Ипотека в гражданском праве

1.2. История ипотечного  кредитования в  России 

     Что касается истории организации земельного кредита, то первое место в хронологическом  порядке занимает Государственный  Заемный Банк, учрежденный при  Елизавете Петровне в 1754 году. Его  главной операцией являлась выдача ссуд под обеспечение движимого  и недвижимого имущества. Предписывалась обязательная продажа обеспечительного предмета для удовлетворения Банка. В случае неудачной продажи недвижимости по долгам отвечало и остальное имущество  должника.

     При выдаче ссуды Банком предполагалось обязательное представление поручителя: третьи лица ручались за то, что данное имение, представленное к закладу, действительно  принадлежало лицу, ходатайствующему о выдаче ссуды.

     В дальнейшем устав Земельного Банка  был переработан, продажа залога как необходимая мера удовлетворения была распространена и на вотчины, которые  оставались за Банком в качестве арендных имений лишь в случае неудачной переторжки¹⁵.

     Полное  Собрание Законов Российской Империи за вторую половину XVIII века изобилует указами, предписывающими крепостным учреждениям высылать в Заемный Банк общие сведения об имениях, продаваемых или закладываемых, чтобы Банк мог убедиться, что имение, представленное к залогу, принадлежало залогодателю, и было свободно от других закладных. Главным препятствием к правильности реального кредита в то время являлась фактическая негласность многих сделок, и все усилия законодателя были направлены на искоренение данного обстоятельства для достижения достоверности. Кроме общих сведений о недвижимой собственности, которые должны были быть собраны Банком, последний требовал также от присутственных мест сообщений относительно стоимости отдельного имения. Эта стоимость порой зависела от случайных моментов, как например, смертности среди крестьян. Государство при этом не имело в виду только свои хозяйственные соображения, прежде всего оно охраняло интересы всего общества, о чем свидетельствуют узаконения, установленные Банком.

     С середины 60-х годов XVIII века в России стали появляться ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах. Уже к концу 80-х годов сложилась целая система ипотечного кредита, состоящая из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Ипотечные банки предоставляли долгосрочные ссуды под залог частных земель в сельской местности и домов в городах. Средства для выдачи ссуд банки аккумулировали за счет выпуска акций и продажи ипотечных облигаций - закладных листов.

     Такая система просуществовала до 1917 года.

     В основе своей деятельности ипотечные  кредитные институты руководствовались  сходными принципами в отношении  определения объекта залога, методов  оценки, механизмов рефинансирования ипотечных кредитов.

     Согласно  распоряжениям Министерства финансов при приеме залога основной акцент ставился на возможности приносить  в течение всего займа постоянный доход.

     Под доходом понимались условия отдачи заложенного имущества в аренду, наемная плата за землю, контракты, приносящие доход. А потому ипотечным  институтам не разрешалось выдавать ссуды под залог фабрик и заводов, лесов, неоконченных построек.

     Открытие  кредита совершалось на основании  подачи заявления о желании получить долгосрочную ссуду.

     В основание оценок принималась постоянная доходность имущества, Значимость оценки недвижимого имущества проявлялась  в разработке инструкций, но ни одной  нормы, ни максимальных цен не было установлено, каждый банк определял  цены по-своему. Оценка могла производиться  либо по нормальному, либо по специальному способу.

     Нормальный  способ оценки был основан на заранее  определенной для известных местностей подесятинной цене удобной земли  и предназначался для ускорения  выдачи ссуд, то есть принятая цена земли  для местности умножалась на число  десятин. Этим способом не могла быть определена действительная стоимость  закладываемого имущества, поскольку  его ценность исчислялась по общему количеству конкретной пригодной для  землевладения земли.

     Специальный способ оценки основывался на проверке представленной описи путем подробного осмотра этого имущества и  базировался на учете всех качеств  имения, его доходности и продажной  цены.

