Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений

В качестве юридического акта государственная регистрация представляет собой административно-правовой акт. С принятием этого акта связывается наступление определенных последствий, приобретающих юридическую силу: возникновение, изменение (обременение), прекращение прав на недвижимость. Принятие положительного решения (акта) означает, что с даты внесения записи в Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним:

1. договор, предметом которого является недвижимое имущество, считается заключенным;
2. право собственности либо иное право у приобретателя недвижимости возникло;
3. ранее имеющиеся права на недвижимость прекратились [20, с. 55].

Таким образом, акт государственной регистрации является обязательным элементом юридического факта, который порождает возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимость. Важным последствием регистрации является и то, что ее закон признает единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимость, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

2.1 Органы государственной  регистрации недвижимого имущества

Регистрацию недвижимости обеспечивают специально созданные органы. Систему органов в Республике Беларусь по государственной регистрации недвижимого имущества (кроме «движимой» недвижимости) составляют:

• Комитет по земельным ресурсам и геодезии при Совете Министров Республики Беларусь (специально уполномоченный орган государственного управления);
• Научно-производственное государственное республиканское унитарное предприятие «Национальное кадастровое агентство» при Комитете по земельным ресурсам и геодезии (республиканская организация по государственной регистрации).

На территории Республики Беларусь создано 7 регистрационных округов в границах Брестской, Витебской, Гомельской, Гродненской, Минской, Могилевской областей и города Минска. В каждом округе действует своя территориальная организация (например, в Брестской области - Республиканское унитарное предприятие «Брестское агентство по государственной регистрации и кадастру») [3, с. 13].

Комитет по земельным ресурсам и геодезии при Совете Министров Республики Беларусь, в частности:

1. обеспечивает проведение единой государственной политики в области государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;
2. разрабатывает и реализует государственные программы в области государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним; создает регистрационные округа;
3. устанавливает основания назначения и порядок технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий;
4. устанавливает основания назначения и порядок экспертизы подлинности документов, представленных для осуществления государственной регистрации;
5. устанавливает порядок аттестации регистраторов;
6. утверждает формы документов, которые необходимо представить для осуществления государственной регистрации (если такие формы документов не утверждены иными актами законодательства Республики Беларусь), формы предоставления информации из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, правила их заполнения, порядок предоставления такой информации юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям, а также порядок учета выданной информации;
7. утверждает формы свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации, выписки из регистрационной книги, требования к обеспечению защиты данных документов от подделки;
8. утверждает тарифы за предоставление информации из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, совершение регистрационных действий, дачу правовых консультаций по, совершению регистрационных действий, составление проектов подлежащих государственной регистрации сделок, необходимых для осуществления государственной регистрации заявлений, изготовление выписок из документов, оказание других правовых и технических услуг, связанных с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, порядок распределения поступающих средств, если иное не предусмотрено законодательством;
9. совместно с республиканским органом государственного управления статистикой Республики Беларусь утверждает сводные показатели государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в Республике Беларусь;
10. осуществляет иные полномочия в соответствии с законодательством Республики Беларусь [14, ст. 12].

Научно-производственное государственное республиканское унитарное предприятие «Национальное кадастровое агентство» при Комитете по земельным ресурсам и геодезии, в частности:

• осуществляет методологическое и общее руководство деятельностью территориальных организаций по государственной регистрации, контролирует их деятельность;
• утверждает правила делопроизводства в территориальных организациях по государственной регистрации;
• утверждает формы и правила ведения документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, других документов, используемых регистраторами; устанавливает порядок присвоения кадастровых и инвентарных номеров, а также номеров записей в регистрационную книгу;
• устанавливает перечень характеристик недвижимого имущества, подлежащих описанию в регистрационной книге;
• осуществляет техническую инвентаризацию недвижимого имущества и проверку характеристик недвижимого имущества в случаях и порядке, установленных специально уполномоченным органом государственного управления;
• устанавливает правила отчетности территориальных организаций по государственной регистрации перед республиканской организацией по государственной регистрации;
• устанавливает режим работы территориальных организаций по государственной регистрации по согласованию с местными исполнительными и распорядительными органами;
• координирует деятельность территориальных организаций по государственной регистрации, в том числе связанную с созданием и ведением единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, определяет порядок их взаимодействия, обмена между ними информацией; ведет единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, обеспечивает его защиту от несанкционированного доступа, хищения и уничтожения;
• проводит аттестацию регистраторов, ведет реестр регистраторов;
• утверждает образцы, порядок выдачи и изъятия печатей, штампов, бланков регистраторов;
• осуществляет контроль за правильностью совершения регистрационных действий регистраторами;
• осуществляет сбор, анализ, обобщение и ежегодное опубликование в средствах массовой информации сводных показателей государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в Республике Беларусь;
• осуществляет иные полномочия в области государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в соответствии с законодательством Республики Беларусь [14, ст. 13].

Территориальная организация (областная, городская) по государственной регистрации - республиканское унитарное предприятие, в котором в качестве работников осуществляют свои полномочия регистраторы. Деятельность территориальной организации по государственной регистрации и соответствующих регистраторов осуществляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в пределах территории соответствующего регистрационного округа.

