Договор аренды зданий, сооружений и нежилых помещений

В пункте 1 статьи 452 ГК содержится норма, касающаяся формы соглашения об изменении и расторжении договора. Такое соглашение должно быть совершено в той же форме, что и договор. Применительно к договору аренды здания (сооружения) требуется письменное соглашение. Однако данная норма имеет диспозитивный характер и применяется в случае, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота. При изменении договора вытекающее из него обязательство продолжает действовать в измененном виде, при расторжении договора договорное обязательство прекращается.

При наличии соглашения сторон договор изменяется или прекращается с момента заключения такого соглашения, если иное не оговорено соглашением или не связано с характером изменения договора. Если договор изменяется или расторгается в судебном порядке, то договор изменяется и прекращается с момента вступления в законную силу решения суда.

В пункте 4 статьи 453 ГК содержится норма о невозможности возврата сторонами того, что было исполнено ими по договору до момента его изменения или расторжения, если иное установлено законом или соглашением сторон.

В случае если основанием изменения и расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных в результате прекращения или изменения договора (пункт 5 статьи 453 ГК).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Проведенное нами исследование позволило сформулировать и обосновать следующие основные положения и выводы.

Договор аренды здания или иного сооружения является правоустанавливающим юридическим фактом, влекущим одновременно возникновение двух видов отношений: отношений по временному владению и пользованию зданием или иным сооружением и отношений по использованию части земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования.

Легальное определение договора аренды зданий, сооружений содержится в п.1 ст. 650 ГК РФ: «по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение».

Относительно правовой природы аренды зданий, сооружений существует две точки зрения сторонники:

- первой точки зрения отстаивают позицию, что данный договор относится к вещным правоотношениям;

 - сторонники второй точки зрения относят аренду к числу обязательных правоотношений.

Большинство придерживается второй точки зрения и связано это с тем, что основой аренды является договор – обязательственное правоотношение. В противовес приводиться точка зрения, основанная на том, что право собственности состоит из правомочий владения, пользования и распоряжения и выделение из него права пользования и владения свидетельствует лишь о том, что право собственности становится неполным.

Итак, договор аренды зданий (сооружений) – возмездный, консенсуальный, двусторонний. Цель договора – передать на время эти объекты во владение и пользование другому лицу на возмездных условиях для удовлетворения его потребностей»

Квалифицирующим признаком договора аренды зданий и сооружений является его предмет. Специфика зданий (сооружений) проявляется в том, что, во-первых, здания и сооружения, как и другие виды недвижимости, характеризуются особой ценностью и неповторимостью, что требует их индивидуализации и учета, и, во-вторых, они неразрывно связаны с землей. Зданием (сооружением) признается объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящим). т. к.  нежилое помещение, расположенное внутри здания, характеризуется теми же признаками, что и здание, как разновидность недвижимости, ценность и индивидуальная значимость которых неразрывно связана с землей к аренде нежилых помещений должны применяться нормы об аренде зданий (сооружений), не противоречащие специфике нежилых помещений.

Нежилые помещения являются самостоятельным объектом гражданских прав, отличным от зданий. Признаками нежилого помещения являются:

а) опосредованная связь с земельным участком;

б) отсутствие автономности расположения относительно других аналогичных объектов (относительная обособленность);

в) возможность изменения нежилого помещения путем перемещения элементов здания, ограничивающих это помещение.

Существенными условиями договора применительно к договору аренды зданий (сооружений) такими условиями являются:

• объект аренды (точный адрес, описание местоположения, площадь и назначение сдаваемых в аренду зданий (сооружений)). К договору аренды, как правило, прилагается технический паспорт здания (сооружения);
• размер оплаты (ст. 654 ГК РФ.). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.  Независимо от того, какой вид арендной платы будет выбран сторонами, он обязательно должен быть выражен в денежном эквиваленте.

Договор аренды здания или иного сооружения обязательно отражает функциональное назначение объекта аренды, которое должно строго соблюдаться арендатором.

По значимости использования выделяют основные и служебные здания.

По признаку делимости здания могут быть технически делимыми и неделимыми. Возможность деления здания на отдельные помещения, части является юридически значимой при выделе доли из общей собственности, при аренде помещения и т.п.

Рассматривая здания и иные сооружения как объекты аренды, нельзя забывать о том, что вместе со зданием в аренду передается и соответствующая часть земельного участка, на которой это самое здание расположено.

В современном законодательстве Российской Федерации нет легального определения понятия нежилого помещения. Ни в ст. 130 ГК РФ, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается. Тем не менее, во многих нормативных актах содержатся соответствующие термины, употребляемые в различных контекстах. ГК РФ содержит положения о праве собственности на жилое помещение, а также позволяет перевод жилого помещения в нежилое (абз.2 п. 3 ст. 288 ГК РФ). Упоминается нежилое помещение и в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии со ст. 1 данного Закона жилые и нежилые помещения включаются в состав недвижимого имущества. Более того, согласно п. 6 ст. 12 Федерального закона о государственной регистрации прав помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. В этой связи остается непонятным, каким образом в правовом поле могут существовать одновременно два объекта - здание (сооружение) и помещение, технически являющееся его частью, и является ли помещение самостоятельным объектом гражданских прав.

Из сложившейся ситуации представляется возможным выходом введение специального вещного права на помещение, которое бы предусматривало возможность его продажи, а равным образом использование всех вспомогательных помещений и оборудования. Иным вариантом может являться введение фикции общей собственности на здание без преимущественного права покупки.

Все вышеизложенное указывает на острую необходимость совершенствования действующего российского законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества, в частности, аренду зданий и сооружений.

Что касается самого нежилого помещения, то в его определении должна быть отражена конструктивная (техническая) связь помещения со строением и его обособленность, возможность самостоятельного использования. Например, нежилое помещение - это изолированное неделимое помещение, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении.

Основываясь на анализе действующего законодательства, а также сложившейся практике, предлагается вместо §4 «Аренда зданий и сооружений» гл. 34 ГК РФ включить в Кодекс параграф «Аренда нежилых помещенийа», выделив в его составе особенности регулирования аренды зданий и сооружений и аренды нежилых помещений, указав, что к аренде нежилых помещений применяются правила об аренде зданий, за исключением правил о правах на земельный участок.

Воплощение высказанных предложений в конкретные нормы гражданского законодательства позволило бы снять противоречия, существующие в правовом режиме нежилых помещений в настоящее время.

В целях совершенствования действующего законодательства, регулирующего аренду зданий и сооружений предлагается внести соответствующие изменения в действующее гражданское законодательство.

Во-первых, следует признать, что нежилые помещения являются объектами, входящими в состав зданий и сооружений, поэтому аренда нежилых помещений должна регулироваться теми же нормами, что и аренда зданий и сооружений, поскольку нежилые помещения обладают теми же характеризующими признаками, что и здания: искусственность возведения, индивидуальность, самостоятельность с точки зрения возможности использования по назначению, высокая стоимость. В этой связи нормы 4 гл. 34 ГК РФ «Аренда зданий и сооружений» следует распространить на отношения, связанные с арендой нежилых помещений.

Во-вторых, объектом договора аренды зданий или сооружений могут быть только объекты недвижимости, прочно связанные с землей и введенные в установленном порядке в эксплуатацию. Объекты, незавершенные строительством, не являющиеся объектом действующего договора строительного подряда, хотя и представляют собой недвижимость, но предметом договора аренды зданий или сооружений быть не могут.

В-третьих, соглашение сторон договора аренды здания и сооружения об изменении такого договора, подлежащего государственной регистрации, должно пройти государственную регистрацию только в том случае, если подобным соглашением изменяются содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Для расторжения договора аренды зданий (сооружений) в связи с существенным нарушением его условий достаточно, если такое нарушение влечет возможность наступления убытков в будущем. Поскольку обязанность по государственной регистрации договора аренды здания (сооружения), заключенного на срок более года, равным образом распространяется как на арендодателя, так и на арендатора, необходимо установить срок, в течение которого стороны обязаны обратиться с заявлением о государственной регистрации договора.

Для реализации указанных положений можно рекомендовать:

1) изменить название §4 гл.34 ГК  РФ «Аренда зданий и сооружений»  на название «Аренда зданий, сооружений и других нежилых помещений».

Указанное изменение на законодательном уровне распространит нормы данного параграфа на отношения, связанные с арендой нежилых помещений;

2) изложить п. 1 ст. 650 ГК РФ в  следующей редакции:

«По договору аренды зданий, сооружений и других нежилых помещений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору нежилые помещения, здания и иные сооружения.

Объектом договора аренды нежилого помещения может быть только изолированное помещение, не предназначенное для общего пользования».

Тем самым, на законодательном уровне будет урегулирован вопрос об объекте аренды здания (сооружения), которым может быть исключительно нежилое помещение, изолированное от других помещений;

3) изложить абз.2 п.1 ст.26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в следующей редакции:

«С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества в течение месяца со дня заключения договора».

Таким образом, указанные предложения позволят решить имеющиеся в судебной практике по договорам аренды зданий и сооружений проблемы, связанные с существующими пробелами в гражданском законодательстве, неточностью формулировок и определений, противоречиями между нормами права, регулирующими порядок заключения и исполнения указанного договора.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

 

I. Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. - 25.12.1993. - №237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. №14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 05.12.1994. - №32. - ст.3301; Собрание законодательства Российской Федерации. - 29.01.1996. - №5. - ст.410.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. (в последней редакции Федерального закона от 31.12.2005 №206-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29.10.2001. - №44. - ст.4147; Собрание законодательства Российской Федерации. - 02.01.2006. - №1. - ст.17.
4. Федеральный закон от 22 августа 1996 г. N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" (в последней редакции Федерального закона от 31.12.2005 N 199-ФЗ) // Российская газета. - 29.08.1996. - №164; Российская газета. - 31.12.2005. - №167.
5. Федеральный закон от 23 августа 1996 г. N 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике" (в последней редакции Федерального закона от 31.12.2005 N 199-ФЗ) // Российская газета. - 03.09.1996. - №167; Российская газета. - 31.12.2005. - №297.
6. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в последней редакции Федерального закона от 31.12.2005 N 206-ФЗ) // Российская газета. - 30.07.1997. - №145; Российская газета. - 31.12.2005. - №297.
7. Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 №127-ФЗ (в последней редакции Федерального закона от 24.10.2005 №133-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 28.10.2002. - №43. - ст.4190; Российская газета. - 27.10.2005. - №241.
8. Закон РФ от 10 июля 1992 г. N 3266-1 "Об образовании" (в последней редакции Федерального закона от 16.03.2006 №42-ФЗ) // Российская газета. - 31.07.1992. - №172; Российская газета. - 21.03.2006. - №56.