Ипотека в гражданском праве

     В идеале система нормативно-правовых актов, регулирующих институт ипотечного кредитования, должна сделать прозрачной достаточно сложную схему финансовых потоков, возникающих в процессе ипотечного кредитования.

     На  первом этапе были приняты поправки в Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В рамках реформы  пенсионной системы был принят уже  упоминавшийся Федеральный закон  «Об инвестировании средств для  финансирования накопительной части  трудовой пенсии в Российской Федерации», позволяющий инвестировать средства в ипотечные ценные бумаги. 25 августа 2000 г. Правительство РФ Постановлением № 628 утвердило «Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого  акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Далее состоялись поправки в Федеральный  закон «О внесении изменений в  Федеральный закон «О рынке ценных бумаг», устанавливающие особенности  эмиссии облигаций, обеспеченных залогом  имущества.

     Утвержденные  недавно Советом Федерации поправки в закон «О рынке ценных бумаг» направлены на совершенствование регулирования  эмиссии и обращения облигаций  с обеспечением. Закон создает  правовую основу для выпуска облигаций, возврат средств по которым обеспечивается одним из способов, предусмотренных  Гражданским кодексом РФ (залогом, поручительством, банковской гарантией и др.), причем в отношении облигаций, обеспеченных залогом имущества. В качестве обеспечения  может выступать залог недвижимого  имущества или ценных бумаг. Необходимо отметить, что под ценными бумагами в первую очередь понимаются закладные.

     Принятый  в 2001 году Земельный кодекс²⁵ установил рыночные принципы в отношениях, связанных с предоставлением земельных участков, в том числе и для жилищного строительства. При принятии второй части Налогового кодекса предусмотрены налоговые льготы как для физических лиц, приобретающих жилье с использованием средств ипотечного кредита, так и для граждан, продающих свое жилье.

     В целом действующее законодательство уже позволяет выдавать и рефинансировать  ипотечные кредиты. Так, комиссия Государственной  Думы по развитию ипотечного кредитования 24 июня 2002 года провела Парламентские слушания «Законодательное обеспечение развития ипотечного кредитования в России». Участники слушаний отметили, что в Российской Федерации, в общем созданы правовые и организационные основы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

     Однако  участники слушаний признали, что  существуют и серьезные факторы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования. Главный из них - отсутствие на финансовом рынке дешевых и долгосрочных ресурсов, которые могли бы быть направлены на ипотечное кредитование. Вторая проблема, по сути, производная  от первой - слишком большие процентные ставки. Основные операторы ипотечного рынка, такие как «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и «Дельта-кредит»  признают, что десятилетний кредит при ставке 15% в валюте либо 18% в  рублях доступен лишь весьма ограниченному  кругу заемщиков. Третья причина  недоверия к российской ипотеке - зачастую непрозрачные для банка-кредитора  источники дохода физических лиц-заемщиков. Основным и, как правило, единственным источником дохода физического лица является получаемая им заработная плата. Однако в настоящее время отчисления на фонд заработной платы составляют в сумме 46% от суммы оплаты, что  вынуждает большинство работодателей  занижать размер зарплаты. В итоге  большая часть дохода остается теневой²⁶.

     На  сегодняшний день коммерческие банки  не принимают активного участия  в долгосрочном ИЖК. Немногие коммерческие банки имеют у себя собственные  программы долгосрочного ИЖК  граждан и выделили на это значительные денежные ресурсы (Сберегательный банк России, Коммерческий банк Дельта-Кредит и ряд других). Однако к середине 2004 года сложилась устойчивая тенденция  к расширению банковских продуктов  в сфере жилищного кредитования.

     Для успешного развития ипотечного жилищного  кредитования (ИЖК) населения коммерческими  банками представляется целесообразным выделение ипотечного кредитования в отдельно регулируемый вид банковской деятельности. Целесообразность данного  шага обусловлена, во-первых, долгосрочным характером ИЖК, во-вторых, необходимостью формирования ликвидного рынка ипотечных  ценных бумаг как механизма, позволяющего коммерческим банкам, предоставляющим  ипотечные кредиты, эффективно «продавать»  такие кредиты в формате ипотечных  ценных бумаг.

     Действующая в настоящее время система  нормативного регулирования банковской деятельности со стороны Центрального банка не создает коммерческим банкам стимула к долгосрочному ИЖК  граждан. Более того, коммерческим банкам менее выгодно заниматься долгосрочным ИЖК по сравнению с другими  банковскими операциями.

     Вместе  с тем, совершенствование нормативно-правовой базы идет полным ходом. Законопроекты, находящиеся на различных стадиях  рассмотрения в Государственной  Думе РФ, составляют второй этап реформы. В первую очередь, это Федеральный  закон «Об ипотечных ценных бумагах», ссылки на предмет регулирования  которого имеются в ФЗ «Об инвестировании средств для финансирования накопительной  части трудовой пенсии в Российской Федерации».

     По  мнению ряда депутатов Государственной  Думы, Закон «Об ипотечных ценных бумагах» предполагает внесение изменений  в Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» в  части создания и особенностей регулирования  деятельности специализированных ипотечных  кредитных организаций. Соответствующий  законопроект внесен в Государственную  Думу в октябре этого года.

     Проект  Федерального закона «О строительных сберегательных кассах», также входящего  в систему ипотечного кредитования, прошел первое чтение.

     Принята поправка в Федеральный закон  «Об ипотеке (залоге недвижимости)», разрешающая ипотеку определенной части земель из категории земель сельскохозяйственного назначения, не относящихся к государственной собственности. Поправка позволит фермерам пользоваться возможностями ипотечного кредитования в полной мере.

