Экономическая сущность инвестиций

СС = УПС1984*К1991*К2010*Sобщ       = 224 666тыс. руб. (1)

К1991  = 1,7; К2000 = 9,8; К1991 = 5,72.

Таким образом, стоимость строительства анализируемого проекта составляет 224666 000рублей.

 

2.2.2 Определение продолжительности строительства

В виду применения при строительстве новой технологии каркасно-монолитного возведения зданий, норматива продолжительности и задела в строительстве для объекта с указанными параметрами в СНиПе 1.04.03-85* нет. Поэтому при проектировании, продолжительность строительства и нормы задела определяются сравнительным методом по объектам аналогам (методом сравнения с объектами аналогами, построенными ранее, с поправкой на ситуацию на рынке строительных материалов) (таблица 3, Приложение 2).

Длительные сроки строительства связаны с затруднительными условиями строительства, т.к. оно ведется в квартале существующей застройки в центре города, а также с ограниченностью финансирования и с

ситуацией на рынке строительных материалов и, как следствие, сбоями и задержками в поставках строительных материалов, изделий и конструкций.

Плановые нормы заделов в строительстве и капитальные вложения по месяцам в процентах к сметной стоимости показаны в приложении 3.

Таблица 3 - Продолжительность строительства в месяцах

Наименование работы	Плановая продолжительность строительства 15-этажного жилого дома
Подготовительный период	2
Подземная часть	3
Надземная часть	6
Отделка, электромонтажные, сантехнические работы	2
Сдача в эксплуатацию	2
Всего	15

 

2.2.3 Распределение источников финансирования проекта

При разработке модели примем, что для реализации проекта фирма задействует 18% сметной стоимости собственных средств, а остальная часть стоимости погасится за счет привлеченных средств, а именно, за счет кредитов банков и вложений дольщиков. Таким образом, учитывая, что общая сметная стоимость комплекса равна 224 666 тыс. руб., источники финансирования проекта распределятся как на рисунках 1,2.

 

Рисунок 1 – Диаграмма распределения источников финансирования проекта

 

Рисунок 2 – Структура распределения видов финансирования проекта

 

1.2.4. Распределение капитальных  вложений по времени и видам работ

Капитальные вложения (в процентах) по видам комплексов работ в процессе всего периода реализации проекта представлены на рисунке 3 и приложении

Рисунок 3 – Диаграмма капитальных вложений (в процентах) по видам комплексов работ в процессе всего периода реализации проекта

Для получения данных, необходимых при расчетах эффективности инвестиционно-строительного проекта распределим капитальные вложения в строительство по месяцам (приложение 3).

Работы по подготовке к строительству, осуществляемые в прединвестиционной фазе, в дальнейших расчетах моделей реализации квартир и офисов учитывать не будем, т.к., согласно федеральному закону № 214-ФЗ, продажа площадей возможна лишь после получения разрешения на строительство и оформления всех документов на земельный участок под строительство, что, как отмечалось выше, и составляет цикл подготовительных работ. Следовательно, распределим инвестиции в строительство, начиная с подземных работ (рисунок 4).

 

 

 

Рисунок 4 - Гистограмма распределения капитальных вложений на

строительство дома в процентах по месяцам реализации проекта

 

2.2.5 Оценка рыночной конъюнктуры

Для определения финансовых потоков от реализации проекта, проанализируем стоимость1м2 реализуемой площади в аналогичных жилых

домах по данным открытой печати на момент проведения исследования.

С целью выявления стоимости 1м2 реализуемой площади, необходимой для дальнейших расчетов, провести исследование рыночной конъюнктуры новостроек, являющееся составной частью коммерческого анализа проекта.

Исследуемые категории жилья должны быть расположены в районе строительства рассматриваемого объекта и относиться к высотным зданиям. При проведении анализа необходимо рассматривать квартиры, в соответствии с предложенной в задании экспликацией квартир. Исследование рынка первичного жилья предлагается проводить по материалам периодических городских печатных изданий.

Анализ динамики средней стоимости 1 м2 общей площади в кирпичных и каркасно-монолитных высотных домах показал, что прирост цены в районе застройки комплекса за 2011-2013 гг составил 80% или 6,67% в месяц, а за май 2012 – май 2013 – 40% или 3,33% в месяц.

 

Таблица 4 – Динамика средней стоимости 1м2 площади на первичном рынке г. Ростова-на-Дону

Средняя стоимость 1 м2 общей площади, руб.		Изменение стоимости 1 м2, %
Декабрь 2011 года	Декабрь 2012 года
38216	68789	80
Июнь-август 2012 года	Ноябрь  2013 года	-
49983	69976	40

 

Применительно к базовому варианту проекта проведенный анализ позволил выделить следующие тенденции :-самым востребованным на ростовском рынке жилья являются квартиры средней площади, а именно 1- и 2-комнатные (общей площадью соответственно 40-45 кв.м. и 50-65кв.м.).

Необходимо отметить и тенденцию развития рынка деловой недвижимости – торговых и офисных помещений. Они на 20-30% выше в стоимости по сравнению с жилой недвижимостью.

На основании изученного материала, можно прогнозировать дальнейшее подорожание стоимости 1м2 жилья и деловой недвижимости.

Предполагается нацеленность рассматриваемого проекта на покупателей с доходом выше среднего и высоким достатком, нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо на покупателей, использующих недвижимость как способ хранения и преумножения своих капиталов. Важным моментом является не только покупательная способность населения, но и действия по стимулированию спроса строительной организации, предлагающей первичное жилье в конкретном доме.

