Экономическая сущность инвестиций

· расширенное воспроизводство;

· ускорение научно-технического прогресса;

· обеспечение обороноспособности государства;

· развитие финансовых рынков, банковской сферы;

· повышение качества товаров и услуг, обеспечение их конкурентоспособности;

· охрана природной среды, решение экологических проблем;

· увеличение занятости населения, снижение уровня безработицы;

· международная кооперация;

· развитие социальной сферы.

 

1.3 Инвестиционный процесс. Этапы и фазы инвестиционного процесса

Инвестиционный процесс - это последовательность этапов, действий, процедур и операций по осуществлению инвестиционной деятельности. Конкретное течение инвестиционного процесса определяется объектом инвестирования и видами инвестирования (реальные или финансовые инвестиции).

Чрезвычайно важно понимать, что поскольку инвестиционный процесс, инвестирование связаны с долгосрочными вложениями экономических ресурсов с целью создания и получения выгоды в будущем, то основной аспект, сущность этих вложений заключаются в преобразовании собственных и заемных средств инвестора в активы, которые при их использовании создадут новую стоимость.

В качестве основных этапов инвестиционного процесса выделяются три этапа.5

На первом (подготовительном) этапе принимаются решения об инвестировании в рамках его первой фазы, формируют цели инвестирования. Во второй фазе определяют направление инвестирования. В третьей фазе происходит выбор конкретных объектов для инвестирования, подготовка и заключение инвестиционного договора. Подписанием инвестиционного договора вкладываемым материальным и нематериальным благам придается статус инвестиций.

Второй этап инвестиционного процесса - осуществление инвестиций, практические действия по реализации инвестиций, облекаемые в правовую форму путем заключения различных договоров. Ими могут быть договоры, связанные с передачей имущества; договоры, направленные на выполнение работ или оказание услуг, лицензионные и другие гражданско-правовые договоры. Второй этап завершается созданием объекта инвестиционной деятельности.

Третий (эксплуатационный) этап - этап, связанный с эксплуатацией созданного объекта инвестиционной деятельности. В рамках этого этапа организуется производство товаров, выполнение работ, оказание услуг; создается система маркетинга и сбыта нового товара. В течение эксплуатационного этапа происходит компенсация инвестиционных затрат, генерируются доходы от реализации инвестиций. Именно этот этап совпадает со сроком окупаемости инвестиций.

 

1.4 Цели и направления инвестирования

Разработка направлений инвестиционной деятельности связана с определением как соотношения различных форм инвестирования на конкретных этапах, так и направленности инвестиционной деятельности, включая ее отраслевой компонент.

Приоритеты тех или иных форм инвестирования определяются как внутренними, так и внешними факторами. Важнейшим из внутренних факторов является функциональная направленность, т.е. основная деятельность компании-инвестора. Другие внутренние факторы таковы: стратегическая направленность операционной деятельности, величина предприятия, этап его жизненного цикла. Для крупных предприятий и организаций реального сектора экономики, а также находящихся на стадии «зрелости» характерен рост финансовых инвестиций. Для предприятий более ранних стадий развития преобладающая форма инвестирования - вложения в материальные и нематериальные активы.

Среди внешних факторов, оказывающих влияние на выбор форм инвестирования, наиболее значимыми являются следующие два фактора: инфляция и процентные ставки на финансовом рынке.

Целями инвестирования могут быть:

· стремление компании к увеличению прибыли;

· расширение масштабов деятельности компании;

· стремление к престижу, общественному влиянию, власти;

· решение социальных задач, например сохранение и увеличение рабочих мест, снижение уровня безработицы, повышение культурного и образовательного уровня людей;

· решение экологических проблем и т.д.

Нередко цели инвестирования сформулированы неконкретно, нечетко, в общих категориях. Координация отдельных целей отсутствует, планы по их достижению не скоординированы, возможность реализации не обоснована. По этим причинам важно на основе формальных целей формировать реальные конкретные цели с определением целевых показателей. Например, формальная цель - расширение производства - должна быть конкретизирована в виде показателей, по которым возможно определить степень достижения цели. Этими показателями могут быть показатели средней величины прибыли за определенный период, или объем произведенной продукции (оказанных услуг) в натуральном и денежном выражении, или другие показатели, характеризующие расширение производства как результат инвестирования.

Четко и корректно сформированные и сформулированные цели инвестирования упрощают решение задач, связанных с выбором направлений инвестирования, повышают эффективность их достижения. Среди направлений инвестирования могут быть взаимозависимые инвестиции, независимые друг от друга инвестиции, а также взаимоисключающие (альтернативные) инвестиции.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.«УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЯМИ НА РАЗЛИЧНЫХ ФАЗАХ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТА  НЕДВИЖИМОСТИ»

 

2.1 Характеристика проекта

2.1.2 Характеристика проектируемого объекта недвижимости

 

Для выполнения расчетной части курсовой работы приводится расчет экономической эффективности инвестиционного проекта на различных фазах его жизненного цикла.

На анализ эффективности (социальной, экологической, бюджетной и экономической) представлен инвестиционно-строительный проект ЗАО «ЮИТ ДОН» по возведению 15 этажного каркасно-монолитного жилого здания с самонесущими наружными стенами из газобетонных блоков, облицованных кирпичом . С встроено-пристроенными помещениями офисов и помещения спортивного назначения.

