Договор аренды зданий, сооружений и нежилых помещений

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.

Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, то есть менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года. 35

Данное положение приводит к тому, что многие контрагенты пользуются этим, заключая договор аренды на срок менее года и, следовательно, не осуществляя государственную регистрацию. По истечении срока договора заключают его на тех же условиях. Фактически отношения по договору аренды продолжаются, а формально - заключен новый договор. "Кроме того, подобное решение проблемы может повлечь за собой определенные злоупотребления со стороны юридических лиц, заключающиеся в подписании договоров аренды, фактически долгосрочных, но формально представляющих из себя краткосрочные договоры, продлевающиеся до бесконечности, тем более что проходить процедуру государственной регистрации договора не выгодно ни арендатору, ни арендодателю". 36 Аналогичного мнения придерживаются и другие авторы. 37

Определенный интерес представляет вопрос о необходимости государственной регистрации договора аренды зданий (сооружений) продленного на неопределенный срок. Исходя из текста пункта 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. N 59 38 договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года. Фактически, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что договор аренды недвижимого имущества, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается, то есть, заключен на срок менее года, что на практике не всегда соответствует действительности. 39

Часто, стороны во избежание прохождения обязательной процедуры регистрации, изначально заключают договор на неопределенный срок. Причем фактически договор действует более года. Интересное решение этой проблемы предлагает Г.А. Лобанов: "Если договор аренды недвижимого имущества не зарегистрирован в месячный срок, установленный законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество, после истечения годичного срока аренды, то договор аренды, заключенный на неопределенный срок, должен в данном случае признаваться судом незаключенным с наступлением для арендатора и арендодателя недвижимого имущества нежелательных последствий, в том числе налоговых". 40

Представляется необходимым прямо закрепить в ГК обязательность государственной регистрации договоров, заключенных или продленных на неопределенный срок, в случаях, когда арендные отношения по договору фактически продолжаются более года.

По поводу государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений. В отношении данных договоров в ГК отсутствуют какие-либо специальные нормы. Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" немного прояснил данную ситуацию, придя к выводу о необходимости применения правил пункта 2 статьи 651 ГК. Следовательно, договор аренды нежилых помещений подлежит государственной регистрации только в случае заключения его на срок более одного года. Однако, не все авторы придерживаются такой точки зрения. В частности, В.В. Витрянский отмечает, что при аренде нежилых помещений, которые законодатель отнес к объектам недвижимости, стороны вынуждены руководствоваться общими положениями о договора аренды. То есть договор аренды нежилых помещений подлежит государственной регистрации вне зависимости от срока. 41 Думается, что для разрешения данной ситуации (относительно государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений) необходимо прямо закрепить в ГК обязательность государственной регистрации данных договоров, заключенных на срок более

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Содержание, изменение и расторжение договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений

 

§3.1. Права, обязанности и ответственность арендодателя

Поскольку законодатель не предусматривает специальных норм регулирующих права и обязанности арендодателя в параграфе 4 главы 34 ГК, то применяются общие положения об аренде.

К правам арендодателя относятся:

право требовать расторжения договора (например, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с назначением имущества или условиями договора (статья 615 пункт 3 ГК) или существенно ухудшает имущество (статья 619 ГК));

право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за три месяца (статья 610 пункт 2 ГК). Договор будет существовать столько времени, сколько будет существовать потребность обеих сторон. Как только одна из них утрачивает экономический интерес к сохранению арендных отношений, она вправе заявить требование о его прекращении. Трехмесячный срок предупреждения обусловлен высокой стоимостью зданий (сооружений) и невозможностью быстро заключить другой договор аренды подобного здания (сооружения);

право требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, в случае нарушения последним сроков ее внесения, если договором не установлено иное (статья 614 пункт 5 ГК). Этот способ самозащиты имущественных прав представляет собой одну из мер оперативного воздействия на неисправного должника - перевод его на предоплату. Данная норма диспозитивна, она действует в том случае, если сторонами в договоре не предусмотрено иное, в частности запрет на перевод арендатора на предоплату. Если же иное не предусмотрено, то арендодатель устанавливает срок такой предоплаты. Однако потребовать предварительной оплаты он может не более чем за 2 срока подряд;

право распоряжения арендованным имуществом. Арендодатель, хоть и передает здание (сооружение) во временное пользование и владение арендатору, остается собственником данного имущества. Он может произвести отчуждение или изъять его из владения и пользования арендатора в случаях, предусмотренных законом или договором.

