Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений

Получателями постоянной ренты могут только граждане и некоммерческие организации. Последние вправе стать получателями в том случае, если это не противоречит законодательству и целям их. В отношении плательщиков ренты законодательство ограничений не устанавливает. Ими могут быть любые лица, как граждане, так и юридические лица.

Предметом договора постоянной ренты является наименование и количество передаваемого имущества, а также размер ренты.

Случайная гибель или случайное повреждение имущества не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях заключенного договора.

Постоянная рента выражается в денежной форме, размер которой отражается в договоре. Представляется, что величина постоянной ренты зависит от стоимости передаваемого имущества. Размер ренты увеличивается пропорционально увеличению установленной законодательством базовой величины, если стороны в договоре не предусмотрели иное.

Договор пожизненной ренты, заключается на период жизни гражданина. Допускается установление пожизненной ренты нескольким гражданам (например, членам семьи, родственникам, друзьям и другим). В этом случае доли граждан в получении ренты считаются равными, но в договоре стороны могут их размер определить самостоятельно, т.е. увеличить или уменьшить размер ренты [3, с. 126].

Получателями ренты по настоящему договору могут быть только граждане. Плательщиками ренты вправе выступать как граждане, так и юридические лица.

Пожизненная рента определяется в договоре в виде определенной денежной суммы, которая периодически выплачивается получателю в течение его жизни. Выплата ренты в натуральной форме не допускается. Размер ренты не может быть менее одной базовой величины.

По общему правилу договор прекращается смертью получателя ренты. Но он вправе требовать прекращения договора досрочно и возмещения убытков либо выкупа ренты, если плательщик ренты существенно нарушает свои обязательства. Если недвижимое имущество было отчуждено бесплатно, то получатель ренты в этом случае вправе потребовать его возврата с зачетом его стоимости в счет выкупаемой ренты.

Договор пожизненной ренты может быть заключен с пожизненным содержанием и иждивением. По этому договору гражданин передает принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество плательщику ренты, который обязуется пожизненно содержать этого гражданина с иждивением (ст. 572 ГК).

Пожизненное содержание с иждивением может осуществляться в отношении гражданина. Им выступает, как правило, собственник недвижимости: предприятия, жилого дома, дачи, квартиры и других объектов. Но этот собственник вправе указать получателями содержания и других лиц, например членов семьи, родственников и других. Оказывать содержание с иждивением может как гражданин, так и юридическое лицо, которым в собственность передается недвижимость.

Предметом договора является объект недвижимого имущества, который передается плательщику ренты, а также совокупность материальных благ в натуре, которые предоставляются для пожизненного содержания с иждивением бывшему собственнику имущества.

Особенность этого договора в том, что плательщик ренты вправе полученное недвижимое имущество отчуждать, сдавать в залог или иное обременение только с согласия получателя ренты. Но такое согласие не избавляет нового собственника недвижимости от уплаты ранее оговоренной ренты. Освободиться от подобной обязанности можно только при прекращении договора. Кроме того, плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания использование этого имущества не привело к снижению его стоимости.

Договор ренты составляется в письменной форме в виде одного документа и подлежит нотариальному удостоверению. При передаче по договору недвижимого имущества он и переход права собственности на недвижимость подлежат государственной регистрации. При государственной регистрации договора ренты в регистрационную книгу заносятся размер ренты или данные о порядке и условиях ее определения, в том числе и оба обременения - рента и залог [18, с. 173].

Таким образом, сделки с недвижимым имуществом - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, объектами которых являются - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Сделки  с недвижимым имуществом могут совершать только собственники или их представители, действующие от их имени по доверенности или на основании закона.

К наиболее распространенным сделкам с недвижимым имуществом относятся:

- сделки с отчуждением (влекущие  переход права): договоры купли-продажи, мены, дарения недвижимости, договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты;

- сделки без отчуждения (не влекущие  перехода прав на недвижимость): договоры аренды недвижимого имущества, договоры о залоге недвижимости (ипотека).

В настоящее время большинство сделок с недвижимым имуществом подлежат обязательной государственной регистрации.

