационной Службой  – Условные номера,  Федеральной Налоговой Службой – Индетификационный Номер Налогоплательщика,  «Роснедвижимостью» – кадастровый номер земельного участка. В связи с этим возникает необходимость применения единого идентификатора – уникального номера объекта недвижимости для целей налогообложения. Данные предложения по идентификации земель позволят создать единый российский реестр налогоплательщиков и кадастр имущества.

Решение обозначенных задач  заключается, прежде всего, в принятии Концепции реформирования налогообложения  имущества и четком исполнении данного  документа.

Проведенный анализ позволяет  определить основные направления развития налогообложения имущества физических лиц, призванные способствовать социально-экономическому развитию муниципальных образований, повышению доли налоговых доходов  в местных бюджетах.

Первое направление - введение налога на недвижимость как одна из мер в области налоговой политики, планируемая к реализации в 2011 году и в плановом периоде 2012 и 2013 годах. В Бюджетном послании Президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации «О бюджетной политике в 2010 - 2012 годах» указывалось на необходимость создания условий для введения местного налога на недвижимость, который должен заменить два местных налога - налог на имущество физических лиц и земельный налог, а также региональный налог на имущество организаций.

Второе направление - формирование принципиально новых подходов к  установлению элементов налога на недвижимость (субъекты, объекты налогообложения, налоговая база, дифференцированные налоговые ставки, прозрачный порядок исчисления, упрощенный порядок и сроки уплаты, обоснованные налоговые льготы).

Третье направление - обеспечение  гибкого механизма формирования налоговой базы путем проведения кадастрового учета; утверждения методики оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения, учитывающей региональные особенности; требований к привлекаемым оценщикам; методики проверки и утверждения результатов кадастровой оценки недвижимости; методики досудебного урегулирования споров о результатах проведения государственной кадастровой оценки недвижимости; порядка формирования сведений об объектах капитального строительства; порядка предоставления сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о сделках налогоплательщиков с недвижимым имуществом, о ценах на имущество, подлежащее налогообложению. В целях формирования государственного кадастра недвижимости уже был принят федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», регулирующий отношения, возникающие в связи с его ведением, осуществлением кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности. Однако законодательно не урегулированными остаются многие вопросы, непосредственно связанные с порядком формирования налоговой базы налога на недвижимость, решение которых создаст условия для обеспечения гибкого механизма налогообложения недвижимости.

Четвертое направление - снижение налоговой нагрузки для социально  незащищенных категорий граждан путем дифференциации налоговых ставок и налоговых вычетов по налогу на недвижимость.

Пятое направление - упрощение  администрирования налогообложения  физических лиц. В настоящее время  при налогообложении имущественными налогами (транспортным налогом, земельным  налогом, налогом на имущество), а  также налогом на доходы физических лиц установлен различный порядок  администрирования. В целях совершенствования  администрирования должна быть продолжена работа по формированию и актуализации электронных баз данных, содержащих необходимые сведения для исчисления и уплаты налогов, развитию онлайновых способов взаимодействия с налогоплательщиками ("электронных сервисов"), интеграции соответствующих систем с целью оплаты налоговых платежей и т.д.

3.2. Направления совершенствования налогообложения путем введения налога на недвижимость

Важные изменения ожидают  налог на имущество физических лиц.

Основными направлениями  налоговой политики Российской Федерации  на 2010 год и на плановый период 2011 и 2012 годов Бюджетными посланиями Президента Российской Федерации было предусмотрено  введение налога на недвижимость взамен действующих земельного налога и  налога на имущество физических лиц. Учитывая сложность и комплексный  характер этой реформы, в прошедшем  периоде велась работа по подготовке к введению налога на недвижимость в Российской Федерации.

Необходимо отметить, что  налог на недвижимость, рассчитанный исходя из ее рыночной стоимости, успешно  применяется во многих странах мира. Система налогообложения недвижимости хорошо зарекомендовала себя с точки  зрения выполнения фискальной, стимулирующей  и социальной функции как в  странах с хорошо развитой рыночной экономикой, так и в странах  с переходной экономикой.

