Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений

1. Продавец продает, а Покупатель покупает изолированное помещение (инвентарный №600/D-57492) – квартиру №179 (сто семьдесят девять), расположенную в жилом доме №11 (одиннадцать) по ул. Н.Н.Александрова в п.Лесной, Боровлянского сельского Совета, Минского района, Минской области, состоящую из одной жилой  комнаты, кухни, коридора, совмещённого санитарного узла, лоджии, общей площадью 34,3  кв.м., общей площадью квартиры по СНБ 37,1 кв.м., жилой площадью 17,1 кв.м.  Квартира без выполнения отделочных работ и без установки сантехнического оборудования (кроме ванны и унитаза).

Лиц, сохраняющих в соответствии с законодательством право пользования отчуждаемой квартирой, нет.

2. Квартира принадлежит Проектному частному унитарному предприятию «ДАМААН» на праве хозяйственного ведения и учредителю гражданину Республики Беларусь Центеру Александру Львовичу на праве собственности на основании свидетельства (удостоверения) №600/172-7686 о государственной регистрации, составленного Республиканским унитарным предприятием «Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» 18 февраля 2011 года.
1. Решение собственника Центера Александра Львовича о согласии на продажу квартиры засвидетельствовано государственной нотариальной конторой Минского района №3 Минской области 16 февраля 2014 года по реестру №2-173. 
3. Квартира продается за 204 050 000 (Двести четыре миллиона  пятьдесят тысяч)   белорусских рублей.

Покупатель произведет расчет с Продавцом следующим образом:

-  204 050 000 (Двести четыре миллиона  пятьдесят тысяч)  белорусских рублей будут перечислены Покупателем на счет Продавца №3012000012484 в ОАО «Белгазпромбанк», г.Минск, ул. Притыцкого, 60/2, код 742, УНП 600394168, ОКПО 28871469 после подписания настоящего договора в срок до 10 мая 2014 года.

4. Передача отчуждаемой квартиры Продавцом и принятие ее Покупателем будет произведена по передаточному акту, который стороны обязуются подписать до 20 мая 2014 года при условии оплаты полной стоимости квартиры. Содержание статьи 527 Гражданского кодекса Республики Беларусь сторонам разъяснено.
5. При расторжении договора по инициативе Покупателя, либо по требованию Продавца в случае ненадлежащего исполнения Покупателем обязательств по договору, Покупатель обязуется оплатить все расходы, связанные с расторжением настоящего договора.
6. В случае нарушения сроков оплаты по договору купли-продажи, Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере 0,05 процентов от суммы соответствующего платежа за каждый день просрочки.
7. Продавец удостоверяет, что до подписания настоящего договора отчуждаемая квартира не продана, не подарена, не обещана в дарении, не заложена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, свободна от любых прав и притязаний со стороны третьих лиц.
8. Пользование квартирой осуществляется Покупателем с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда на условиях, установленных для домов государственного жилищного фонда и в соответствии со ст.ст. 51,52 Жилищного кодекса Республики Беларусь. Перепланировка и переоборудование квартиры и инженерных сетей будет производиться в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь.
9. В соответствии с действующим законодательством, гарантийный срок на отчуждаемую квартиру исчисляется со дня ввода дома в эксплуатацию и составляет два года. Продавец обязуется устранить недостатки (дефекты), обнаруженные в квартире в течение гарантийного срока, при условии выполнения Покупателем обязательств, установленных пунктом 8 настоящего договора.
10. Стороны согласовали вопросы, связанные с расчетами по коммунальным платежам и плате за электроэнергию в отношении отчуждаемой квартиры и не имеют взаимных претензий.
11. Обязанность по государственной регистрации возлагается на Покупателя. По соглашению сторон право подачи заявления на государственную регистрацию настоящего договора и основанного на нем права в Республиканском унитарном предприятии «Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» предоставляется Покупателю.
12. Расходы по удостоверению, составлению и изготовлению настоящего договора оплачивает Покупатель.
13. Все изменения, дополнения и приложения к настоящему договору должны быть совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными представителями сторон, удостоверены и зарегистрированы в соответствии с действующим законодательством Республики Беларусь.
14. Настоящий договор может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон.
15. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один остается в Республиканском унитарном предприятии «Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру», второй выдается Покупателю, третий – Продавцу.

