СОДЕРЖАНИЕ 

     ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………...3

     ГЛАВА 1. СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ПРАВОВОГО ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ И ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ……………………………….6

     1.1. Ипотека: понятие  и сущность……………………………………………6

     1.2. История ипотечного  кредитования в  России…………………………..9

     ГЛАВА 2. ИПОТЕКА КАК  ФОРМА ЗАЛОГА ПО СОВРЕМЕННОМУ РОССИЙСКОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ……………………………………..23

     2.1. Понятие залога  и его характеристика…………………………………23

     2.2. Природа залоговых  отношений: вещные  и обязательственные  начала…………………………………………………………………………………28

     2.3.Залог  недвижимости (ипотеки)………………………………………….33

     ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………….43

     СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ……………………….46 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ 

     Актуальность  темы. Развитие рыночных отношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые способны обеспечить их эффективное функционирование. Одним из таких институтов является ипотека.

     Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной  новизной института ипотеки для  правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так  и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами теоретического и практического порядка, которые  возникают при реализации прав, вытекающих из залога.

     Институт  ипотеки - неотъемлемая составная часть  любой развитой системы частного права. Особенно возрастает роль ипотеки  тогда, когда состояние экономики  является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная  ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, временно оттягивая на себя свободные денежные средства граждан  и предприятий, с другой стороны, помогает решать социальные и экономические  проблемы.

     Мировая практика свидетельствует о том, что даже в самых развитых странах  государство имеет возможность  обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан только в объеме 15-20% от общей потребности населения  в жилье. Это объясняет, почему попытки  советского государства обеспечить бесплатным жильем все население  страны оказались совершенно несостоятельными и, в конечном счете, потерпели крах.

     Активное  использование ипотеки в России обещает большое количество преимуществ, способных улучшить состояние отечественной  экономики, обеспечить жильем социально  незащищенные категории граждан.

     Развитие  института ипотеки имеет принципиальное значение и для банковской системы. Вложения в недвижимость, под гарантии государства, особенно во время нестабильности на фондовом рынке, представляют интерес даже при невысокой доходности.

     Важнейшей предпосылкой развития и применения ипотеки является нормативное регулирование  залоговых правоотношений. Основными  законодательными актами в этой области  являются: Гражданский Кодекс Российской Федерации; Федеральный Закон «Об  ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ; Закон РФ «О залоге»  от 29 мая 1992 г.; Федеральный Закон  «О государственной регистрации  прав на недвижимость и сделок с  ним» от 21 июля 1997 г. Предварительный  анализ нормативных актов показывает, что законодательство в области  залога до настоящего времени непоследовательно  и полно противоречий.

     Вместе  с тем, ситуация в данной области  стала меняться с принятием указанных  нормативных актов. Однако, их детальное  изучение и в особенности правоприменительная  практика наводят на мысль, что на сегодняшний день далеко не всё в  порядке с регулированием ипотечных  отношений.

     Безусловно, принятие Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ явилось важным этапом в  формировании законодательства об ипотеке. Поскольку Федеральный Закон  «О залоге», в части регулирования  ипотеки, безнадежно устарел, а большинство  норм Гражданского кодекса, содержащихся в статьях о залоге, не рассчитано на применение к тем отношениям, предметом которых является недвижимое имущество, в том числе земля  и земельные участки, появление  закона было вызвано насущной необходимостью.

     Ипотека выступает не только как отдельное  правоотношение гражданского законодательства, но и сложное правовое явление. Помимо договора об ипотеке в ипотечных  отношениях фигурируют закладная и  приложения к ней, последующая ипотека (перезалог), второй, третий перезалог. Столь многочисленные варианты ипотеки  требуют дополнительного правового  регулирования всех ситуаций, которые  могут возникнуть в процессе правоприменения.

     В 2003 году количество ипотечных займов в России значительно увеличилось. Однако высокая динамика ипотеки  относительна: кредиты использовались всего в 0,5 % случаев от общего числа  сделок с недвижимостью. Анализу  деятельности участников ипотечной  системы и определению дальнейших путей развития жилищного кредитования была посвящена, в частности, Вторая Всероссийская конференция по ипотеке, организованная информационным агентством «АК&М».

     О значимости развития института ипотеки  говорит и тот факт, что этому  вопросу в последние годы серьезное  влияние уделяет государство.

     Вышеозначенная  проблематика обусловила цель данной курсовой работы - исследовать правовой институт ипотеки и особенности ипотечного кредитования в современном гражданском обороте.

     В задачи работы входит:

     1. Показать генезис развития ипотеки  как института гражданского права.

     2. Осуществить анализ ипотеки как формы залога с точки зрения действующего российского законодательства.

     3. Дать характеристику ипотеки  и ипотечного кредитования в  гражданском обороте.

     4. Выявить проблемы и определить  перспективы развития института  ипотеки.

     Теоретической базой выполнения данной курсовой работы послужили законодательные и нормативные акты РСФСР, Российской Федерации, труды известных российских цивилистов, изучавших залоговые правоотношения и специфику правового института ипотеки (залога недвижимости), в том числе таких выдающихся ученых, как Г.В.Бланк, Л.В.Гантовер, А.С. Звоницкий, Л.А.Кассо, К.П.Победоносцев, Г.Ф.Шершеневич и других, а также учебная литература. 
 

