Жилищные права несовершеннолетних

Такого же подхода  придерживается судебная практика, возлагая на родителей исполнение обязанности несовершеннолетних детей по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги на родителей, независимо от выполнения ими алиментных обязательств.¹⁶

Говоря о реализации несовершеннолетними правомочия распоряжения жилым помещением, следует отметить, что право на совершение сделок с данным объектом может быть реализовано несовершеннолетними не только с учетом объема их дееспособности, но и при наличии разрешения органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ). 

Следует иметь в виду, что органы опеки и попечительства самостоятельны в принятии вышеуказанных решений. Поэтому в случае получения отказа органов опеки и попечительства дать разрешение на сделку, обжаловать такое решение можно только в судебном порядке. 

Деятельность органов опеки и попечительства регулируется ГК РФ (ст.ст. 31-41), ФЗ «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 №48-ФЗ¹⁷. Защита жилищных прав несовершеннолетних регламентируется письмом Министерства образования РФ от 20 февраля 1995 г. № 09-М "О защите жилищных прав несовершеннолетних"¹⁸ и письмом Министерства образования РФ от 9 июня 1999 г. № 244/26-5 "О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних"¹⁹.

Что касается нормативных актов, которыми руководствуются органы опеки и  попечительства, защищая интересы несовершеннолетних, то здесь, прежде всего, следует назвать ст. 37 и ч. 4 ст. 292 ГК РФ, ст. 31 Жилищного кодекса РФ, а также ст. 60 Семейного кодекса РФ.²⁰  
Вышеназванные статьи вменяют в обязанность законным представителям несовершеннолетних во всех случаях совершения сделок с их имуществом получать предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

Анализ законодательства позволяет выделить следующие случаи, в которых необходимо получение  предварительного согласия органа опеки  и попечительства на совершение сделки:

1) отчуждение жилых помещений,  принадлежащих несовершеннолетнему;

2) сдача в наём, предоставление  в безвозмездное пользование  жилых помещений, принадлежащих  несовершеннолетнему;

3) отказ от права преимущественной  покупки доли в праве общей собственности на жилое помещение, сособственником которого является несовершеннолетний;

4) заключение законными представителями  от имени малолетнего (или несовершеннолетним  с согласия законных представителей) договора участия в долевом  строительстве жилья;

5) выдел долей, раздел имущества,  принадлежащего несовершеннолетнему;

6) совершение иных сделок, влекущих  уменьшение имущества несовершеннолетних.²¹

Разрешение органа опеки  и попечительства должно предшествовать согласию законных представителей на совершение сделок несовершеннолетними²². Это прямо вытекает из п. 2 ст. 37 ГК РФ, где указывается, попечитель не вправе без предварительного согласия органа опеки и попечительства давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

 Поэтому достаточно заявления  несовершеннолетних в возрасте  от 14 до 18 лет для совершения указанных  сделок, и орган опеки и попечительства не имеет права требовать среди прочих документов заявления законных представителей²³.

Следует заметить, что  на обязательность именно предварительного получения разрешения органа опеки  и попечительства указано в законе в случаях совершения сделок при  участии несовершеннолетних, являющихся собственниками имущества. Такого положения  нет в законодательстве при отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, не являющийся собственником этого жилого помещения, если при этом затрагиваются его права или законные интересы. В соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ в данном случае требуется согласие органа опеки и попечительства. При этом не указывается, что такое согласие должно быть предварительным. Данная формулировка дает возможность неоднозначного толкования. Например, возможно ли совершение сделок без предварительного согласия органа опеки и попечительства, но с последующим одобрением по аналогии с абз. 2 п. 1 ст. 26 ГК РФ?

Полагаем, что такая аналогия недопустима, положения, предусмотренные в абз. 2 п. 1 ст. 26 ГК РФ, являются исключением  из общего правила. В то же время  в п. 4 ст. 292 ГК РФ, на наш взгляд, необходимо указание именно на предварительное разрешение органа опеки и попечительства, а не на согласие.