Любая недвижимость - имущество дорогостоящее, особенно если речь идет о квартире или жилом доме. Поэтому к совершению сделки надо относиться со всей серьезностью. Ведь всегда есть доля риска, что в будущем сделка может быть признана недействительной. 
ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

 

Экономические реформы в Республике Беларусь, направленные на развитие и функционирование свободного рынка и свободы предпринимательства, обусловили повышение значимости недвижимого имущества. Это связано прежде всего с введением частной собственности на недвижимость, а также с массовой приватизацией рыночных объектов недвижимости. Гражданский кодекс Республики Беларусь закрепил права и обязанности физических и юридических лиц по пользованию, владению и распоряжению недвижимым имуществом. В результате недвижимость превратилась в фактор, решающим образом влияющий как на уровень благосостояния физических лиц, так и на эффективность деятельности белорусских производителей.

Государственная политика в области недвижимости направлена на реорганизацию системы управления недвижимостью для создания в стране конкурентного рынка и обеспечения максимально эффективного использования недвижимого имущества.

Недвижимые вещи - материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие имманентным свойством прочной связи с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиеся объектами гражданского оборота. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Специфика правового режима недвижимого имущества согласно ГК Республики Беларусь проявляется в следующем:

1. возникновение, переход и прекращение вещных прав на недвижимость подлежит государственной регистрации;
2. если предметом обязательства является недвижимое имущество, то такое обязательство, по общему правилу, исполняется в месте нахождения имущества;
3. для недвижимого имущества установлены более длительные сроки приобретательной давности;
4. закреплен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи;
5. имеет специфику порядок обращения взыскания на недвижимое имущество.

Таким образом, национальное законодательство в достаточной степени регламентирует большинство вопросов, возникающих в сфере недвижимости.

Вместе с тем многие вопросы относительно совершения сделок в отношении недвижимости, до сих пор остаются вне поля зрения Гражданского кодекса. В частности в настоящее время еще не вопрос относительно разновидностей недвижимого имущество. Так, неоднозначны мнения авторов по вопросу отнесения к недвижимому имуществу объектов незавершенного строительства.

Неразрешенными также остаются некоторые вопросы, связанные с государственной регистрацией прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, как недвижимости. Особенности правового регулирования регистрации данных объектов отведены специальному законодательству, что порождает не мало проблем в правоприменительной практике. Таким образом, неправильное понимание норм действующего законодательства, регулирующего вопросы недвижимости и сделок с ней может привести к ошибкам в правоприменительной практике и существенно отразится на интересах сторон, реализующих свои права на недвижимость.

В заключение отметим, что законодатель Республики Беларусь при написании Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» пошел по самому простому пути, связав приобретение определенным объектом статуса недвижимости с формальным моментом государственной регистрации его создания. Между тем государственная регистрация природу вещей изменить не в силах, а потому очевидно, что регулирующее соответствующие отношения законодательство нуждается в совершенствовании.

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

 

1. Бондаренко, Н.Л. Гражданское право. Общая часть : ответы на экзаменац. вопр. / Н.Л. Бондаренко. – Минск : ТетраСистемс, 2011 . – 160 с.
2. Бакиновская, О.А. Земельное право : ответы на экзаменационные вопросы / О.А. Бакиновская. – Минск : ТетраСистемс, 2012. – 240 с.
3. Бохан, В.Д. Недвижимое имущество : правовое регулирование / В.Ф. Бохан. – Минск : Дикта, 2008. – 192 с.
4. Витушко, В.А. Гражданское право : учеб. Пособие : в 2 ч. Ч.1 / В.А. Витушко. – Минск : Белорусская наука, 2007. – 565 с.
5. Водный кодекс Республики Беларусь: Кодекс Респ. Беларусь, 15 июля 1998 г. № 191-З : принят Палатой представителей 18 июня 1998 г.: одобрен Советом Респ. 29 июня 1998 г. : в ред. от 14.07.2011 г. // Консультант Плюс : Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2014.
6. Гавриленко, В.Г. Объекты гражданских прав / В.Г. Гавриленко. – Минск : Право и экономика, 1999. – 69 с.
7. Гражданский кодекс Республики Беларусь: Кодекс Респ. Беларусь, 7 декабря 1998 г. №218-З : принят Палатой представителей 28 октября 1998 г.: одобрен Советом Респ. 19 ноября 1998 г.: в ред. от 05.01.2014 г. // Консультант Плюс : Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2014.
8. Гражданское право. Общая часть : учеб. пособие. / Д.А. Колбасин. – Минск : ФУАинформ, 2009. –592 с.
9. Гражданское право : учебник. В 3 т. Т.1 / А.В. Каравай [и др.] ; под ред. В.Ф. Чигира. – Минск : Амалфея, 2007. – 612 с.
10. Епифанцева Ю.А. Судебная практика по спорам, связанным с недвижимостью / Ю.А. Епифанцева // Обзор судебной практики. – 2010. – №3. – С. 62-65.
11. Каравай, А.В. Признаки и состав объектов гражданских прав / А.В. Каравай // Вестник Конституционного Суда Республики Беларусь. – 2006. – №1. – С.138-144.
12. Кодекс Республики Беларусь о недрах : Кодекс Респ. Беларусь, 14 июля 2008 г. №406-З : принят Палатой представителей 10 июня 2008 г. : одобрен Советом Респ. 20 июня 2008 г. : в ред. от 01.01.2014 г. // Консультант Плюс : Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2014.
13. Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь с приложением актов законодательства и судебной практики (постатейный) : В 3 томах. Том 1 / Отв. ред. Чигир В.Ф. – Минск : Амалфея, 2005. – 1040 с.
14. Лесной кодекс Республики Беларусь Кодекс Респ. Беларусь, 14 июля 2000 г. № 420-З : принят Палатой представителей 8 июня 2000 г. : одобрен Советом Респ. 30 июня 2000 г.: в ред. от 22.12.2011 г. // Консультант Плюс : Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2014.
15. О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним : Закон Респ. Беларусь, 22 июля 2002 г., №133-З : с изм. и доп. : текст по состоянию на 21 мая 2014 г. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2014.
16. Пунько, Т.Н. Гражданское право : Курс лекций [для студентов вузов] / Т.Н. Пунько, М.Н. Кулак ; Акад. упр. При Президенте Респ. Беларусь. – Минск. :  Акад. упр. При Президенте Беларуси, 2003. – 359 с.
17. Сенько О.С. Понятие недвижимости : сравнительно-правовой анализ законодательства Беларуси и Германии / О.С. Сенько // Обзор судебной практики. – 2010. – №3. – С. 59-62.
18. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве / С.А. Степанов. Изд. 2-ое переработанное. – М. : Статут, 2007. – 223 с.
19. Шейнин Л.Б. Недвижимость : пробелы и несоответствия в правовом регулировании. / Л.Б. Шейнин. – М. : Деловой двор, 2011. – 184 с.
20. Швабауэр А.В. О принципах государственной регистрации прав на недвижимость / А.В. Швабауэр // Юридический мир. – 2010. – № 12. – С. 54 – 58.
21. Чигир, В.Ф. Сделки в гражданском праве / В.Ф. Чигир. – Минск : Амалфея, 2006. – 172 с.
22. Чикобава Е.М. Проблемы понятия объекта недвижимости / Е.М. Чикобава // Правовые вопросы недвижимости. – 2011. – № 2. – С. 24 – 28.
23. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости / В.В. Чубаров. – М. : Статут, 2008. – 336 с.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ А

 

Сведения ЕГРНИ об объектах недвижимости по состоянию на 28 марта 2014 года

 

 

Регион (Регистрационный округ)	Земельные участки	Капитальные строения и незавершенные законсервированные капитальные строения	Изолированные помещения	Всего объектов недвижимости
Брестская обл.	322 344	367 041	298 207	987 592
Витебская обл.	248 505	299 699	301 848	850 052
Гомельская обл.	291 188	306 785	347 910	945 883
Гродненская обл.	235 433	265 244	238 214	738 891
г. Минск	38 457	45 260	771 822	855 539
Минская обл.	620 632	523 386	307 226	1 451 244
Могилёвская обл.	230 539	298 146	237 459	766 144
Республика Беларусь	1 987 098	2 105 561	2 502 686	6 595 345

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ Б

 

Типовая форма договора купли-продажи квартиры

 

 

ДОГОВОР

купли-продажи квартиры

 

г.Минск         7 мая 2014

 

Мы, Проектное частное унитарное предприятие «Дамаан», местонахождение юридического лица: Республика Беларусь, город Минск, проспект Победителей, дом 73, корпус 1, комната 5, зарегистрированное решением Минского городского исполнительного комитета 06 июля 2000 года в Едином государственном регистре юридических лиц и индивидуальных предпринимателей  за №600394168, в лице директора Жук Тамары Александровны, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Продавец», и гражданин Республики Беларусь ИВАНОВ ИВАН ИВАНОВИЧ, 12 августа 1936 года рождения, паспорт МР000000, выдан 08 июля 1999 года Октябрьским РУВД города Минска, личный № 00000000000000, зарегистрирован по адресу: Республика Беларусь, город Минск, улица Иванова, дом 1, корпус 1, квартира 1, именуемый в дальнейшем «Покупатель», заключили между собой настоящий договор о нижеследующем: