Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений

При государственной регистрации ведется единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее ЕГРНИ), который состоит из регистрационных книг, регистрационных дел, кадастровых карт, журналов регистрации заявлений и осуществляется на бумажных носителях. В тоже время ведение регистрационных книг, кадастровых карт и журналов регистрации заявлений ведется также на электронных (магнитных) носителях.

На сегодняшний день ЕГРНИ является сложным взаимосвязанным информационным ресурсом. В составе ЕГРНИ функционирует значительное количество реестров и регистров (реестр регистраторов, реестр специалистов по технической инвентаризации и проверки характеристик недвижимого имущества, реестр классификаторов, удостоверяющий центр, система обменами электронных документов, реестр организаций по государственной регистрации недвижимого имущества прав на него и сделок с ним и другие). Создана и аттестована система защиты информации ЕГРНИ.

Наполнение ЕГРНИ осуществлялась двумя путями:

• Формирование документов ЕГРНИ путем перенесения информации о произведенных ранее государственных регистрациях недвижимого имущества и прав на него, содержащихся в организациях, ранее занимавшихся государственной регистрацией и учетом недвижимости в Республике Беларусь. Такое формирование предусмотрено статьей 73 Закона о государственной регистрации.
• Внесение информации в ЕГРНИ путем совершения регистрационных действий [3, с. 19].

В настоящее время обновление ЕГРНИ осуществляется не реже 1 раза в час (Приложение А).

Регистрационные действия совершаются в следующем порядке:

1. прием документов, представленных  для осуществления государственной  регистрации;

2. принятие решения о  совершении регистрационных действий;

3. совершение регистрационных  действий;

4. удостоверение произведенной государственной регистрации [14, ст. 31].

Регистрация начинается с приема представляемых документов. Они должны включать:

1. заявление о государственной регистрации;
2. документы, содержащие идентификационные сведения, подлежащие занесению в регистрационную книгу при совершении регистрационных действий;
3. документы, являющиеся основанием для государственной регистрации;
4. документы, подтверждающие внесение платы за осуществление государственной регистрации [14, ст. 32].

Документы не должны иметь подчисток, приписок, зачеркнутых слов, неоговоренных исправлений, не должны быть выполнены карандашом или с нарушением правил делопроизводства, не должны иметь серьезных повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание. Перечни документов, которые необходимо представлять для осуществления регистрации, а также формы и правила их заполнения вывешиваются в помещениях организаций по государственной регистрации для всеобщего ознакомления.

Документы, представляемые для осуществления государственной регистрации, должны быть поданы регистратору заявителями. Подлинники документов, содержащих идентификационные сведения, и документов, являющихся основанием для государственной регистрации, подлежат возврату им, а копии - хранению в регистрационном деле.

При принятии документов регистратор незамедлительно вносит в журнал регистрации заявлений информацию о дате, времени поступления и перечне этих документов, а заявителю выдает на руки документ, подтверждающий их прием с указанием даты, времени приема и перечня принятых документов.

Регистратор отказывает в приеме представленных документов, если:

1. они не соответствуют требованиям законодательства Республики Беларусь;
2. документы поданы ненадлежащим лицом или способом;
3. заявление о государственной регистрации подписано ненадлежащим лицом;
4. регистрационное действие подлежит совершению в другой организации по государственной регистрации или другим регистратором;
5. представлены не все документы, необходимые для осуществления государственной регистрации;
6. представлены документы, содержащие недостоверные сведения либо сведения, не соответствующие данным документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, за исключением случая, когда расхождение вызвано технической ошибкой;
7. содержание документов, представленных для осуществления государственной регистрации, не согласуется между собой;
8. указанные в заявлении о государственной регистрации имущество, право, ограничение (обременение) права, сделка не подлежат государственной регистрации [14, ст. 34].

В случае отказа регистратора в приеме документов они возвращаются заявителю. Заявитель письменно информируется о мотивах отказа.

После рассмотрения документов, их достаточности и обоснованности регистратором принимается решение о совершении регистрационного действия (в течение 7 рабочих дней со дня подачи документов). В случае выполнения большого объема работы, необходимой для совершения регистрационного действия, такие действия совершаются в течение 14 рабочих дней [14, ст. 35].

Совершение упомянутых действий может быть приостановлено регистратором на срок не более одного месяца при необходимости:

• истребования дополнительных сведений или документов;
• проведения технической инвентаризации или проверки характеристик недвижимого имущества;
• экспертизы подлинности документов и некоторых других обстоятельств [14, ст. 35].

Регистратор обязан в трехдневный срок с даты принятия решения о приостановлении совершения регистрационного действия заказным письмом проинформировать заявителя с указанием срока и мотивов приостановления, а также порядка его обжалования [14, ст. 35].

Регистратор отказывает в совершении регистрационного действия при наличии установленных в законодательстве обстоятельств.

Совершение регистрационного действия осуществляется путем внесения соответствующей записи в регистрационную книгу. Одновременно регистратор вносит документы в регистрационное дело и информацию в кадастровую карту, выдает заявителю свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации либо учиняет регистрационную надпись на оригинале документа, выражающего содержание зарегистрированной сделки (договора) [14, ст. 37].

Заявитель либо другое заинтересованное лицо, считающее, что регистратор своими действиями (бездействием) нарушил его гражданские права, имеет право подать жалобу в суд либо обратиться с заявлением в соответствующую территориальную или республиканскую организацию по государственной регистрации.