В связи с этим предлагается п. 4 ст. 292 ГК РФ изложить в следующей  редакции:

«Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся  под опекой или попечительством  члены семьи собственника данного  жилого помещения либо оставшиеся без  родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с предварительного разрешения органа опеки и попечительства».

Соответствующие изменения также  потребуется внести в Приказ Минюста  РФ от 01.07.2002 г. №184²⁴

Порядок предоставления разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделок несовершеннолетними  не в полной мере урегулирован. На федеральном уровне отсутствуют четкие нормы, которые бы указывали, что именно может служить основанием для разрешения органа опеки и попечительства, нет четких критериев и правил, которые позволяли бы органам опеки и попечительства обосновывать свое решение относительно возможного нарушения прав несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимым имуществом. Кроме того, Федеральный закон «Об опеке и попечительстве» не предусматривает обязанности опекуна или попечителя прилагать к заявлению о выдаче предварительного разрешения на совершение сделки какие бы то ни было документы, как не закрепляет и права органа опеки и попечительства требовать такие документы.

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует  ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, если он не является собственником отчуждаемого жилого помещения, или не уменьшается принадлежащее имущество в случае, если несовершеннолетний является собственником жилого помещения. Довольно часто органы опеки и попечительства оказываются в затруднительной ситуации, разрешая данный вопрос. 

Во избежание возникновения  споров в будущем разрешение на совершение сделки должно соответствовать следующим  требованиям: выражено ясно и недвусмысленно, в нем должно содержаться указание на то, какую именно сделку (купли-продажи, мены, залога и т. п.) и на каких условиях разрешается заключить. Но главный критерий в данном случае - подобные условия не должны, каким бы то ни было образом умалять имущественные права и ущемлять жилищные интересы несовершеннолетнего. Вместе с тем, представляется целесообразным на нормативном уровне разработать критерии выдачи органами опеки и попечительства разрешений на осуществление сделок с участием несовершеннолетних.

В связи с тем, что все права на недвижимое имущество и сделки с ним регистрируются в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, то непосредственно разрешение, выданное органом опеки и попечительства на совершение сделок, попадает к ним. Однако, регистрационная служба не контролирует выполнение условий, указанных в распоряжении органа опеки и попечительства. Однако в целях недопущения возможного нарушения, предусмотренного разрешением органа опеки и попечительства условия продажи жилого помещения (что может повлечь за собой признание сделки недействительной в судебном порядке), необходима дальнейшая проверка его фактического выполнения. С этой целью в тексте постановления (распоряжения) должно быть указано, что законные представители несовершеннолетнего (лица, осуществившие отчуждение жилого помещения, право на которое принадлежало несовершеннолетнему) в течение 1 месяца с даты государственной регистрации сделки и права собственности на отчужденное жилое помещение должны представить письменное доказательство выполнения вышеуказанного условия в орган опеки и попечительства. К подобным доказательствам относятся договор купли-продажи жилого помещения на имя несовершеннолетнего, копия свидетельства о государственной регистрации его права на жилое помещение, выписка из домовой книги, справка с отметкой о постановке несовершеннолетнего на регистрационный учет в другом жилом помещении; документ, подтверждающий перечисление средств, вырученных от продажи жилого помещения, на расчетный счет несовершеннолетнего. Данная стадия проверки является заключительной в защите прав несовершеннолетнего при совершении сделок с недвижимым имуществом. Не стоит забывать, что взрослые люди, совершая сделки по отчуждению недвижимости, осознают значение своих действий и могут отвечать за свои поступки, за детей же все решают их законные представители, и зачастую их решения приводят к печальным последствиям. На сегодняшний день в условиях развитой рыночной экономики просто необходимо существование защиты прав несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимым имуществом, и главную роль здесь должен выполнять орган опеки и попечительства. 