В настоящее время  налогообложение недвижимости осуществляется примерно в 130 странах мира, причем отличается существенным разнообразием с точки зрения правового статуса налогоплательщика, объекта налогообложения, способов определения налогооблагаемой базы, принятых процедур взимания налога. Опыт многих развитых рыночных стран свидетельствует о существенной роли, которую играют налоги на недвижимое имущество в составе общего налога на капитал и имущество.

В большинстве  стран мира налог на недвижимость относится к местным налогам, за счет которых формируется значительная доля местных бюджетов. Так в США за счет налогов на имущество формируется около 45% всех доходов местных бюджетов, во Франции – 40%. Местный характер налог на недвижимость носит в Канаде, Эстонии, Финляндии, Франции, Ирландии, Польше, Турции, США.  В Австралии 0,2% доходов от налога поступают в Федеральный бюджет, а основная часть направляется в муниципальные и региональные бюджеты. В Бельгии местные и региональные органы власти финансируются за счет пени от несвоевременной или неполной уплаты налога на недвижимость.

Основным принципом  налогообложения недвижимости, в  том числе земли, в экономически развитых странах является принцип  «ad valorem» (сообразно цене), т.е. налог  пропорционален текущей рыночной стоимости  недвижимой собственности. Налоговая  база определяется исходя из оценки рыночной стоимости недвижимости либо величины приносимого ею дохода при сдаче  недвижимости в аренду.

Единый земельный  налог в чистом виде встречается  редко (например, в Австралии). В основном практикуется налогообложение недвижимой собственности, причем в составе недвижимости выделяют застроенную и незастроенную части участка; в незастроенной части различают земли разных категорий, а в застроенной – строения различных категорий.

В большинстве  стран главные налоговые льготы касаются сельскохозяйственных угодий, объектов коммунальных служб, жилья. Также  определены налоговые льготы или  субсидии для налогоплательщиков с низким доходом. Законодательства многих стран определяют уровень доходов, дающих право на льготы или освобождающих от налога; соответствующее сокращение налоговой выручки полностью компенсируется государством.

Налоги на недвижимость платят собственники либо арендаторы имущества, юридические либо физические лица в зависимости от принятых в той или другой стране критериев определения типов налогоплательщиков. Так, в большинстве стран налогоплательщики делятся на арендаторов и собственников, однако в некоторых странах, например в Германии, налогоплательщики подразделяются на типы без учета имущественного критерия (физические и юридические лица).

Налоги на землю  и другую недвижимость являются, в  основном, местными налогами. При этом местные органы власти обычно устанавливают ставки и взимают налоги, а управление налогами (определение базы налогообложения, оценка имущества) обычно выполняет высший административный уровень (Федеральный в РФ). В США, Китае, Сингапуре, Австралии и в ведущих европейских странах оценку недвижимости для целей налогообложения осуществляют налоговые органы или специализированные оценочные агентства, находящиеся в ведении министерства финансов.

 Во многих  странах существуют два вида  налогов на недвижимую собственность с точки зрения времени их поступления в бюджет. Это ежегодные налоги на землю и недвижимость и разовые налоги, взимаемые в момент передачи прав собственности на недвижимость.

В России же долгое время  шло выделение земель под дачные цели с правом владельцев участков строить дачи со всеми коммуникациями.

Многие, вместо домиков построили  и эксплуатируют хоромы свыше  трехсот – четырехсот квадратных метров. Однако строения не оформили якобы  из-за недостроя, соответственно, налогов  не платят. Недобросовестных владельцев решено привести в чувство и оградить от чрезмерных налогов хозяев «минимальных»  домов и дачных участков.

Минэкономразвития предлагает делать вычет в 200 квадратных метров от общего объема недвижимости, а «лишние» квадраты облагать по оценочной (рыночной) ставке, «привязав» ее к земельному налогу. А основной задачей единого  налога на недвижимость должна стать  увеличение налоговой нагрузки на владельцев жилья бизнес- и премиум-класса, а  также собственников коттеджей  с земельными участками.

