Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений

Заключая договор купли-продажи квартиры, необходимо указывать в нем реальную сумму сделки. Только это может служить гарантией возврата денег при расторжении договора, поскольку какую бы сумму вы не уплатили при покупке квартиры, безусловно, возвращена вам будет только сумма, указанная в договоре. Все прочие документы, которые вы пожелаете предъявить суду (расписки, документы о штрафных санкциях за расторжение договора и т.п.) являются только косвенными доказательствами и могут быть судом не приняты во внимание.

В договоре также должны быть указаны лица, которые проживают в продаваемом жилом помещении и сохраняют право пользования жильем после его продажи. Речь идет о членах семьи и бывших членах семьи собственника, которые фактически проживают и зарегистрированы по месту жительства в продаваемой квартире. Более того, бывший член вашей семьи, не будучи прописан в вашей квартире, может доказать в судебном порядке, что данная квартира является его постоянным местом жительства. В этом случае его выселение также невозможно [23, с. 197].

Наиболее распространенным предметом договоров купли-продажи недвижимости являются жилые помещения. К ним относятся жилые дома, квартиры, их изолированные части, пригодные для проживания людей. Продавцами жилья выступают его собственники либо лица, уполномоченные ими в установленном порядке (Приложение Б).

Продажа квартир гражданам производится с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с собственником и имеющих право пользования жилым помещением. Продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника этого помещения, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

Не подлежат продаже:

• жилые помещения в общежитиях;
• служебные жилые помещения (кроме квартир, расположенных в домах колхозов и совхозов, которые могут продаваться лицам, работающим в этих хозяйствах или проживающим в данной местности);
• жилые помещения социального пользования и в специальных домах;
• квартиры, расположенные в обособленных военных городках, определенных Министерством обороны;
• жилые помещения, находящиеся на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС (зоны эвакуации, отчуждения, первоначального отселения);
• жилые помещения, построенные (реконструированные, приобретенные) с привлечением льготного кредита, до полного его погашения [3, с. 74].

Граждане Республики Беларусь, являясь покупателями, вправе приобретать жилые дома (квартиры) в любых населенных пунктах страны. Иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие в Республике Беларусь и занимающиеся на законных основаниях трудовой, хозяйственной или иной деятельностью, вправе приобретать по договору купли-продажи квартиры (дома) в любом населенном пункте. Юридические лица имеют право на приобретение квартиры, если они зарегистрированы на территории Республики Беларусь.

Кроме предмета и цены в качестве существенных условий в договоре необходимо приводить перечень проживающих лиц, которые сохраняют в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после его продажи (ст. 529 ГК).

Предметом купли-продажи могут выступать садовые домики и дачи. Садовые домики, дачи представляют собой строения со вспомогательными помещениями (сооружениями), предназначенные для отдыха, временного и сезонного проживания граждан. Правовой режим указанных строений заключается в том, что они образуют единое целое с земельными участками, на которых находятся. Дачи и садовые домики могут отчуждаться только вместе с земельными участками [3, с. 81].

Дача, садовый домик, предназначенные для продажи, должны быть надлежащим образом оформлены. Их собственники должны иметь технический паспорт и государственный акт на землю. Цена договора определяется по соглашению сторон и зависит от ряда обстоятельств: удаленности от места жительства покупателя, уровня благоустройства строения и земельного участка, его плодородности, транспортного сообщения и многих других обстоятельств. Приобретение указанных строений допускается только при сохранении целевого использования земельного участка [3, с. 82].

Права покупателей в части места приобретения дач и садовых домиков законодательством не ограничены.

В отдельных случаях может возникать потребность приобретения жилого дома, дачи, садового домика в собственность лицом, не имеющим права получения в частную собственность земельного участка, на котором размещено такое строение. В подобной ситуации этот участок выкупается у собственника соответствующим сельским (поселковым), городским (городов областного подчинения и города Минска), районным исполнительным и распорядительным органом по нормативным ценам, действующим на момент выкупа.

3.2 Мена недвижимого имущества

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно имущество в обмен на другое (ст. 538 ГК). Данный договор имеет общие черты с договором купли-продажи. Как в первом договоре, так и во втором одна сторона передает в собственность другой стороны имущество. Такая передача возможна, если первая сторона владеет имуществом на праве собственности. Разница между этими договорами в том, что при договоре купли-продажи получатель (покупатель) имущества оплачивает его стоимость, а при договоре мены - передает другое имущество, как правило, равноценное получаемому по стоимости. Но гражданское законодательство не устанавливает, что всегда должен обмениваться один вид имущества на такой же вид другого имущества. Например, садовый домик на другой садовый домик. Садовый домик можно обменять на автомобиль либо на другое имущество.

Договор мены может заключаться как между гражданами, так и между организациями, а также между гражданами и организациями. По этому договору каждая из сторон имеет аналогичные права и обязанности. Обязанность состоит в передаче имущества в собственность другой стороне. Исполнение этого обязательства влечет переход права собственности к другой стороне.

Предметом договора мены могут выступать объекты недвижимого имущества. В этом случае право собственности возникает у сторон после обмена имуществом и государственной регистрации договора мены, перехода прав собственности на это имущество. В территориальный орган государственной регистрации передается такой же перечень документов, что и при купле-продаже недвижимости.

Цена договора - это стоимость обмениваемого имущества. Стоимость каждого имущества, как правило, предполагается равной, если в договоре не указано иное. Если один объект недвижимости признается неравноценным по сравнению со вторым, то в договоре должен быть размер доплаты, порядок и сроки ее внесения.