 

Продавец        Иванов И.И.

 

Покупатель      Проектное частное унитарное

предприятие «Дамаан»

07 мая 2014 года. Настоящий  договор удостоверен мной, Петровым  Петром Петровичем, регистратором  недвижимости РУП «Минское областное  агентство по государственной  регистрации и земельному кадастру».

Настоящий договор удостоверен по заявлению №00/000-10.

Взыскано государственной пошлины 175 000 рублей.

 

Регистратор недвижимости       Петров П.П.

 

Договор полностью прочитан и подписан сторонами в моем присутствии. Личность сторон установлена, их дееспособность, а также правоспособность Проектного частного унитарного предприятия «ДАМААН» и полномочия его представителя проверены.

Документы, подтверждающие государственную регистрацию права хозяйственного ведения на недвижимое имущество Проектного частного унитарного предприятия «ДАМААН», проверены.

В соответствии с действующим законодательством Республики Беларусь настоящий договор и основанное на нем право подлежат государственной регистрации.

 

Регистратор недвижимости       Петров П.П.

 

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ В

 

Обзор судебной практики по спорам, связанным с недвижимостью

 

 

Хозяйственный суд рассмотрел заявление ОАО «Р» о признании недействительным решения городского исполнительного комитета от 03.11.2009 о сносе самовольно возведенной пристройки. Основанием для принятия такого решения послужил факт неисполнения требований предписания горисполкома от 08.10.2009.

Заявитель указал, что в соответствии со ст. 63 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее — Закон № 300-З) местный исполнительный и распорядительный орган может принять решение о демонтаже или сносе здания, сооружения либо его части, если этот объект строительства:

• возведен на земельном участке, самовольно занятом застройщиком;
• возведен без получения разрешения на производство строительно-монтажных работ;
• возведен с существенными отступлениями от проектной документации на строительство;
• не соответствует утвержденной градостроительной документации;
• имеет дефекты, которые угрожают жизни и здоровью граждан, сохранности имущества физических и юридических лиц и которые не могут быть устранены в процессе ремонта либо реконструкции, или не соответствует требованиям экологической безопасности.

В направленном в адрес ОАО «Р» предписании ни одно из указанных нарушений не содержалось. При таких обстоятельствах заявитель полагал, что решение исполкома являлось незаконным и подлежало отмене.

Горисполком с поданными требованиями не согласился в полном объеме. В обоснование законности принятого решения было указано, что в соответствии со ст. 63 Закона № 300-З местный исполнительный и распорядительный орган может принять решение о демонтаже или сносе здания, сооружения либо его части, если этот объект строительства возведен без получения разрешения на производство строительно-монтажных работ. Согласно п. 1 ст. 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) в редакции, действовавшей на момент рассмотрения дела, строительство, а также пристройка, надстройка, перестройка дома, другого строения, сооружения или создание иного недвижимого имущества без получения на это необходимых разрешений либо с существенными отступлениями от проекта или существенными нарушениями градостроительных норм и правил является самовольной постройкой (самовольным строительством). ОАО «Р» осуществило строительство пристройки без получения разрешения на производство строительно-монтажных работ.

Представитель СПМК, привлеченный в качестве третьего лица без самостоятельных требований, пояснил в судебном заседании, что возведенная истцом пристройка фактически закрывала доступ в нежилое помещение (магазин). Данное помещение было сдано в аренду иностранному частному унитарному торговому предприятию «Ф».

Представители предприятия «Ф» пояснили, что использовать помещение магазина они не могли, хотя и платили арендную плату. Пристройка блокировала им доступ в арендованное помещение. Ими был разработан проект реконструкции магазина (обозревался в судебном заседании). По проекту на месте пристройки находился второй вход. По санитарно-гигиеническим нормам, правилам противопожарной безопасности в предприятии общественного питания (магазине) должно иметься два входа (выхода) — один для посетителей, а второй для принятия товара, использования в случае экстренной эвакуации людей.

Оценив и исследовав все имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителя (истца) ввиду следующего.

При наличии названных в п. 1 ст. 223 ГК и п. 1 ст. 63 Закона № 300-З нарушений, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на возведенный объект права собственности. Подобный объект не рассматривается в качестве недвижимого имущества и не подлежит государственной регистрации. К такому объекту в силу п. 3 ст. 220 ГК применяются правила о праве собственности на строительные материалы.

При наличии оснований для признания строительства самовольным орган местного управления и самоуправления вправе в административном порядке принять одно из следующих решений:

— о продолжении строительства или о принятии постройки в эксплуатацию и ее регистрации в установленном порядке с предоставлением при необходимости земельного участка лицу, осуществившему самовольное строительство;

— о сносе лицом, осуществившим постройку, или за его счет самовольной постройки или о приведении ее в прежнее, до осуществления пристройки или перестройки, состояние. Последнее решение может быть принято, например, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Положением о порядке принятия решений по самовольным постройкам, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.12.2007 № 1802 «Об утверждении Положения о порядке принятия решений по самовольным постройкам и внесении изменений и дополнений в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 20 февраля 2007 г. № 223» (далее — Положение по самовольным постройкам), установлено, что для получения решения о сносе, либо о продолжении строительства, либо о принятии в эксплуатацию и регистрации одноквартирного, блокированного жилого дома, нежилой постройки на придомовой территории с предоставлением при необходимости земельного участка гражданин, осуществивший самовольное строительство, обращается в исполком и подает соответствующие документы. Исполком в срок до 3 дней со дня подачи документов назначает комиссию для подготовки проекта соответствующего решения исполкома. Комиссия в срок до 5 дней:

— изучает представленные гражданином документы; обследует самовольную постройку;

— составляет заключение о необходимости сноса самовольной постройки, либо о возможности продолжения ее строительства, либо о возможности приемки самовольной постройки в эксплуатацию.

В случае несогласия лица с решением о сносе самовольной постройки или о приведении ее в прежнее состояние оно может быть обжаловано в вышестоящий орган и в суд.

Решение о сносе самовольной постройки представляло собой санкцию, применяемую к лицу, осуществившему самовольное строительство, за нарушение соответствующих норм права. На момент подачи заявления заявитель не узаконил свои права на недвижимость, несмотря на тот факт, что пристройка датировалась 1985 годом.

Правовые основы и порядок государственной регистрации недвижимого имущества, прав и ограничений (обременений) прав на него, а также сделок с ним в пределах территории Республики Беларусь установлены Законом Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации). Оценочная ведомость домовладения не могла являться правоустанавливающим документом, подтверждавшим возникновение у заявителя права собственности на пристройку. Иных документов, подтверждавших право собственности на пристройку, у заявителя не имелось.

В соответствии со ст. 223 ГК самовольной постройкой (самовольным строительством) является строительство, а также пристройка, надстройка, перестройка дома, другого строения, сооружения или создание иного недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законодательством, а также без получения на это необходимых разрешений либо с существенными отступлениями от проекта или существенными нарушениями градостроительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности в соответствии с п. 1 и 2 ст. 220 ГК. Оно не вправе пользоваться и распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольное строительство незамедлительно приостанавливается. Решение о продолжении строительства или о принятии постройки в эксплуатацию и ее регистрации в установленном порядке с предоставлением при необходимости земельного участка лицу, осуществившему самовольное строительство, либо о сносе самовольной постройки или о приведении ее в прежнее, до осуществления пристройки, надстройки или перестройки, состояние принимается соответствующими органами местного управления и самоуправления. Снос самовольной постройки или приведение ее в прежнее состояние выполняется лицом, осуществившим самовольное строительство, или за его счет.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии предоставления в определенном порядке данного участка этому лицу под возведенную постройку. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законодательством интересы других лиц либо будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Порядок принятия местным исполнительным и распорядительным органом решения о сносе, либо о продолжении строительства, либо о принятии в эксплуатацию и регистрации одноквартирного, блокированного жилого дома, нежилой постройки на придомовой территории определен Положением по самовольным постройкам.

Не могли быть приняты за основу доводы заявителя о том, что здание ОАО «Р» является исторической ценностью, а значит, горисполком не имел права принимать решение о сносе. Согласно постановлению Совета Министров Республики Беларусь № 578 от 14.05.2007 «О статусе историко-культурных ценностей» в качестве исторической ценности определено здание постройки конца XIX — начала XX в., но ни в коем случае самовольно возведенная пристройка, датированная 1985 годом.