Ипотека в гражданском праве

     5 февраля 2004 года приняты очередные  изменения в Федеральный закон  «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,  вступившие в силу с 10 февраля  2004 года⁴¹. Данные изменения в основном направлены на совершенствование залога земельных участков. Нотариусам при оформлении ипотечных отношений следует обратить внимание на следующие новшества:

     1. теперь допускается составление и нотариальное удостоверение закладной и договора ипотеки, если предметом залога являются леса (ранее было нельзя);

     2. не допускается удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке, если предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения (п. 2 ст. 55 Закона в новой редакции). Таким образом, заключение и нотариальное удостоверение соглашений с таким предметом стало невозможным;

     3. расширена категория земель, которые могут являться предметом залога. Если ранее - это были только земельные участки, в отношении которых закон (п. 1 ст. 62 Закона в старой редакции) прямо оговаривал такую возможность (ограниченный список), то сейчас могут быть заложены любые земельные участки, при условии, что они не исключены из оборота или не ограничены в обороте. В том числе стала возможной ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 63 Закона в новой редакции);

     4. предусмотрена возможность залога прав по договору аренды земельного участка с согласия его собственника и в пределах срока договора аренды (п. 1.1 ст. 62 Закона в новой редакции). Представляется, что согласие собственника в данном случае также должно быть оформлено нотариально, как неотъемлемая часть договора ипотеки;

     5. ипотека земель сельскохозяйственного назначения допускается теперь только с одновременным залогом зданий, строений, сооружений, в том числе возводимых, и иных объектов недвижимости прочно связанных с земельным участком и принадлежащем на том же праве собственнику такого земельного участка (п. 4 ст. 64 Закона в новой редакции);

     6. изменены правила оценки земельного участка при его ипотеке. В частности, при проведении такой оценки теперь следует руководствоваться законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ. По общему правилу, залоговая стоимость земельного участка устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. При этом сняты ограничения, когда оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены (прежняя редакция ст. 67 Закона об ипотеке).

     При залоге недвижимости обращение взыскания  на предмет залога производится либо по решению суда, либо на основании  соглашения сторон, удостоверенного  нотариально. Исключение из данного  правила составляет залог предприятия  или недвижимости, имеющей особенную  историческую или культурную ценность. Такое соглашение может предусматривать  несколько вариантов реализации имущества должника - от свободной  продажи недвижимости со свободных  торгов до приобретения ее банком в  собственность.

     Реализация  недвижимости на торгах (или аукционе) начинается с установлением первоначальной цены недвижимости по соглашению между  сторонами (либо по решению суда). Причем эта цена не должна быть ни слишком  высокой (иначе имущество не найдет покупателя), ни слишком низкой (так  как в таком случае банк не сможет возместить свои затраты). Если же торги  не состоялись, банк имеет право  заключить соглашение с залогодателем  о приобретении имущества по его  начальной цене и зачтении его  стоимости в счет своего требования. В таком случае ипотека прекращается. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

     Как показал предпринятый в курсовой работе анализ, история ипотеки уходит своими корнями в римское право. На дальнейшее его развитие существенно повлияли старинные обычаи западноевропейских стран. Более чем двухсотлетнюю историю своего самобытного развития он имеет в нашей стране. Этим занимались городские кредитные общества и земельные банки, предоставлявшие кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценным бумагами.

     Рассмотрение  исторического процесса формирования залоговых форм, позволило определить, какие факторы влияли на его формирование, выявить определенные тенденции  развития залога во всех странах, характерные  его черты.

     Пройдя  сложный и неоперативный процесс  формирования, он выливался в самые  разные формы (в Древнем Риме fiducia и pignus) под воздействием экономических, юридических, социальных и иных отношений. В конечном итоге, приобретя такую  форму залога, как ипотека наилучшее  достижение общества.

     С позиции закономерностей развития залоговых отношений во всем мире они были одинаковыми, особенности  же возникали благодаря самобытности развития той или иной страны. Будучи частью целого, институт залога имеет  и свои особенности. Ученые выделяли, что движущей силой развития, кроме всего прочего, именно поиск баланса прав сторон и активное стремление залогодержателя к более совершенному обеспечению кредита.

     Ипотека, как в прочем и другие формы  залога, является неотъемлемой частью рыночной экономики любой страны. С помощью залога общество получает лучшее, современнейшее орудие кредита, поэтому в обращении с этим оружием требуется более искусство, осторожность, разборчивость, техническая  ловкость приемов.

     В России, несмотря на усилия, предпринимаемые государством, цель государственной жилищной политики - обеспечение доступности жилья до настоящего времени не достигнута.

     До  начала 90-х годов прошлого века основная причина этого негативного явления  состояла в господствовавшей на протяжении 70 лет административно-командной  системы жилищного обеспечения. Эта система базировалась на государственных  ассигнованиях в жилищную сферу, с последующим распределением бесплатного  жилья на условиях пользования.

     Рыночная  система жилищного финансирования постепенно меняет ставшую неэффективной  систему государственного жилищного  обеспечения.

     В России законодательная база - основа рыночной системы - продолжает нести  отпечаток сложившихся за более  чем 70-летний период стереотипов и  социально-правовых представлений  о жилищных правах граждан, закрепленных в Конституции.

     На  сегодняшний день рынок жилищного  кредитования все еще незначителен по своим масштабам, особенно с учетом потребностей в его развитии. Тем  не менее, в результате достигнутой  экономической стабилизации и создания основных правовых и институциональных  основ он готов войти в новую  фазу - фазу интенсивного развития. Основная задача государства - максимально способствовать этому процессу.

