Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений

Сооружение - объемная, плоскостная или линейная наземная, надземная или подземная строительная система, смонтированная на фундаменте или под землей, состоящая из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих конструкций и предназначенная для выполнения производственных процессов различного вида, хранения материалов, изделий, оборудования, для временного пребывания и перемещения людей, грузов и так далее [14, ст. 1].

Иногда вместо этих понятий приводится другое - «капитальное строение» - любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством Республики Беларусь [23, с. 45].

Следует отметить, что критерий «перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно» по отношению к зданиям и сооружениям в настоящее время применим не в полной мере. Известно, что в Москве даже многоэтажные здания передвигались с одного места на другое (улица Горького - ныне улица Тверская). К тому же стало обычным делом, что бревенчатые (деревянные) здания перевозятся в собранном или разобранном виде с одной территории на другую. В связи с этим в литературе справедливо отмечается, что здания и сооружения функционально «могут служить своему назначению при условии их соединения с каким-либо земельным участком» [22, с. 25].

Отдельным видом недвижимого имущества, упоминаемого в статье 130 ГК, являются подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты. В литературе высказывается мнение, что отнесение этих объектов к недвижимости объясняется их большой двигательной силой, управление ими осуществляется непосредственно с земли  и рекомендуется их именовать «движимая недвижимость». Суда могут находиться в государственной собственности (собственности Республики Беларусь и ее административно-территориальных единиц), в частной собственности юридических и (или) физических лиц, в том числе иностранных, а также лиц без гражданства, постоянно проживающих в Республике Беларусь. Суда с ядерной энергетической установкой могут находиться только в собственности Республики Беларусь. Право собственности на судно (строящееся судно) или на долю в нем возникает с момента регистрации судна в Государственном реестре морских судов Республики Беларусь или судовой книге [3, с. 8].

Внутренние водные пути Республики Беларусь достаточно развиты. К тому же Республика Беларусь заключила межправительственные соглашения с Украиной, Литвой и Латвией о транзитном перемещении грузов водным транспортом.

Далее статья 130 ГК Республики Беларусь определяет, что законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Различные законодательные акты относят к недвижимому имуществу: пристройку, жилой дом, квартиру, передающее устройство.

Встречается такое понятие, как «изолированное помещение». Под этим понятием имеется в виду «внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения), отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющая самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т.п.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.п.) непосредственно или через другие помещение, территорию путем установления сервитута, назначение, местонахождение внутри строения, площадь которой описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Изолированное жилое помещение может иметь вход из подсобного помещения (коридора, прихожей и т.п.)» [14, ст. 1].

В отношении каждого объекта недвижимости должна проводиться техническая инвентаризация, включающая сбор, установление и обработку сведений о наличии, местонахождении, составе, площади и других характеристиках, состоянии, стоимости недвижимого имущества на основе результатов его обследования в натуре (на месте). По результатам инвентаризации выдается технический паспорт.

Среди недвижимого имущества особое место занимает предприятие - имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В его состав входят все виды имущества, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, права требования, продукция, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательством или договором (ст. 132 ГК). Предприятие в целом или его часть могут быть предметом сделок (купли-продажи, аренды и др.), связанных с установлением, изменением и прекращением правоотношений [18, с. 97].

В гражданском обороте (купле-продаже, мене, дарении и др.) чаще принимают участие здания и сооружения, их отдельные части, обращающиеся на рынке как самостоятельный товар. Исходя из этих практических целей, их можно классифицировать как:

• квартиры и комнаты;
• помещения и здания под офисы или магазины;
• пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);
• свободные земельные участки, предназначенные под застройку или других целей (в ближайшей перспективе);
• складские и производственные объекты [6, с. 38].

Следует иметь в виду, что приведенные объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественных комплексов предприятий и организаций (в частности, приватизируемых).

Наряду с приведенной выше классификацией здания и сооружения целесообразно различать по следующим признакам:

1. По происхождению:
1. Естественные (природные) объекты:

• свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли);

• природные комплекты для эксплуатации (добычи) месторождений.
2. Искусственные объекты (постройки):
• жилье;
• офисы;
• объекты торговли и сферы платных услуг;
• объекты промышленности;
• другие объекты.