Наряду с государственной регистрацией недвижимости упомянутые организации могут осуществлять сопутствующие виды деятельности: геодезическую и картографическую, издательскую, полиграфическую, научные исследования и разработки, операции с недвижимым имуществом, оказание юридических услуг и другие.

Таким образом, исходя из вышеизложенного можно выделить следующие принципы государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним:

• Законности (регистратор должен неукоснительно и точно соблюдать и исполнять закон);
• общего журнала (записи о правах вносятся в ЕГРНИ);
• оценки (регистратор должен при подаче заявления гражданином оценить отвечают ли требованиям законодательства документы подаваемые для регистрации);
• независимости (в своей деятельности регистратор подчиняется только требованиям законодательства Республики Беларусь.);
• достоверности (информация содержащаяся в ЕГРНИ признана достоверной);
• консенсуса (регистратор обязан отказать в приёме документов, если документы поданные для регистрации противоречат документам из ЕГРНИ) и приоритетности (регистрация проходит в порядке подачи заявления);
• тройной регистрации (регистрации подлежит: недвижимое имущество; права на него; сделки с ним);
• финансовой самостоятельности (оплата осуществляется за счёт средств заказчика) и ответственности;
• единства (регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в приделах регистрационного округа) и единообразия;
• диспозитивности (регистрация производится по ходатайству правообладателя);
• публичности и доступности (сведения ЕГРНИ являются открытыми, за исключением случаев предусмотренных законодательством);
• вещных листов (на каждый объект недвижимости заводится вещный лист регистрационной книги);
• уведомления по закону (уведомление всех лиц о совершении регистрационных действий);
• сопоставимости и совместимости (сведения ЕГРНИ должны быть сопоставимы и совместимы со сведениями содержащимися в других государственных регистрах);
• обязательной государственной регистрации (все объекты подлежат обязательной регистрации);
• единства судьбы земельного участка и расположенного на нём капитального строения.

 

 

ГЛАВА 3

ОСНОВНЫЕ ВИДЫ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

 

 

Сделками признаются действия лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 154 ГК) [7].

Сделки (договоры) с недвижимостью должны заключаться в простой письменной форме с указанием даты их заключения, а затем подписаны сторонами. После этого сделки подлежат государственной регистрации.

Договоры могут составляться гражданами (сторонами по договору) самостоятельно.

Если проект договора представлен гражданами регистратору, то он должен проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон, не противоречит ли сделка законодательству Республики Беларусь, указаны ли в договоре все существенные условия. Текст документов должен быть написан ясно и четко, относящиеся к содержанию сделки числа и сроки обозначены хотя бы один раз словами, а наименования юридических лиц приведены без сокращений с указанием адреса их местонахождения. В документах фамилия, имя и отчество гражданина, индивидуального предпринимателя, адрес их места жительства должны быть написаны полностью [3, с. 61].

Что касается документов, представляемых юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, то они должны быть заверены подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это учредительными документами либо доверенностью, и скреплены печатью этого юридического лица.

Регистратор обязан объективно, всесторонне и полно разъяснить всем участникам сделки ее смысл и значение, права и обязанности сторон, предупредить о последствиях, дать разъяснения и по другим вопросам совершения регистрационного действия. Если кто-либо из участников сделки не владеет государственным языком, тексты оформляемых документов должны быть переведены ему переводчиком.

Регистратор проверяет личность каждого участника сделки и подлинность его подписи, дееспособность граждан и правоспособность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, участвующих в сделке. В случае подписания договора, заявления, иного документа их представителем проверяются его полномочия. Полномочия представителей граждан и индивидуальных предпринимателей должны быть подтверждены нотариально удостоверенной доверенностью [3, с. 62].

Иногда гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным уважительным причинам не может собственноручно расписаться. В этом случае по его поручению в его присутствии и в присутствии регистратора договор, заявление или иной документ может подписать другой гражданин (за исключением гражданина, в пользу которого совершается сделка) с указанием причин, по которым документ не может быть подписан гражданином собственноручно.

Регистратор может не требовать явки известных ему должностных лиц (представителей) юридических лиц, если у него есть образцы подписей этих лиц, полученные при личном обращении, и подлинность их подписей не вызывает сомнения.

 

 

1. Купля-продажа недвижимого имущества

 

 

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По желанию сторон он может быть удостоверен нотариально. Он подлежит обязательной государственной регистрации в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. Переход права собственности на недвижимость происходит в момент государственной регистрации сделки; договор, не прошедший государственную регистрацию, считается незаключенным и не порождает юридических последствий. В случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации [18, с. 125].

Расчеты между сторонами могут производиться как при подписании договора, так и после его регистрации (это обговаривается в самом договоре). Для договора купли-продажи обязательным условием является составление передаточного акта или иного документа о передаче, который подтверждает исполнение сторонами своих обязательств. Обычно он составляется в момент передачи квартиры (ключей, платежных книжек) новому собственнику. Этот документ будет необходим впоследствии, при повторной передаче собственности.

Согласно ст. 525 ГК Республики Беларусь в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. Договор должен содержать следующие сведения: адрес жилого помещения; его площадь; благоустроенность и другие показатели, которые собственник подтверждает справкой из БТИ. Предметом договора может выступать как изолированное жилое помещение, так и его часть, находящаяся в общей долевой собственности [19, с. 87].

При отсутствии в договоре конкретных данных, позволяющих идентифицировать жилое помещение, договор не может считаться заключенным. Договор также не считается заключенным, если в нем не указана согласованная между сторонами цена помещения.