Применительно к проекту проведенный анализ позволил выделить следующие тенденции (отражаются результаты проведенного анализа):-самым востребованным на ростовском рынке жилья являются квартиры средней площади, а именно 1- и 2-комнатные (общей площадью соответственно 40-45 кв.м. и 50-65кв.м.).

Необходимо отметить и тенденцию развития рынка деловой недвижимости – торговых и офисных помещений. Они на 20-30% выше в стоимости по сравнению с жилой недвижимостью.

На основании изученного материала, можно прогнозировать дальнейшее подорожание стоимости 1м2 жилья и деловой недвижимости.

Предполагается нацеленность рассматриваемого проекта на покупателей с доходом выше среднего и высоким достатком, нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо на покупателей, использующих недвижимость как способ хранения и преумножения своих капиталов. Важным моментом является не только покупательная способность населения, но и действия по стимулированию спроса строительной организации, предлагающей первичное жилье в конкретном доме.

Для выхода на рынок, привлечения к себе «положительного» внимания потенциальных покупателей, а затем успешной реализации всех квартир, строительной организации необходимо провести рекламную кампанию с использованием средств массовой информации. В состав концерна «ЮИТ ДОН» входит агентство недвижимости «ЮИТ ДОН», которое согласно проекту будет привлекать потенциальных покупателей и реализовывать жилые, торговые и офисные площади.

 

2.2.6 Моделирование вариантов реализации проекта

Распределим доходы и затраты по месяцам реализации моделей проекта.

Определимся с моделями реализации проекта.

Для оценки экономической эффективности рассматриваемого инвестиционно-строительного проекта, сравним три модели его реализации, согласно которым продажа жилых и административных площадей начинается:

1) с момента оформления  всех документов и получения  разрешения на строительство;

2) с начала возведения  надземной части;

3) на этапе отделочных  работ.

В первой модели рассмотрим ситуацию, когда реализация квартир и офисных помещений жилого дома осуществляется с момента начала подземных работ, при имеющихся документах на землю и разрешении на строительство. На продажу «выставляются» сразу все квартиры и офисные помещения (приложение 4). Планируемые затраты и расходы по объектам показаны на рисунке 5

 

Рисунок 5 - Гистограмма распределения доходов и затрат по 1 модели

 

Вторая модель предполагает реализацию квартир и административных помещений в строящихся объектах с начала осуществления надземных работ. При этом в жилом доме сначала предполагается продажа наименее ликвидных квартир – 3-х комнатных (в виду их большой площади и, соответственно, стоимости), а затем пользующихся наибольшим спросом 1 и 2-х комнатных (приложение 5). Это позволит организации выиграть в цене на 1 и 2-х комнатных, т.к. нами принято, что стоимость 1м2 с каждым месяцем дорожает на 4,03%, а также уже на начальных этапах строительства реализовать многокомнатные квартиры, продажа которых с течением времени становится затруднительной, вследствие роста рыночной стоимости 1м2. При построении модели учитывалось, что продажа офисных и торговых помещений происходит длительнее, нежели квартир. Распределение доходов и затрат по жилому дому и торгово-офисному блоку отражено на рисунке 6.

Рисунок 6 - Гистограмма распределения доходов и затрат согласно 2 модели

 

Третья модель предполагает реализацию жилых и административных помещений с момента начала отделочных работ. Т.к. отделочные работы выполняются на заключительном этапе строительства объект, то продажа квартир и офисов будет осуществляться и после сдачи дома в эксплуатацию (приложение 6). Реализация однокомнатных квартир, как и в предыдущей   модели «придерживается». На рисунке 7 показано распределение доходов и расходов по строительству жилого дома согласно данной модели.

Рисунок 7 - Гистограмма распределения доходов и затрат согласно 3 модели

 

2.2.7 Составление плана погашения долга по кредиту

При расчетах показателей эффективности проекта, необходимо принимать во внимание ежемесячные срочные выплаты по кредиту, который ЗАО «ЮИТ ДОН» будет использовать для реализации данного проекта. Кредит предполагается взять в ЗАО «ВТБ 24» в г. Ростове-на-Дону в размере 85 008 тыс. руб. на 1 год под 13% годовых, включая 0,7% от суммы кредита страховой взнос и 0,3%, необходимых для открытия кредитной линии в банке. Согласно кредитному договору выплаты основной суммы кредита и процентных платежей должны осуществляться ежемесячно равными сумами, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была открыта кредитная линия.

ЗАО «ЮИТ ДОН» берет кредит для осуществления основной части общестроительных работ – для возведения подземной, надземной части дома и выполнения отделочных, монтажных и прочих работ. Поэтому выплаты по кредиту будут производиться, начиная с момента начала работ по подземной части. Расчет по кредиту представлен в таблице 5.

Таблица 5. – План погашения долга по кредиту, руб.

Месяцы	Остаток   долга,Д	Процентный платеж	Расход по погашению основного  долга, R	Ежемесячная уплата
1	85008000	920920	6671762,028	7592682
2	78336238	848642,6	6744039,448	7592682
3	71592199	775582,1	6817099,873	7592682
4	64775099	701730,2	6890951,786	7592682
5	57884147	627078,2	6965603,762	7592682
6	50918543	551617,5	7041064,467	7592682
7	43877479	475339,3	7117342,663	7592682
8	36760136	398234,8	7194447,206	7592682
9	29565689	320295	7272387,048	7592682
10	22293302	241510,8	7351171,239	7592682
11	14942130	161873,1	7430808,925	7592682
12	7511321,6	81372,65	7511309,352	7592682
ИТОГО		6 104 196	85 008 000	91 112 184