Инвестором и застройщиком данного проекта является ЗАО «ЮИТ ДОН», которое для реализации проекта привлекает как собственные, так и заемные (участников долевого строительства и кредитные - кредит ЗАО «ВТБ 24») финансовые средства. Застройка предполагается на землях города Ростова-на-Дону, для чего оформлен договор купли-продажи земельного участка под строительство 15 этажного каркасно-монолитного жилого здания с самонесущими наружными стенами из газобетонных блоков, облицованных кирпичом. С встроено-пристроенными помещениями офисов и помещения спортивного назначения.

Основные технико-экономические показатели проекта представлены в табл.1.

Количество этажей жилого дома: 15.

Количество квартир: 143. Экспликация квартир показана в таблице 2.

Начало строительства: III квартал 2012г.

Окончание строительства: IV квартал 2013г.

Адрес: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Первомайский район ,

ул. 1-ой Конной Армии,37б

Ставка дисконта – 14%.

Таблица 1 -Основные технико-экономические показатели проекта

Наименование	Ед. изм.	Количество
Сметная стоимость	тыс. руб.	224 666
Объем строительный: всего	м3	29 286,50
-подземной части	м3	1428,6
Площадь: - застройки жилого дома	м2	757,18
- общая квартир	м2	6071,97
- офисов	м2	289,28
- спортивные помещения	м2	202,08
Общая площадь дома	м2	8819,60

 

Таблица 2 - Экспликация квартир 15-этажного жилого дома

Квартиры	Количество, шт.	Общая площадь 1 квартиры, м2
Однокомнатные	115	42,50
Двухкомнатные	17	60,42
Трехкомнатные	11	97,67

 

Проектируемый жилой дом расположен по адресу: Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 1-й Конной Армии, 37б

Объект расположен в одном из старейших  и самых зеленых районов Ростова-на-Дону: парки, рощи, аллеи и цветники покрывают большую его часть. В шаговой доступности от жилого комплекса находятся остановки городского транспорта, что позволит жильцам без проблем добраться из дома до любой точки города. Первомайский район также отличается и развитой инфраструктурой: в непосредственной близости от комплекса есть все необходимое для комфортной жизни: детский сад, СДЮСШОР, школы,  лицей, колледж, торговые центры, рынок, филиалы банков, областной больничный комплекс.

 В подвале  дома  запроектированны закрытая автостоянка  на 45 машино-мест.                                                                                                    

на 1-ом этаже: входная группа и мусорокамера жилой части, помещение охраны;                                         

на 2-14-м этажах: лестнично-лифтовый узел жилого здания; 

15 этаж - помещения инженерного  назначения;                                                                               

- на кровле размещены венткамера и машинное помещение лифтов.  

Лестнично-лифтовой узел представлен незадымляемой лестничной клеткой с переходом через воздушную зону, тамбурами с поэтажными мусороприёмными клапанами, лифтовым холлом и 2-мя лифтами, грузоподъёмностью 400 и 1000 кг.

В комплексе будут применены самые современные технологии и энергоэффективные материалы, в том числе и пожарной и др. безопасности. Необходимо учесть и тот факт, что данный объект органично украсит существующий обновленный облик и заметно выделится на фоне сложившейся малоэтажной застройки.

 

2.1.2 Оценка социальной эффективности реализации проекта

В социальном аспекте реализация рассматриваемого проекта, во-первых, решит жилищную проблему 143 семей (согласно числу квартир в доме). Во-вторых, встроено-пристроенные торговые и офисные помещения увеличат количество рабочих мест в районе, что отразится и на ситуации с безработицей в городе в целом. К тому же наличие спортивных, торговых помещений продовольственной и бытовой направленности положительно скажется на развитии инфраструктуры Пермомайского района и, соответственно, города. Магазины и салоны различного назначения, в первую очередь, будут полезны не только жильцам дома, но и жителям всего района. Непосредственная их близость к потребителям играет немаловажную роль, т.к. нацелена на экономию времени потенциальных клиентов, что сейчас особенно актуально в условиях крупного мегаполиса.

 

2.1.3 Оценка экологической эффективности реализации проекта

В рамках мероприятий по защите окружающей среды проектом предусмотрено строительство здания в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону, с полученным Градостроительным планом, а также с соблюдением всех инсоляционных и пр. требований в помещениях. Проект прошел государственную экспертизу, имеет Положительное заключение.

При реализации проекта предусмотрено применение современных энергоэффективных и энергосберегающих оборудования и материалов, что окажет благоприятное воздействие на микросреду данного района города.

При реализации проекта предусмотрено благоустройство и озеленение прилегающей к зданию территории.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Экономическая оценка проекта

2.2.1 Определение стоимости  строительства

Проведем экономический анализ данного инвестиционно-строительного проекта с применением процесса моделирования.

Он направлен на нахождение наилучших (оптимальных) параметров процесса реализации проекта, имитацию протекания процесса при различных параметрах для получения представления об изменении его характеристик с изменением параметров, технико-экономическое прогнозирование параметров во времени.

На основании моделирования продажи жилых и торгово-офисных площадей планируемого к строительству проекта, с помощью показателей, описанных в задании, определим экономическую эффективность моделей реализации проекта и выберем оптимальную из них.

Первоначально необходимо определить стоимость строительства.

Стоимость жилого дома со встроенными торгово-офисными помещениями, рассчитанная по формуле будет равна: