Последствия недействительности сделок

Договор, как уже было сказано выше, обязательно требует  подписи лица, совершающего сделку. Но как же быть, если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться? Закон предусмотрел для таких категорий граждан возможность проявлять свою волю по-иному.  По его просьбе договор может подписать другой гражданин (рукоприкладчик), подпись которого должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие. При этом должны быть указаны причины, в силу которых совершающий сделку не мог ее подписать собственноручно.

Но при совершении доверенности на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми соглашениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий, выплат гражданам в банках и на получение корреспонденции, в том числе денежной и посылочной, на совершение иных действий, не требующих нотариального удостоверения, подпись рукоприкладчика на доверенности может быть удостоверена не нотариусом, а организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства или администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении.

Если лицо, уполномоченное на подписание сделки, подписало сделку, совершаемую в письменной форме, то это порождает определенные правовые последствия.

«При рассмотрении дел о заключении, изменении, расторжении договоров хозяйственные суды должны строго следовать указаниям закона в отношении статуса лиц, намеревающихся вступить или вступивших в договорные правоотношения» [25, п. 11].

При этом Пленум подчеркнул, что полномочия руководителя филиала (представительства) юридического лица должны быть удостоверены доверенностью  и не могут основываться лишь на указаниях, содержащихся в учредительных  документах юридического лица, положении  о филиале (представительстве), и  что руководитель филиала вправе передоверить совершение действий, на которые он уполномочен доверенностью, другому лицу только с соблюдением  правил, предусмотренных ст. 188 ГК.

Заключенный по всем правилам договор имеет юридическую силу. Однако если данный договор был заключен в нескольких экземплярах и все  они надлежащим образом заверены и подписаны, то юридической силой  будут обладать все имеющиеся  экземпляры.

Статья 162 ГК предусматривает  заключение в простой письменной форме сделок (за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения):

1) юридических лиц между  собой и с гражданами, за исключением  сделок, которые могут совершаться  в устной форме. Например, розничная  купля-продажа товара в магазине  совершается между юридическим  лицом и гражданином. По общему  правилу подпункта 1 части 1 ст. 162 ГК заключение таких сделок  совершается в простой письменной  форме. Однако такой договор  исполняется при самом его  совершении, поэтому он может  заключаться в устной форме;

2) граждан между собой  на сумму, превышающую не менее  чем в десять раз установленную  законодательством базовую величину, размер которой устанавливается  Советом Министров Республики  Беларусь при изменении тарифных  ставок, если иное не предусмотрено  законодательством. 

Законодатель привязал сумму сделки между гражданами к размеру базовой величины, поскольку она на каждый конкретный момент хорошо известна, хотя ее размер изменяется довольно часто. Увеличение ее размера после заключения сделки не может быть основанием для оспаривания сделки со ссылкой на несоблюдение установленной для нее формы, так как размер базовой величины определяется на момент заключения сделки. В обоих случаях соблюдение письменной формы требуется для сделок, которые в соответствии со ст. 160 ГК могут совершаться устно;

3) письменная форма для  которых предусмотрена законодательством.  Такие сделки должны совершаться  в письменной форме независимо  от того, на какой размер суммы совершаются. Их значимость определяется иными факторами, например предметом сделки, возможностью различных злоупотреблений при их исполнении и т.д.

Сделками, для которых  письменная форма обязательна, являются следующие:

• договор продажи недвижимости (ст. 521 ГК);
• договор продажи предприятия (ст. 531 ГК);
• договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо - независимо от срока (п. 1 ст. 580 ГК);
• предварительный договор, который заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме (п. 2 ст. 399 ГК);
• соглашение о способах обеспечения исполнения обязательств (неустойке, залоге, поручительстве, гарантии, задатке) (ст. 312, 320, 342, 348, 351 ГК);

4) любых, хотя закон  и не требует для сделки  письменной формы. 

Распространение письменно  формы сделки в гражданском обороте  не случайно и вполне понятно. Ведь теперь в случае спора в процессе исполнения обязательств, порождаемых сделками, легче определить то содержание, которое стороны были намерены установить, заключая сделку.

Последствия несоблюдения простой  письменной формы сделки определены ст. 163 ГК. По общему правилу в случае несоблюдения этой формы сделки стороны  лишены права ссылаться в подтверждение  сделки и ее условий на свидетельские  показания, но они имеют право  приводить письменные и другие доказательства, не являющиеся свидетельскими показаниями.

Однако и из этого общего правила законодательными актами могут быть установлены исключения. Так, передача вещи на хранение при чрезвычайных обстоятельствах (пожар, стихийное бедствие, внезапная болезнь, угроза нападения и т.п.) может доказываться свидетельскими показаниями [7, ч. 3 п. 1 ст. 777]. Иначе говоря, несоблюдение простой письменной формы сделки лишь затрудняет доказательство факта ее заключения и содержания сделки, но не является основанием для признания сделки недействительной.

Только в случаях, прямо  указанных законодательными актами (законом, декретом или указом Президента Республики Беларусь) или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. Так, несоблюдение письменной формы  влечет недействительность соглашения о неустойке (ч. 2 ст. 312 ГК), договора поручительства (ст. 342 ГК), внешнеэкономической сделки (п. 3 ст. 163 ГК). Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (п. 1 ст. 622 ГК).

Если законодательные  акты не предусматривают недействительность сделки вследствие несоблюдения простой  письменной формы сделки и стороны  не доказали ее заключение письменными  и другими доказательствами, не являющимися  свидетельскими показаниями, суд только констатирует, что сделки не было и  действия сторон не являются сделкой.

Нотариальное  удостоверение сделки. Такое удостоверение осуществляется путем совершения на документе, который соответствует требованиям, предъявляемым к простой письменной форме сделки, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.

Порядок нотариального удостоверения  сделок установлен Законом Республики Беларусь от 18.07.2004 N 305-З "О нотариате  и нотариальной деятельности"  [32, ст. 1].

Согласно п. 2 ст. 164 ГК нотариальное удостоверение сделок обязательно  в случаях:

1) указанных в законодательных  актах;

2) предусмотренных соглашением  сторон, хотя бы по законодательству  для сделок данного вида эта  форма не требовалась.

В частности, нотариальному  удостоверению подлежат:

• доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, за исключением случаев, предусмотренных п. 4 ст. 186 и п. 2 ст. 188 ГК;
• договор ренты (ст. 555 ГК);
• завещание (п. 1 ст. 1044 ГК);
• договор об ипотеке, а также договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 2 ст. 320 ГК);
• сделка об уступке требования или о переводе долга, если они основаны на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 360 и п. 2 ст. 362 ГК);
• сделка с землей, находящейся в частной собственности (ст. 93 Кодекса Республики Беларусь о земле);
• брачный договор (ст. 13 КоБС);
• договор суррогатного материнства (ст. 53 КоБС);
• договор жилищно-строительного коллектива индивидуальных застройщиков;
• доверенность на владение, пользование и распоряжение транспортным средством, выдаваемая физическим лицом - собственником данного транспортного средства [31, п. 1];
• договоры с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, заключаемые застройщиком при строительстве многоквартирного дома на долевых началах [28, п. 7].

Для некоторых сделок ГК также предусматривает еще одну стадию совершения – государственную  регистрацию. Государственная регистрация сделки – это юридический акт публичного признания и подтверждения государством факта совершения сделки.

Статья 131 ГК предусматривает  государственную регистрацию права  собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и  прекращение в специально уполномоченных на то органах. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных  законодательными актами.

Этот перечень объектов, подлежащих государственной регистрации, уточнен в Законе Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" [26, ст. 9]. Государственной регистрации подлежат договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации, в том числе договоры: отчуждения недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента и др.); об ипотеке; доверительного управления недвижимым имуществом; аренды и субаренды земельного участка; аренды, субаренды и безвозмездного пользования капитальным строением (зданием, сооружением), изолированным помещением на срок не менее одного года; раздела недвижимого имущества, являющего общей собственностью, на два или более объекта недвижимого имущества; слияние двух или более объектов недвижимого имущества в один объект недвижимого имущества с образованием общей собственности [26, п.2, ст. 8].

Государственной регистрации  подлежат также иные сделки с недвижимым имуществом в случаях, предусмотренных  законодательными актами.

Согласно ГК государственной  регистрации подлежат: сделки с недвижимым имуществом в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; сделки с движимым имуществом определенных видов, регистрация которых установлена законодательством; договор об ипотеке (п. 3 ст. 320 ГК); уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации (п. 2 ст. 360 ГК); переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю (п. 1 ст. 522 ГК); договор продажи жилого дома, квартиры, части дома или квартиры (ст. 529 ГК); договор продажи предприятия (п. 3 ст. 531 ГК); договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 545 ГК); договор отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 555 ГК); договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательными актами (п. 2 ст. 580 ГК); договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года (п. 2 ст. 622 ГК); договор аренды предприятия (п. 2 ст. 629 ГК); при строительстве многоквартирного жилого дома на долевых началах договоры с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, заключаемые застройщиком только в нотариальной форме и не ранее тридцати дней после выхода в свет государственного печатного издания, содержащего проектную документацию [28, п. 6].

В Республике Беларусь существуют специальные регистраторы, которые  осуществляют государственную регистрацию сделок, предметом которых является недвижимое имущество. К ним относятся работники Научно-производственного государственного предприятия «Национальное кадастровое агентство» Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь, территориальные организации в организационно-правовой форме республиканского унитарного предприятия.

Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки или требования о  ее регистрации в ГК установлены  противоречиво. Согласно п. 1 ст. 166 ГК такая  сделка ничтожна. Но, если одна из сторон полностью или частично выполнила  сделку, требующую нотариального  удостоверения, а другая сторона  уклоняется от такого удостоверения, суд  вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. Если суд удовлетворит это требование, последующее нотариальное удостоверение  сделки не требуется, а права и  обязанности сторон возникают с  момента регистрации сделки. В  случае, когда сделка, требующая  государственной регистрации, совершена  в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести  решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. В обоих случаях сторона, необоснованно  уклоняющаяся от нотариального удостоверения  или государственной регистрации  сделки, должна возместить другой стороне  убытки, вызванные задержкой в  совершении или регистрации сделки.