Регистратор:

• принимает в установленном порядке документы, представленные для осуществления государственной регистрации;
• совершает регистрационные действия:
• осуществляет государственную регистрацию создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества;
• осуществляет государственную регистрацию возникновения, перехода, прекращения прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;
• осуществляет государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом;
• присваивает кадастровый, инвентарный номер объекту недвижимого имущества;
• вносит записи в регистрационную книгу;
• вносит документы в регистрационные дела, записи в опись заявлений и документов, содержащихся в регистрационном деле;
• вносит информацию в кадастровую карту и журнал регистрации заявлений;
• предоставляет в установленном порядке сведения и документы из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним [14, ст. 16].

Регистратором может быть назначен гражданин Республики Беларусь, прошедший аттестацию на регистратора. Он должен иметь высшее юридическое образование или высшее образование в области ведения государственного земельного кадастра, или высшее образование и опыт осуществления регистрационных действий не менее трех лет. Регистратор обязан перед назначением и не менее чем один раз в три года проходить аттестацию. В своей деятельности он подчиняется только требованиям законодательства Республики Беларусь.

Регистратор не вправе совершать регистрационные действия:

1. результаты которых представляют для него имущественный или иной личный интерес;
2. на свое имя и от своего имени, на имя и от имени своего супруга (супруги), его и своих родственников (родителей, детей, внуков, деда, бабки, родных братьев и сестер).

Регистратор не имеет права:

1. заниматься предпринимательской деятельностью лично или через посредников, а также быть поверенным у третьих лиц по вопросам, связанным с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;
2. принимать вознаграждения, пользоваться услугами и льготами в личных целях за оказание гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам любого содействия с использованием своего служебного положения;
3. самостоятельно или через посредника принимать участие в управлении юридическими лицами, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь;
4. использовать после прекращения работы в организациях по государственной регистрации в интересах граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц в течение срока, определенного законодательством Республики Беларусь, информацию по вопросам, которые являются государственной или иной охраняемой законом [14, ст. 17].

Регистратор имеет печать с изображением Государственного герба Республики Беларусь, наименованием организации по государственной регистрации и указанием порядкового номера печати [14, ст. 18].

Морское судно, судно внутреннего плавания, смешанного (река-море) плавания или доля в нем регистрируется в Государственном реестре судов Республики Беларусь или судовой книге. Право собственности на строящееся судно или на Долю в ней возникает с момента регистрации такого права в указанном реестре или судовой книге [20, с. 56].

Воздушные суда могут быть зарегистрированы только в реестре одного государства. Не допускается внесение воздушного судна в соответствующий государственный реестр воздушных судов, если оно не исключено из другого государственного реестра воздушных судов, реестра воздушных судов иностранного государства или международной организации. Регистрация воздушных судов и ведение соответствующего государственного реестра воздушных судов в Республике Беларусь возлагаются на специально уполномоченный орган в области гражданской авиации и специально уполномоченный орган в области обороны. На воздушное судно, внесенное в соответствующий государственный реестр воздушных судов, выдается регистрационное удостоверение, что является фактом признания его национальной принадлежности [3, с. 18].

2.2 Общие правила совершение  регистрационных действий

Государственная регистрация недвижимого имущества — это юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования определенного недвижимого имущества. Оно считается таковым с момента регистрации.

Регистрации подлежит возникновение, переход, прекращение права собственности, а также следующих прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество:

1. пожизненного наследуемого владения земельным участком;
2. постоянного пользования земельным участком;
3. временного пользования земельным участком;
4. оперативного управления;
5. хозяйственного ведения;
6. доверительного управления;
7. аренды и субаренды земельного участка;
8. аренды, субаренды, безвозмездного пользования капитальным строением (зданием, сооружением), изолированным помещением на срок не менее одного года;
9. аренды, субаренды, безвозмездного пользования капитальным строением (зданием, сооружением), изолированным помещением на срок менее одного года в случаях, предусмотренных соглашением сторон;
10. сервитута;
11. ипотеки;
12. ареста;
13. ограничения (обременения), устанавливаемого в отношении недвижимого имущества в связи с присвоением ему статуса историко-культурной ценности;
14. ограничения (обременения), устанавливаемого в отношении недвижимого имущества в связи с обслуживанием линий электропередач, трубопроводов и иных инженерных сооружений;
15. ограничения (обременения), устанавливаемого в отношении недвижимого имущества при приватизации государственного имущества;
16. иных прав и ограничений (обременений) прав в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь [14, ст. 9].

Кроме того, государственной регистрации подлежат сделки (договоры) с недвижимым имуществом.

Установлена определенная последовательность совершения действий по государственной регистрации. Так, создание капитального строения (здания, сооружения), создание незавершенного законсервированного капитального строения не может осуществляться ранее государственной регистрации создания земельного участка, на котором оно расположено. Похожее правило определено для создания изолированного помещения. Государственная регистрация изменения, прекращения существования недвижимого имущества, возникновения, перехода, прекращения прав на недвижимое имущество, государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом не могут осуществляться ранее государственной регистрации создания соответствующего недвижимого имущества.