В действующей редакции ГК РФ не предусмотрены последствия заключения договора без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. До принятия Закона «Об опеке и попечительстве» широкое распространение получил механизм защиты прав подопечного путем предъявления иска в порядке, предусмотренном статьей 168 ГК РФ: применение последствий недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам²⁵.

Принятый в 2008 году федеральный  закон «Об опеке и попечительстве» легально определил последствия совершения сделки, направленной на уменьшение имущества несовершеннолетнего, без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Согласно п.4 ст.21 названного закона при обнаружении такого факта орган опеки и попечительства обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного.

На наш взгляд, отсылка  к гражданскому законодательству, а  именно к нормам о расторжении  договора, не совсем удачный выход  в такой ситуации. Думается, что недействительность сделки в данном случае более уместное правовое последствие, чем расторжение договора. Договор заключается с нарушением закона и правовых последствий вызывать не может, кроме связанных с его недействительностью (пункт 1 статьи 167 ГК РФ), в то время как расторжение договора предполагает его действие в течение определенного периода. В юридической литературе существует устойчивое мнение, что расторгнуть можно только такой договор, который признается действительным и заключенным²⁶. Получается странная правовая конструкция: договор заключен с нарушением закона и в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожным, однако орган опеки и попечительства должен обращаться с иском о расторжении ничтожного договора.

Федеральным законом  от 07.05.2013 г. №100-ФЗ²⁷ в ГК РФ включена статья 173.1 «Недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица, или государственного органа либо органа местного самоуправления», вступающая в силу с 1 сентября 2013 г. В соответствии с ней сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Ввиду того, что данная норма еще не вступила в силу, судебная практика по её применению отсутствует. Вместе с тем, очевидно, что данная норма будет применяться, в том числе, к случаям заключения сделок без согласия органов опеки и попечительства. Представляется, что она не с полной мере будет отвечать интересам несовершеннолетних, поскольку предусматривает оспоримость сделки, т.е. возможность признания её недействительной по иску органа опеки и попечительства. Таким образом, если факт заключения сделки без согласия органа опеки и попечительства не будет установлен и судебное разбирательство по признанию такой сделки недействительной не будет инициировано данным органом, сделка будет считаться действительной и подлежит исполнению.

На наш взгляд, интересам  несовершеннолетних в большей мере соответствует признание сделки, заключенной без согласия органа опеки и попечительства ничтожной. Поскольку новая статья 173.1 допускает установление иных последствий отсутствия согласия на совершение сделки, представляется целесообразным  п. 2 ст. 37 дополнить следующим предложением:

«Сделка, совершенная без такого согласия является недействительной».

Пункт 4 ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве»  исключить.

1.3. Особенности правового положения несовершеннолетнего как  члена семьи (бывшего члена семьи) собственника жилого помещения

По ранее действовавшему законодательству к членам семьи  собственника жилого помещения относились супруг собственника, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях  и иные лица могли быть признаны членами семьи собственника жилого помещения, если они проживали совместно с ним и вели с ним общее хозяйство (ч. 2 ст. 127, а также ч. 2 ст. 53 ЖК РСФСР)²⁸.

В новейшем законодательстве круг членов семьи сужен. 
Рассматривая ч. 1 ст. 31, необходимо отметить четкое разделение названных в ней граждан на две группы.

Во-первых, к членам семьи собственника жилого помещения относятся супруг, его дети и его родители. В отличие  от ранее действовавшего законодательства к членам семьи не относятся дети супруга (допустим, от предыдущего брака) и его родители.

Юридическое значение имеет  только брак, зарегистрированный в  установленном порядке. Для признания  названных лиц членами семьи  собственника жилого помещения требуется  установление лишь одного факта - совместного проживания с собственником. Не имеет значения, ведут ли эти лица общее хозяйство, оказывают ли друг другу взаимную поддержку и т.д.