     Для каждой местности имелось утвержденное ипотечным институтом, так называемое расписание подесятинных нормальных оценок. Их использование избавляло от необходимости выезда непосредственно на участок и тем самым ускоряло получение кредита. Применение же специальной оценки, дающей более выгодные результаты, приводило к замедлению получения ссуд.

     Земельные акционерные банки выдавали ссуды  главным образом под залог  земель, а сумма ссуд под залог  городского имущества ограничивалась 1/3 итога непогашенного остатка  по всем ссудам. Сроки по выдаваемым ссудам под залог земель и городского имущества для банков составляли от 10 до 66 лет в зависимости от ставки погашения.

     Среди основополагающих принципов ипотечного кредитования дореволюционного периода в России можно выделить следующие:

     1. повышенное внимание проведению оценки недвижимости, выделение двух методов оценки: нормальный и специальный;

     2. преобладание земельного ипотечного кредита;

     3. определение суммы кредита с учетом объекта и субъекта кредитования в Крестьянском Поземельном банке;

     4. ограничение выдачи краткосрочных и долгосрочных кредитов, в частности, для акционерных земельных банков - 60% оценочной стоимости недвижимости;

     5. развитая система перезалогов, дополнительных ссуд;

     6. выдача ссуд допускалась в основном ценными бумагами: закладными листами, облигациями, что свидетельствовало о высоком уровне надежности данного вида ценных бумаг;

     7. основными способами погашения закладных листов являлись тиражи и покупка на бирже в счет сумм, подлежащих тиражу;

     8. обеспечение закладных листов создавало большие преимущества для инвесторов;

     9. резервирование части запасного капитала ипотечных институтов в государственных ценных бумагах (ГКО), в том числе в свидетельствах Крестьянского Поземельного банка, а для городских кредитных обществ - в облигациях других городских кредитных обществ (до 50%);

     10. участие государства в ипотечном процессе.

     Ипотечные институты подлежали строгому контролю со стороны государства. Уполномоченные Министерства финансов назначались  во все банки. Они могли вмешиваться  в деятельность правления банка, следить за делопроизводством, системой бухгалтерского учета, проверять кассу  и материальные ценности ипотечного института, присутствовать на общих  собраниях акционеров и правления, следить за правильностью эмиссии  и погашения закладных листов.

     В советский период не существовало основы для появления рынка жилья, потому что почти весь жилищный фонд был  сосредоточен в руках одного собственника - государства. В конце 50-х годов  пришли к осознанию, что только за счет государства жилищной проблемы не решить. Необходимо было подключить к финансированию строительства  жилья не только в сельской местности, но и в городах сбережения самих граждан, а также в широких масштабах кредитовать его. В организации кредитования индивидуального жилищного строительства Госбанком СССР имелись отдельные элементы, свойственные и ипотечной системе. Например, обусловливалась привязка строительства дома к земельному участку, практиковалась защита прав банка перед другими кредиторами в виде первоочередного погашения ссуды из суммы долга, имелись и признаки ипотечного учета¹⁶. Несмотря на целый ряд положительных сдвигов, радикально решить жилищную проблему к началу перестройки не удалось, а в конце ее, к сожалению, острота жилищной проблемы даже возросла.

     Таким образом, кооперативное жилищное строительство  являлось лишь незначительным сегментом  рыночных отношений в СССР. В начале 90-х годов прошлого века жилищно-строительные кооперативы составляли всего 4% жилищного  фонда¹⁷. К началу рыночных реформ Россия занимала одно из последних мест среди промышленно развитых стран по уровню жилищной обеспеченности¹⁸.

     Началом кардинальных реформ жилищного сектора  в России принято считать закон, принятый 4 июня 1991 г. Верховным Советом  РСФСР¹⁹. Методологически закон установил порядок передачи государственного и муниципального жилья квартиросъемщикам в частную собственность.