Первой и основной обязанностью арендодателя является обязанность по передаче имущества, оговоренного в договоре.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество:

в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества,

вместе со всеми относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и тому подобное), если иное не предусмотрено договором,

в срок указанный в договоре аренды, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок (статья 611 ГК).

Состояние определяется с помощью двух показателей: субъективного (определяется сторонами в договоре) и объективного (назначение имущества). Надлежащее состояние определяется как физическими параметрами, так и юридическими. В первом случае это связано с такими действиями, как ремонт, техническая профилактика, наладка, очистка, и тому подобное, во втором случае - прохождение необходимых формальностей, связанных с проверкой его технического состояния в органах государственной власти, если это требование установлено в законодательстве РФ. Но в любом случае, состояние здания (сооружения), подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением.

В случае непредставления документов, относящихся к арендованным зданиям (сооружениям), арендодатель несет ответственность (предоставляет в принудительном порядке такие документы либо договор с ним расторгается, а также возмещает убытки по требованию арендатора). Однако такая ответственность наступает в случае, если арендатор докажет, что без этих принадлежностей или документов он не может пользоваться имуществом в соответствии с его целевым назначением или в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Здание (сооружение) должно предоставляться в срок. Срок оговаривается сторонами в договоре аренды. В том случае, если он не указан, имущество предается в разумный срок. "Разумность срока означает необходимость предоставления имущества до утраты арендатором хозяйственного интереса в нем". 42

Законодатель конкретизировал способ передачи здания (сооружения) арендодателем арендатору. Согласно статье 655 ГК передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Данный документ может именоваться передаточным актом, актом передачи-приема и тому подобное и представляет собой единый документ, составленный в соответствующем количеству участников числе экземпляров, имеющих одинаковую юридическую силу. Он служит письменным доказательством того, какое именно имущество, в каком состоянии и когда передано арендатору, а также доказательством исполнения арендодателем своей обязанности по передаче объекта арендатору.

Нарушение требования, согласно которому арендодатель обязан передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, то есть без недостатков, влечет за собой его ответственность в соответствии со статьей 612 ГК. Ответственность в данном случае возлагается как на недобросовестного, так и на добросовестного арендодателя. Он несет ее даже в случае, если во время заключения договора аренды не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Недостатки могут быть не только материальные, но и юридические: наличие прав третьих лиц на арендуемое здание (сооружение).43 Это, например сервитуты, право залога и тому подобное. Поэтому при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (статья 613 ГК).

Следующей обязанностью арендодателя является обязанность по содержанию арендованного имущества. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (статья 616 ГК). "Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению". 44

Сроки проведения капитального ремонта устанавливаются сторонами. Если же сроки проведения капитального ремонта не установлены договором, то его следует проводить в разумные сроки. Под разумным сроком подразумевается время (срок) который обычно требует аналогичный вид ремонта аналогичного имущества при аналогичных обстоятельствах. Это же правило распространяется на ситуацию, когда такой ремонт вызван неотложной необходимостью. Точнее определить время ремонта в каждом конкретном случае можно, обратившись, например, к коммунальным службам с вопросом об оценке периода, необходимого для приведения здания (сооружения) в порядок. 45

Если арендодатель нарушил свою обязанность по проведению капитального ремонта, арендатор может по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Однако арендатору следует иметь в виду, что компенсировать можно лишь траты на неотложный ремонт или ремонт, предусмотренный договором. Чтобы у арендодателя не возникло сомнений в необходимости ремонтных работ, необходимо составить техническое заключение об объекте. 46

 

§3.2. Права, обязанности и ответственность арендатора

Обязанности и права арендатора по договору аренды зданий (сооружений) предусматриваются общими положениями об аренде.

К правам арендатора относятся:

1. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами.

"Перенаем - это всегда уступка  первоначальным арендатором права требования к арендодателю третьему лицу (новому арендатору) и одновременно перевод первоначальным арендатором своего долга перед арендодателем на третье лицо (нового арендатора)". 47 При перенаеме происходит замена стороны в договоре: первоначальный арендатор полностью заменяется новым и выбывает из арендных правоотношений. При субаренде (поднаеме) уступки арендатором права требования субарендатору, а также перевод долга арендатора на субарендатора не происходит. Арендные отношения между первоначальным арендатором и арендодателем продолжаются.