Жилищные права несовершеннолетних

Первая группа отношений  относится к гражданско-правовым отношениям, поскольку и возникновение, и прекращение права пользования  жилым помещением осуществляются на основании гражданско-правового  договора (купли-продажи, мены, дарения, договора найма жилого помещения и т.д.) и соответственно регулируются гражданским законодательством, преимущественно ГК РФ.

Вторая группа частично относится к гражданско-правовым отношениям (срок, целевое назначение), а частично - к административным правоотношениям.

Третья группа отношений - организационные и управленческие, они во многом выполняют вспомогательную, служебную роль по отношению к первым двум группам⁶.

В результате урегулирования нормами жилищного права общественных отношений они приобретают правовую форму и становятся правоотношениями.

Особенностями жилищного  правоотношения является то, что:

1) объектом его всегда  выступает только жилое помещение. В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). ЖК различает следующие виды жилых помещений: 1) жилой дом; 2) часть жилого дома; 3) квартира; 4) часть квартиры; 5) комната;

2) оно носит длящийся  характер;

3) по своему юридическому  содержанию это правоотношение  является, как правило, структурно  сложным, поскольку каждый из  субъектов имеет к другому  право требования и одновременно  несет обязанность совершения положительных действий в соответствии с правомочиями второго субъекта.⁷

Правоотношения возникают, изменяются и прекращаются на основании различных жизненных обстоятельств и фактов, с которыми право связывает определенные юридические последствия. Эти обстоятельства и факты именуются юридическими фактами. Они классифицируются по различным критериям. В частности, это могут быть действия граждан и юридических лиц (например, заключение договора) и юридически значимые события (например, стихийные явления природы, смерть человека).

В ст.10 ЖК РФ перечислены  основания возникновения жилищных правоотношений. Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

- из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

- из актов государственных  органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

- из судебных решений,  установивших жилищные права и обязанности;

- в результате приобретения  в собственность жилых помещений  по основаниям, допускаемым федеральным законом;

- из членства в жилищных кооперативах и жилищно-строительных кооперативов;

- вследствие действий (бездействия) участников жилищных  отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Названные в указанной статье основания (юридические факты) возникновения жилищных прав и обязанностей находят закрепление в соответствующих главах и статьях ЖК РФ.

Таким образом, несовершеннолетние могут быть участниками различных правоотношений, возникающих по поводу жилого помещения. Однако, следует отметить, что несовершеннолетние являются одной из менее законодательно защищенных категорий участников таких правоотношений. Наиболее важные и актуальные проблемы реализации ими своих прав будут рассмотрены в последующих параграфах настоящей работы.

2.    Особенности правового положения несовершеннолетнего как собственника жилого помещения

Логическое толкование Конституции РФ дает основания для вывода о том, что именно она создает основу для признания за несовершеннолетними права собственности, в том числе на жилые помещения. Статья 35 Конституции РФ признает право частной собственности как естественное неотчуждаемое право человека, принадлежащее ему с рождения. При этом следует иметь в виду не только взрослого человека, но и несовершеннолетнего. Об этом Конституция РФ прямо не говорит, но этого и не требуется, поскольку это подразумевается.

Косвенное подтверждение вывода о  признании за несовершеннолетним права  частной собственности мы получаем исходя из смысла ст. 60 Конституции, в которой сказано, что права и свободы осуществляются в полном объеме по достижении 18 лет. Это означает, что до достижения этого возраста права и свободы также можно осуществлять, хотя и не в полном объеме. Таким образом, можно утверждать, что право собственности несовершеннолетних на различные объекты, в том числе на жилые помещения, имеет прочную конституционную основу.

Несовершеннолетние могут быть как единоличными собственниками жилых помещений, так и быть субъектами общей долевой собственности.

Право собственности  на жилое помещение у несовершеннолетнего  может возникнуть путем приобретения в порядке наследования; на основании договоров дарения, купли-продажи, мены; посредством участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах.