Следует учитывать, что с 1 августа 2005 г. по 31 декабря 2008 г. в связи широким распространением обменных (бартерых) сделок Указом Президента Республики Беларусь от 15 августа 2005 г. № 373 «О некоторых вопросах заключения договоров и исполнения обязательств на территории Республики Беларусь» запрещено при осуществлении предпринимательской деятельности заключать договоры мены. Обмен недвижимостью, если он осуществляется не в целях предпринимательства и извлечения прибыли, запрету не подвергается [23, с. 245].

Земельное законодательство устанавливает, что граждане Республики Беларусь по согласию между собой могут обменивать земельные участки (части земельных участков), находящиеся в пожизненном наследуемом владении, в частной собственности.

Обмен допускается при сохранении целевого назначения обмениваемых земельных участков (частей земельных участков), а также если гражданин Республики Беларусь вправе иметь в пожизненном наследуемом владении или частной собственности земельный участок, полученный после обмена. Площадь земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, для строительства и обслуживания жилого дома, для коллективного садоводства и дачного строительства, полученных гражданами Республики Беларусь в результате обмена, не должна превышать установленных законодательством размеров земельных участков [23, с. 246].

Обмен земельных участков, находящихся в собственности юридических лиц Республики Беларусь, не допускается.

Жилищное законодательство предоставляет возможность сторонам осуществлять обмен (мену) жилых помещений и регулирует его порядок. Обмен (мена) жилых помещений допускается с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного им органа.

Обмен жилых помещений государственного жилищного фонда допускается с согласия наймодателя. Как и договор найма жилья, договор его обмена подлежит регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе. Граждане, желающие произвести обмен жилых помещений, одновременно подают в орган по обмену жилых помещений заявления об обмене. К заявлению прилагаются необходимые документы, перечень которых установлен законодательством.

Наряду с государственным жилищным фондом имеется частный (негосударственный) жилищный фонд и у владельцев жилых помещений этого фонда может появиться необходимость их обмена. Поскольку жилищное законодательство устанавливает для нанимателей жилья право его обмена без ограничения такого обмена на жилье одного и того же жилищного фонда, то такая возможность может осуществляться на практике. При этом обмен должен осуществляться с согласия собственника, а если у владельца жилой площади имеются совершеннолетние члены семьи, то необходимо и их согласие.

Если между собственником жилого дома (части дома), квартиры и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то собственник, исходя из предоставленных ему законом прав, может требовать в судебном порядке принудительного обмена принадлежащего ему жилого дома (части дома), квартиры на жилые помещения в разных домах (квартирах).

Обмен жилого помещения не допускается, если:

• к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора найма жилого помещения либо о признании его недействительным;
• в отношении члена организации граждан-застройщиков рассматривается вопрос об исключении его из организации;
• дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, является аварийным, подлежит сносу, подлежит переоборудованию в нежилой, грозит обвалом, передается для государственных нужд;
• дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой обмениваемого жилого помещения;
• обмен носит корыстный или фиктивный характер;
• жилое помещение является служебным, находится в специальном доме или относится к жилым помещениям социального пользования;
• в связи с обменом в квартиру, в которой проживают два и более нанимателя (члена организации граждан-застройщиков), вселяется гражданин, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно;

— на жилое помещение в соответствии с законодательством Республики Беларусь наложен арест или запрет на отчуждение (ст. 33 Жилищного кодекса Республики Беларусь).

При нарушении требований законодательства судом договор обмена жилых помещений может быть признан недействительным. В этом случае стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения [3, с. 118].

3.3 Рента и пожизненное содержание с иждивением

Договор ренты - это соглашение, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме ренту (ст. 554 ГК). Иными словами, рента представляет собой периодические платежи, которые должно выплачивать лицо в обмен на полученное в собственность имущество его прежнему владельцу.

Основная особенность настоящего договора заключается в том, что существенно различаются временные характеристики исполнения сторонами своих обязательств. Так, переход права собственности к плательщику ренты происходит при фактической передаче недвижимости. Плательщик же ренты остается обязанным перед ее получателем в течение неопределенного и длительного времени. Такая организация взаимоотношений требует установления соответствующего порядка, который регулируется правовыми нормами. В целях защиты интересов получателя ренты законом установлено, если плательщик ренты отчуждает ее (продает, дарит, меняет и т.п.), то его обязательства по уплате ренты переходят к новому приобретателю этого имущества. Это означает, что новый собственник недвижимости принимает на себя обязанности по уплате ренты на условиях ранее заключенного договора. В случае нарушения указанной обязанности ответственность наряду с новым собственником несет и прежний плательщик ренты [23, с. 250].

Анализируемый договор имеет два вида: договор постоянной ренты и договор пожизненной ренты.

Сущность договора постоянной ренты - в бессрочной ее выплате. В договоре не может идти речь о сроках выплат, она бессрочна. Стороны согласовывают только их порядок и сроки. Если стороны не оговорили в договоре периодичность передачи получателю платежей, то закон обязывает плательщика производить выплату ренты по окончании каждого календарного квартала (ст. 562 ГК). Постоянный характер ренты по этому договору обеспечивает переход ее от получателя к правопреемникам: наследникам или реорганизуемым юридическим лицам. Права получателя ренты (кредитора по договору) в общем порядке могут передаваться другим лицам путем уступки требования.