ГЛАВА 1. СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ПРАВОВОГО ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ И ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1. Ипотека: понятие  и сущность

 

     Залоговая сделка была известна и в Московском государстве еще до XVIII века¹. Уже в XV веке можно встретить обозначение залога как «ввода» вещи в свой долг².

     В литературе, касающейся истории нашего залогового права на первом месте, по мнению многих исследователей, стоит  известная монография Д.И.Мейера³.

     В Московском государстве того периода  залог рассматривался как сделка, в силу которой вещь, служащая обеспечением, переходит непременно в реки кредитора. В правовых документах, в частности, упоминается о пользовании, предвидится  конечный пункт данного правоотношения, а именно: пропущение должником установленного срока для уплаты долга. С просрочкой было связано окончательное укрепление участка за кредитором; впредь должник уже не допускался к внесению занятой суммы и лишался заложенного им объекта. Таким образом, закладная превращалась в купчую.

     Г.Ф.Шершеневич полагал, что в Московском государстве  существовало право собственности  на землю. Объект такого права назывался  «вотчина»⁴.

     А.С.Звоницкий, анализируя Уложение царя Алексея Михайловича, пришел к выводу, что залог мог  возникнуть не только в обеспечение  денежного долга, происходящего  из займа, а также в обеспечение  всяких иных договорных отношений⁵.

     Наибольшей  ценностью обладали те вотчины, в  которых было больше крепостных крестьян, постольку, поскольку производительность труда на земле зависела только от них.

     Истории известен указ 1737 года также регулирующий правоотношения, связанные с залоговой  сделкой. Указ заменил оставление вещи у залогодержателя обязательной продажей: с наступлением срока уплаты связана необходимость явки закладной  в суд. Обязательность продажи заложенного  объекта не только относительно недвижимого, но и движимого имущества, устранялась  лишь в тех случаях, когда на торгах не предлагалась сумма, соответствующая  долгу, кредитор в этом случае мог  оставить вещь за собой.

     Данный  указ вызвал недовольство в обществе. Этот факт вызвал необходимость принятия в 1744 году нового указа, отменившего  залоговую продажу как средство удовлетворения залогодержателя.

     Законы 1862 и 1863 гг. дали повод к общему расширению прав залогодержателя. Существующие рамки  мало-помалу расширялись, но государство  всегда старалось защитить интересы общества.

     В дореволюционном гражданском праве  допускалась модификация различных  видов залога: ручная закладная, закладная  и ипотека⁶ и обычный залог движимого имущества.

     Предметом ипотеки могли быть фабрики и  заводы «как имение нераздробляемое» (статья 1633)⁷.

     В конце XIX - начале XX века было окончательно сформировано понятие имущества. По свидетельству Г.Ф. Шершеневича, содержание имущества с юридической точки зрения выражалось, с одной стороны в:

     1. совокупности вещей, принадлежащих лицу на праве собственности;

     2. в совокупности вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся в его обладании;

     3. совокупности обязательств, лежащих на нем⁸.

     В основании деления вещей на движимые и недвижимые лежит логический подход⁹. Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие, безусловно, имеет юридические последствия.

     Г.Ф. Шершеневич отмечал, что различие вещей, как движимых, так и недвижимых, появилось исторически, вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимости всегда отличались от сделок по движимости¹⁰. Анализируя конкретные нормы русского права, он писал: «Закон наш хотя и устанавливает различие движимых и недвижимых вещей (т. X, п. 1, ст. 383), но отличительного признака не дает. Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности».

     Во  всех национальных системах деление  вещей на движимые и недвижимые проводится в зависимости от их естественных свойств¹¹. Недвижимые вещи находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми, тогда как движимые переместимы и в большинстве случаев заменимы однородными вещами. Во всех правовых системах к недвижимости относят землю и неотделимые от нее вещи, здания, растения на корню. Вместе с тем в национальных системах права имеются различия в квалификации. В основном это относится к признанию недвижимостью некоторых вещей, являющихся по своим естественным свойствам движимыми.

     Тот факт, что ипотека применяется  только к недвижимым вещам, объясняется, по мнению Л.В. Гантовера, свойствами движимых вещей. А именно тем, что «они могут  быть весьма легко уничтожены или  попорчены должником, скрыты или переданы им в третьи руки, поэтому без изъятия их из владения должника кредитор подвергался бы опасности лишиться своего обеспечения¹²».

     С точки зрения современной правовой доктрины ипотека - это один из видов  залога имущества, но не любого, а исключительно  недвижимого. Соответственно ипотека - это залог недвижимого имущества. Так как недвижимое имущество  всегда является материальным объектом (вещью), то нельзя признать ипотекой, например, залог права аренды недвижимого  имущества.

     Именно  в таком определении слово  ипотека вошло в Федеральный  закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке¹³».

     В современной правовой доктрине различают  ипотечное коммерческое кредитование под залог жилых помещений, когда, например, предприниматель берет  кредит в банке под залог имеющегося у него жилья, и ипотечное жилищное кредитование на строительство или  приобретение жилья, когда заемщик  берет кредит на строительство или  приобретение жилого дома или квартиры, которые передаются банку в залог¹⁴.