     На  рассмотрение Государственной думы внесен проект Федерального закона «О защите прав и законных интересов  граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья». В проекте Федерального закона «О строительных сберегательных кассах»  разрабатывается и законодательная  инициатива, посвященная альтернативной модели кредитования приобретения жилья - строительным сбережениям граждан.

     Третьим этапом реформы будет разработка законодательных актов, регулирующих отдельные вопросы, возникающие  в процессе ипотечного кредитования. Прежде всего - это рефинансирование выданных ипотечных кредитов. Закон  «Об ипотечных ценных бумагах» напрямую затрагивает лишь продукт рефинансирования - ипотечные ценные бумаги. При этом транзакционная составляющая процесса рефинансирования остается вне фокуса. Компенсировать эту лакуну и должен Федеральный закон «О секьюритизации активов». На стадии обсуждения находится  и проект Федерального закона «О рейтинговании».

     Нормативно-правовой основой для развития ипотеки  может стать скорейшее завершение работы и принятие Жилищного кодекса  РФ, который должен стать логическим итогом законотворческой деятельности, проведенной за годы реформ.

     Таким образом, система ипотечного кредитования является одной из наиболее динамично  развивающихся составляющих правовой реформы в России. Вполне вероятно, что практическая реализация пакета нормативно-правовых актов поможет  решить жилищную проблему. На сегодняшний  же день, безусловно, можно констатировать возрастание потребности в грамотной  юридической консультации на многочисленных этапах системы ипотечного кредитования.

     Подводя итог, отметим следующее:

     Форма залога за время его развития претерпевала значительные изменения. Во всем мире тенденции возникновения и развития института залога, в том числе  ипотеки были фактически одинаковыми. Это было вызвано развитием мировых  правовой, экономической, социальных и  иных систем, столкновением содержащихся в законодательстве новаций с  устоявшимися взглядами и обычаями.

     Экономические причины развитие гражданского оборота, увеличение его объектов - земельных  участков, жилых домов и другого  имущества, развитие торговли, товарообмен, операции по займу, кредитованию и так  далее. Все это требовало наличия  необходимых правовых механизмов регулирующий данные процессы. Интересы хозяйственной  жизни диктовали новые условия, требовали более гибкий подход. Правовым механизмом, стимулирующим должника к надлежащему исполнению возложенных  обязательств этой правовой защитой  миру явился залог, в его самых  разнообразных формах.

     Социальные  причины разделение общества на сословия. Операции по кредитованию и займам в основном проводили лица, принадлежащие  к высшим сословиям, наиболее элитные  и состоятельные.

     Юридические экономический подъем вызвал необходимость  регулирования сделок и залоговым  операциям, подробной их регламентации  на правовом уровне. Появились нормативные  акты, регламентирующие залоговые правоотношения, устанавливающие права и обязанности  должника и кредитора, залогодателя и залогодержателя, порядок реализации заложенного имущества.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 2. ИПОТЕКА КАК ФОРМА ЗАЛОГА ПО СОВРЕМЕННОМУ РОССИЙСКОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ 

2.1. Понятие залога  и его характеристика 

     Приступая к анализу института ипотеки  по современному российскому законодательству, необходимо, прежде всего, определить юридическую природу залогу и  залоговых правоотношений. Под залогом  в правовой науке понимается способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель  приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом  обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно  перед другими кредиторами за изъятиями, установленными законом.

     Залог является одним из способов обеспечения  исполнения обязательств, предусмотренных  действующим законодательством. В  гражданском праве под способами  обеспечения исполнения обязательств понимаются предусмотренные законодательством или договором специальные меры имущественного характера, стимулирующие надлежащее исполнение обязательств должниками путем установления дополнительных гарантий удовлетворения требований кредиторов.

     Согласно  действующему законодательству, залогополучатель может претендовать на имущество  в натуре лишь в исключительных случаях: если имеется нотариально удостоверенное соглашение залогополучателя с залогодателем, заключенного после возникновения  оснований для обращения взыскания  на заложенное имущество (при этом следует  учитывать, что такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением); а также в  случае, когда повторные публичные  торги будут признаны несостоявшимися, залогополучатель вправе оставить заложенное имущество у себя с оценкой  его в сумме не более чем  на 10 % ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Если залогополучатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение  месяца со дня объявления повторных  торгов несостоявшимися, договор о  залоге прекращается. В общем же порядке реализация заложенного  имущества происходит по суду и в  этом случае залогополучатель лишь может  претендовать на удовлетворение из стоимости  заложенного имущества согласно ст.334 Гражданского кодекса РФ.

     Понятие «из стоимости» предполагает в данном случае обязательную продажу предмета залога с публичных торгов в форме  конкурса или аукциона, исключая возможность  оставления его залогодержателем за собой.

     Законодательство  предусматривает в качестве общего правила судебный порядок обращения  взыскания, однако при соблюдении ряда условий допускает и внесудебный  порядок.

     Залогополучатель, обретая предмет залога, получает вместе с ним и ряд обязанностей, которые могут возникнуть у него в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства должником. Эти обязанности связанны с проведением публичных торгов, а следовательно и дополнительными издержками, денежными затратами и дополнительное время для проведения конкурса или аукциона.

     Особенность залога по сравнению с большинством других способов обеспечения исполнения обязательств состоит в его правовом характере. Поручительство, задаток, неустойка, банковская гарантия это способы  обеспечения исполнения обязательств, не имеющие характера вещно-правовых отношений. В этих случаях кредитор как бы доверяет должнику либо лицу, которое становится дополнительным (акцессорным) должником в силу принятия на себя ответственности за исполнение основным должником обязательства  в рамках соответствующей конструкции  обеспечения исполнения. Залог же обладает чертами, которые позволяют  рассматривать его в качестве как вещно-правового, так и обязательственно-правового  способа обеспечения исполнения обязательств.