2. По протяженности в расположении:

• земельные массивы;
• отдельные земельные участки;
• комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий, мотель и т.п.);
• жилой многоэтажный дом;
• жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж);
• секция (подъезд);
• этаж в секции;
• квартира;
• комната;
• летняя дача.

3. По готовности к использованию:

• готовый объект;
• объект, требующий реконструкции или капитального ремонта;
• незавершенный строительством объект [11, с. 140].

Приведенная классификация применяется на практике для более точного и полного выявления характеристики объекта недвижимости и оценки его стоимости.

Имущество, не отнесенное к недвижимому, считается движимым.

Отнесение вещей к движимым или недвижимым влияет на установление в отношении данных вещей соответствующего правового режима. Специфика правового режима недвижимого имущества проявляется в следующем:

1. возникновение, переход и прекращение вещных прав на недвижимость подлежит государственной регистрации (статья 131 ГК);
2. если предметом обязательства является недвижимое имущество, то такое обязательство, по общему правилу, исполняется в месте нахождения имущества (статья 297 ГК);
3. для недвижимого имущества установлены более длительные сроки приобретательной давности;

Согласно статьи 235 ГК, лицо – гражданин или юридическое лицо, в собственности которого не находится имущество, но которое добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет приобретает право собственности на это имущество [7].

4. закреплен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи;

В силу статьи 226 ГК бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по заявлению соответствующего государственного органа, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Право коммунальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь может быть признано судом.

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в коммунальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности [7].

5. имеет специфику порядок обращения взыскания на недвижимое имущество (статья 330 ГК).

Исходя из выше изложенного, приходим к выводу, что для определения вещей, которые должны быть отнесены к недвижимости, законодатель использует два признака. Первый – материальный, т.е. степень связи с землей. Этот признак используется для отнесения к недвижимости двух видов вещей:

1) вещи, постоянно расположенные  в одном месте и связанные  с землей настолько прочно, что  их перемещение в силу специфики  физических свойств абсолютно  невозможно (участки земли, участки  недр, обособленные водные объекты  и др.);

2) вещи, которые могут быть отделены  от земли физически, но это  приведет к несоразмерному ущербу  их назначению (леса, многолетние  насаждения, здания, сооружения). Такие  объекты считаются недвижимостью  до тех пор, пока они не отделены  от земли. Если же это произошло, то вещи переходят в разряд  движимых.

Второй признак, который используется для отнесения вещей к разряду недвижимых – это юридический. Законодатель распространяет правовой режим недвижимого имущества на вещи, которые по своим естественным свойствам являются движимыми, но их роль в гражданском обороте столь важна, что требует установления специфического правового регулирования. Такие объекты приравниваются к недвижимости в силу прямого указания.

Таким образом, недвижимые вещи - материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие имманентным свойством прочной связи с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиеся объектами гражданского оборота.

ГЛАВА 2

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, ПРАВ НА НЕГО И СДЕЛОК С НИМ

Недвижимое имущество (земельные участки, здания, сооружения, незавершенное законсервированное строительство, изолированные помещения и другое), права на него и сделки с ним подлежат государственной регистрации.

Объектами государственной регистрации являются:

• создание, изменение, прекращение существования недвижимого имущества;
• возникновение, переход, прекращение прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;
• сделки с недвижимым имуществом [14, ст. 4].

Государственная регистрация служит правоустанавливающим юридическим фактом. Несоблюдение требования о Государственной регистрации влечет недействительность перечисленных выше действий.

Государственная регистрация прав может рассматриваться как правовой институт и как юридический акт. В качестве первого регистрация прав представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих отношения по поводу признания уполномоченными органами прав на недвижимость. Такие отношения носят административный характер. Содержание этих отношений заключается в том, что специально уполномоченные государственные органы производят правовую экспертизу представленных им документов, проверяя законность сделки (договора). В зависимости от ее результатов принимаются решения об их регистрации либо приостановлении или отказе в регистрации прав на недвижимое имущество. Подобные отношения тесно связаны с имущественными отношениями, регулируемыми гражданским, земельным и другими отраслями законодательства.