     Нормативно-правовой основой для этого должно стать  скорейшее завершение работы и принятие Жилищного кодекса РФ, который  должен стать логическим итогом законотворческой деятельности, проведенной за годы реформ.

     Существующая  государственная система жилищного  обеспечения должна быть заменена на новую, основанную на следующих принципах:

     1.  предоставление жилья из муниципальных фондов на условиях договора социального найма социально незащищенным, нетрудоспособным слоям граждан;

     2. предоставление жилья из государственных или муниципальных жилищных фондов на условиях срочного найма тем гражданам, чьи доходы в данный момент времени не позволяют приобрести жилье в собственность;

     3. стимулирование развития системы жилья на условиях найма, так называемого сектора «арендного жилья»;

     4. предоставление гражданам, имеющим небольшие собственные накопления, адресных целевых субсидий, позволяющих приобрести жилье с использованием кредитных (заемных) средств;

     5. покупка и строительство гражданами жилья с использованием собственных и кредитных средств в рамках системы ипотечного жилищного кредитования, функционирующей на рыночных отношениях;

     6. стимулирование создания товариществ собственников жилья.

     Новая система будет направлена на сглаживание  диспропорций платежеспособного спроса различных слоев общества, т.к. поддерживает граждан с наименьшими доходами, не препятствуя гражданам, обладающим более высокими доходами, свободно реализовывать свои жилищные права, тем самым снимая социальную напряженность  в обществе.

     Мы  полагаем, что единственно надежной и эффективной системой, позволяющей  гражданам, обладающим стабильными  доходами и трудоустройством, удовлетворить  свою потребность в жилье, является система ипотечного жилищного кредитования (ИЖК). Она распространяется наиболее многочисленный класс граждан со средними доходами, которые позволяют  им не ждать от государства бесплатного  социального жилья и с помощью  долгосрочных кредитов (займов) приобрести квартиру или жилой дом. У большинства граждан не имеется достаточных накоплений, чтобы совершить подобную покупку без заемных средств. Поэтому Основной задачей развития системы ИЖК является привлечение финансовых средств в сферу жилищного кредитования и предоставление долгосрочных кредитов гражданам на доступных для них условиях. 
 
 
 
 
 

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 

Нормативно-правовые акты: 

     1. Гражданский кодекс РФ. Часть первая. // Собрание законодательства РФ. 1994г. № 32. Ст. 3301; Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. // Собрание законодательства РФ. 1996г. №5. Ст.410.

     2. Жилищный кодекс РСФСР // Ведомости Верховного Совета РСФСР. - 1983г. - № 26.- Ст. 883; 1988г, № 47, Ст. 1493// Собрание законодательства Российской Федерации. - 1995. - № 5. -Ст. 346.

     3. Закон РСФСР от 4 июня 1991г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. // «Российская газета».1993г. № 5.

     4. Земельный кодекс РФ 2001г. // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001г. - № 44. - Ст. 4147.

     5. Закон Российской Федерации «Об основах Федеральной жилищной политики» № 4218-1от 24 декабря 1992 г. (в редакции Федеральных законов от 12.01.96г. № 9-ФЗ, от 21.04.97г. № 68-ФЗ, от 08.07.99г. № 152-ФЗ). // «Российская газета», 1993г, 23 января, № 15.

     6. Закон Российской Федерации «О залоге» № 2872-1 от 29 мая 1992 г. // Ведомости СНД и ВС РФ, 11.06.92г, № 23, ст. 1239.

     7. Конституция Российской Федерации.- СПб. 2004г.

     8. Кодекс торгового мореплавания РФ от 30.04.99г. № 81-ФЗ. // Собрание законодательства РФ. 1999г. №18. Ст. 2207.

     9. Постановление Правительства РФ от 27 июня 1996г. № 753 «Об утверждении Федеральной целевой программы «Свой дом». // «Российская газета» от 24.07.96г. № 138.

     10. Постановление Правительства РФ «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» от 26 августа 1996г. № 1010 // «Российская газета» от 04.09.96г. № 168.

     11. Постановление Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11.01.2000г. // Собрание законодательства Российской Федерации, 2000г, № 3, ст.278.

     12. Постановление Правительства Санкт-Петербурга «О Концепции системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга» № 36 от 26 декабря 1994г. // Общероссийская справочная правовая система «Законодательство России», 1999г, ноябрь, Выпуск 11 (27).

     13. Приказ городского Бюро регистрации прав на недвижимость Администрации Санкт-Петербурга «Об утверждении «Временной инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и инструктивного письма о порядке государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним» № 111 от 09 октября 1998г. // Вестник Администрации Санкт-Петербурга, 1998г, 23 декабря, № 12.

     14. Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». //Собрание законодательства РФ.- 1996г.- № 10.- Ст. 880.

     15. Федеральный закон от 22 апреля 1996 года № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг». // Собрание законодательства Российской Федерации, 1996г, № 17, ст. 1918; 1998, № 48, ст. 5857; 1999, № 28, ст. 3472; 2001, № 33, ст. 3424 «Российская газета» от 4 января 2003г. № 1 (3115).

     16. Федеральный закон «О банках и банковской деятельности». // Собрание законодательства Российской Федерации, 1996г, № 6, ст. 492; 2001, № 33, ст. 3424; 2003, № 27, ст. 2700.