При этом потенциал для  роста доходов местных бюджетов колоссальный. К примеру, налог за большой индивидуальный дом с  земельным участком может составить  около 100 тысяч рублей в год. Собственники же стандартного типового жилья, а таких  в стране более 80 процентов, введения нового налогообложения по идее вообще должны не заметить, подчеркивают депутаты. Пока же,  за стандартную "двушку" в многоквартирном доме собственник уплачивает в год около 150 рублей налога. А за дом площадью 350 квадратов на участке в 10 соток ненамного больше - в среднем 1000 рублей в год. Такая "несправедливая ситуация", сложилась из-за того, что имущество оценивается не по рыночной стоимости, а по данным бюро технической инвентаризации.

Предполагается, что новый  налог будет взиматься с рыночной стоимости объектов налогообложения. При этом ставки будут от 0,1% до 2% от этой стоимости. К тому же ежегодно, если не чаще, рыночная стоимость имущества  будет пересчитываться, соответственно, сумма налога будет постоянно  меняться.

Инвентаризационная стоимость  недвижимости рассчитывается как стоимость  строительства такого же объекта  в современных условиях по ценам  и технологиям сегодняшнего дня  с учетом износа самого объекта. То есть чем старее объект, тем ниже его инвентаризационная стоимость, а вместе с тем и ниже налог  на имущество. Рыночная цена определяется как текущая стоимость, сложившаяся  на основе спроса и предложения в  каждый отдельный момент времени  на рынке недвижимости. И совсем не обязательно, что рыночная цена будет  уменьшаться вместе со старением  объекта недвижимости, ведь это не единственный фактор. Наиболее значимым для рыночных цен будет так  и не решенная жилищная проблема, пока спрос на жилье значительно превышает  предложение, рыночная цена на недвижимость будет значительно выше инвентаризационной.

Понятно, что сегодняшние  налогоплательщики не приветствуют эту законодательную инициативу. Такие нововведения требуют от правительства  и законодательной власти тщательной проработки в отношении социально  незащищенных слоев населения. Предполагается, что часть имущества будет  исключена из налогообложения. Этот необлагаемый минимум пока не выбран, но скорее всего он будет существовать либо в натуральной форме (несколько  соток земли и (или) сколько-то кв. метров жилья), либо в виде вычета некоторой суммы из налогооблагаемой стоимости всей имеющейся у собственника недвижимости.

Для оценки стоимости имущества  на основе рыночных цен можно использовать опыт развитых стран, в которых устанавливалась  усредненная цена 1 кв. м жилья  в каждом регионе, а затем посредством  корректирующих коэффициентов (повышающих и понижающих) определялась окончательная  стоимость объекта недвижимости с учетом совокупности параметров. В качестве таких параметров использовались тип и категория дома, его этажность, площадь жилья, наличие коммуникаций, местоположение, удаленность от центра, удаленность от станций метро  или остановок наземного транспорта и т.д.

Однако для введения налога на недвижимость необходимо формирование государственного кадастра недвижимости, а также формирование порядка  определения налоговой базы, в  качестве которой должна выступать  кадастровая стоимость объектов недвижимости. Для формирования государственного кадастра недвижимости был принят Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", вступивший в силу с 1 марта 2008 года, который регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности.

При этом в настоящее время  законодательно не урегулированы вопросы, связанные с определением кадастровой  стоимости объектов недвижимости, порядком проведения государственной кадастровой  оценки объектов недвижимости. Требуется  принятие проекта Федерального закона № 445126-4 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и другие законодательные акты Российской Федерации", устанавливающего общие принципы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости и требования к оценщикам, привлекаемым к государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, а также определяющего порядок утверждения результатов кадастровой оценки и досудебного урегулирования споров о результатах проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.

Кроме того, для введения налога на недвижимость необходимы разработка и принятие таких документов, как  методика кадастровой оценки недвижимости, методика проверки результатов кадастровой  оценки недвижимости, проведение работ  по кадастровой оценке объектов недвижимости и информационному наполнению государственного кадастра недвижимости.

С включением в Кодекс главы, регулирующей налогообложение недвижимости, налог на недвижимость может быть введен в тех субъектах Российской Федерации, где проведен кадастровый  учет объектов недвижимости и утверждены результаты кадастровой оценки объектов недвижимости.