     В современной России система ипотечного кредитования находится в стадии становления. Введенный в 1998 году в  действие Федеральный закон «Об  ипотеке» (залоге недвижимости), как, впрочем, и многие другие новые законы, поставил перед участниками рынка недвижимости, банками, государственными органами, гражданами большое количество вопросов, ответы на которые далеко не очевидны.

       Развитие законодательства  об ипотеке и  ипотечном кредитовании  в современной  России.

     Основными актами, регулирующими вопросы ипотеки, являются в настоящее время²⁰. Активное нормотворчество ведется и на уровне субъектов РФ, при этом принимаемые там нормативные акты зачастую противоречат федеральному законодательству (например, в Московской области).

     Гражданский кодекс РФ рассматривает ипотеку  как залог недвижимости (п.2 ст.334 ГК). Предметом ипотеки по российскому  праву может быть любое недвижимое имущество, к которому относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без  несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты.

     Нормы об ипотеке присутствуют в актах  международного права: например, в Международной  Конвенции о морских залогах  и ипотеках, которая была заключена  в Женеве 06 мая 1993 года (в данной Конвенции  участвует и Россия). В целом, касаясь  вкратце правового регулирования  ипотеки за рубежом, необходимо отметить главное: если в нашем законодательстве залог (ипотека) рассматривается как  институт обязательственного права, то в большинстве зарубежных правовых систем (например, во Франции) залог  признается разновидностью вещных прав. Это влечет важные правовые последствия: например, за рубежом (во многих странах) при банкротстве должника по обязательству, обеспеченному залогом, имущество, служащее предметом залога, в конкурсную массу не включается и удовлетворение требований кредитора происходит в обычном порядке (то есть вне конкурсного производства). Это принципиально отличается от конкурсного производства по законодательству РФ, которое предусматривает включение заложенного имущества в конкурсную массу имущества должника.

     Следует отметить, что залоговые отношения  в отличие от многих других видов  имущественных правоотношений не были предметом полноценного обстоятельного регулирования подзаконными актами. Лишь в 1996 году был издан Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования²¹». Но по объективным причинам он не стал правовой базой для развития ипотечного кредитования в России. Не способствовало в полной мере развитию ипотеки и Постановление Правительства РФ²² и на привлечение внебюджетных финансовых средств для предоставления населению долгосрочных ипотечных кредитов на улучшение жилищных условий.

     Только 20 июля 1998 года в действие вступил  Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости), который действительно  был направлен на урегулирование рассматриваемых правоотношений. Здесь  законодатель подчеркнул сущность ипотеки  как разновидности залога. Подтвердил Закон об ипотеке и то, что ипотека  может возникать как в силу договора, так и на основании федерального закона. При этом он расширил перечень случаев, когда ипотека возникает  в силу закона (ст.77).

     В дальнейшем была принята «Концепция развития системы ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации», одобренная Постановлением Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11.01.2000г²³.

     Концепция развития системы ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации  объявила формирование системы ипотечного жилищного кредитования одним из приоритетных направлений государственной  жилищной политики. Среди участников программы ипотечного кредитования населения особо выделены операторы  вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному кредитованию), основной целью деятельности которых  продолжает оставаться рефинансирование кредитных организаций, предоставивших средства на приобретение гражданами жилья.

     Следующим шагом в становлении системы  стала разработка и принятие ряда нормативно-правовых актов. Нормативно-правовые акты, оказывающие существенное влияние  на становление и развитие института, относятся к различным отраслям законодательства. Это и классические гражданско-правовые нормы об обеспечении  исполнения обязательства (Закон «Об  ипотеке (залоге недвижимости)»), и нормы, регулирующие рынок ценных бумаг (Федеральный  закон «О рынке ценных бумаг²⁴». Таким образом, понимая институт ипотечного кредитования в широком смысле, можно сказать, что базой для этого института является совокупность нормативно-правовых актов, которые на практике принимаются поэтапно.