Наиболее распространенным способом приобретения права собственности  на жилое помещение является участие в приватизации. Процесс приватизации жилых помещений регламентируется федеральным законом «О приватизации жилищного фонда в РФ» № 1541-1 от 04.07.1991 г. (далее Закон о приватизации).⁸

К сожалению, первоначальная редакция Закона о приватизации предусматривала, что для приватизации жилого помещения необходимо было получить согласие только совершеннолетних членов семьи, совместно проживающих с нанимателем.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 24.08.1993 г. №8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»⁹ разъяснил, что, поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР¹⁰, имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями могут стать участниками общей собственности на это помещение.

В соответствии со ст. 133 КоБС РСФСР¹¹ опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать сделки, выходящие за пределы бытовых, в частности связанные с отказом от принадлежащих подопечному прав, а попечитель - давать согласие на совершение таких сделок.

Следовательно, отказ от участия  в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями только при наличии разрешения указанных выше органов.

Впоследствии Федеральным законом от 11.08.1994 г. №26-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»¹² в некоторые статьи Закона о приватизации были внесены существенные поправки, касающиеся правового положения несовершеннолетних при приватизации.

Новизна этих норм состояла в следующем:

- несовершеннолетние  в возрасте от 14 до 18 лет дают  согласие на приватизацию жилых помещений наравне с совершеннолетними членами семьи;

- жилое помещение может  быть передано в порядке приватизации  и несовершеннолетнему;

- предусмотрен порядок передачи  жилья в собственность несовершеннолетних, если они одни проживают в жилом помещении;

- оформление договора передачи  в собственность жилых помещений,  в которых проживают несовершеннолетние, производится безвозмездно (за счет  средств собственников, осуществляющих  передачу жилого помещения);

- в договор передачи жилого помещения в собственность граждан должны включаться несовершеннолетние;

- несовершеннолетние, ставшие собственниками  занимаемого жилого помещения  в порядке его приватизации, не  утрачивают право на однократную  бесплатную приватизацию после  достижения ими совершеннолетия.

Данные положения создали гарантии в реализации права несовершеннолетних на участие в приватизации.

Положение о том, что жилые помещения  передаются в общую собственность  либо в собственность одного из совместно  проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних, необходимо увязывать с ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации, где говорится: «…в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние…». Это правило носит императивный характер. Иными словами, при приватизации жилого помещения, как правило, должно учитываться право несовершеннолетних на получение своей доли в приватизируемой квартире, что должно быть документально зафиксировано при оформлении договора. Это предусмотрено в интересах детей с тем, чтобы в результате приватизации жилья и возможного в последующем его отчуждения не ущемлялись жилищные права несовершеннолетних.

Кто непосредственно должен представлять их интересы в этих случаях, указано  в ст.26 и 28 ГК РФ, - это родители (усыновители), опекуны и попечители, а также органы опеки и попечительства. Однако родители или другие законные представители ребенка с согласия органа опеки и попечительства могут принять иное решение, не предусматривающее участие несовершеннолетнего в приватизации (получение своей доли), например, в случае наличия в собственности несовершеннолетнего другой квартиры.

В случае смерти родителей, а также  в иных случаях утраты попечения  родителей, если в жилом помещении  остались проживать исключительно  несовершеннолетние, органы опеки и  попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей.

Несовершеннолетний собственник (сособственник) жилого помещения обладает правами и несет обязанности, предусмотренные законом. На основании п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Права и обязанности  собственника жилого помещения раскрываются в ст. 30 ЖК РФ. В соответствии с  ней собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Назначение жилого помещения определяется в ст. 17 ЖК РФ, согласно которой оно предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании.

Собственник жилого помещения  обязан поддерживать данное помещение  в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с  ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями¹³, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме¹⁴.

Собственник жилого помещения  несет бремя содержания данного  помещения и, если данное помещение  является квартирой, общего имущества  собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Следует отметить, что  Конституционный Суд РФ в Постановлении от 13.03.2008 г. №5-П¹⁵ разъяснил: как участники отношений общей долевой собственности несовершеннолетние дети обязаны нести бремя содержания принадлежащего им имущества, включая участие в уплате налогов в отношении этого имущества, что предполагает обязанность совершения от их имени необходимых юридических действий родителями, в том числе применительно к обязанности по уплате налогов.