Договор аренды зданий, сооружений и нежилых помещений

Консенсуальность договора аренды зданий (сооружений) выражается в том, что его совершение связывается с моментом достижения соглашения сторон (для этого достаточно выражения воли). Данный договор порождает права и обязанности с момента достижения сторонами соглашения, оформленного в письменном виде (составлении одного документа, подписанного сторонами) и зарегистрированного в Едином государственном реестре, при заключении его на срок более одного года.

Данный договор аренды является двусторонним, и предполагает наличие, как прав, так и обязанностей, у обеих сторон договора. В данном случае арендатор является субъектом встречного предоставления, то есть исполнение им своих обязанностей непосредственно зависит от исполнения арендодателем своей обязанности передать имущество2.

Срок договора аренды определяется сторонами свободно, специальных указаний в ГК не содержится. Договор может быть заключен на срок до одного года, более одного года либо на неопределенный срок (в этом случае контрагенты просто не указывают, на какой срок заключен договор). С периодом действия договора аренды здания (сооружения) связана необходимость государственной регистрации договора. В том случае, если он заключен на срок, превышающий один год, договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статья 651 пункт 2 ГК).

Договор аренды относится к категории гражданско-правовых договоров по передаче имущества в пользование. К другим двум видам относятся: наем жилого помещения и безвозмездное пользование имуществом. Для таких договоров характерно, что передача имущества, не сопровождается переходом права собственности на это имущество; имущество передается лишь во владение и пользование.

В свою очередь договор аренды делится на следующие виды: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий (сооружений), аренда предприятий и лизинг (финансовая аренда).

Аренда зданий (сооружений) наиболее широко распространена и имеет большое экономическое значение.

По общему правилу договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК).

К существенным условиям договора аренды здания (сооружения) согласно главе 34 параграфу 4 ГК относятся условия о предмете аренды и о размере арендной платы. Поскольку данный договор аренды является сделкой казуальной (есть сделкой, действительность которой зависит от ее основания), в договоре обязательно должен быть указан предмет - основание, цель сделки. Без определения, какое конкретное здание (сооружение) должно быть передано во временное пользование и владение невозможно заключение договора.

В договоре должны быть согласованы и условия об арендной плате. По отношению к данному договору не применяется общее правило о том, что если цена не указана в договоре, то она определяется по цене, устанавливаемой при сравнимых обстоятельствах и обычно взимаемой за аналогичные товары.

Договор аренды здания (сооружения) является обычной сделкой, по которой права наступают, а обязанности возникают в момент совершения сделки, либо через некоторый промежуток времени. В том случае, если договор аренды зданий (сооружений) заключен на срок менее года, то он считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения и оформления его в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Если же данный договор заключен на срок более года, то такой момент наступает позднее, после государственной регистрации (обычно по истечении месяца, если для государственной регистрации были представлены все необходимые документы).

Поскольку договор аренды здания или сооружения представляет собой разновидность договора аренды, специальный характер регулирования которого определяется характером его объекта, общие положения об аренде, содержащиеся в параграфе 1 главы 34 ГК, применяются к данному договору только в том случае, если в параграфе 4 не предусмотрено иное.

§2.2. Нормативно-правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений

Нормативно-правовое регулирование договора аренды зданий (сооружений) в основном осуществляется Гражданским кодексом Российской Федерации частью 2, принятой Государственной Думой 22 декабря 1995 года.

Специальные нормы установлены в разделе 4 главе 34 "Аренда" параграфе 4 "Аренда зданий и сооружений" (статьи 650-655 ГК). Они дают понятие договора аренды зданий (сооружений) (статья 650 ГК), определяют форму и случаи необходимости государственной регистрации договора (статья 651 ГК), права на земельный участок, на котором находится здание (сооружение) (статьи 652-653 ГК), обязательность определения в договоре размера арендной платы (статья 654 ГК), порядок передачи здания (сооружения) (статья 655 ГК).

Однако данные нормы регулируют аренду зданий и сооружений не исчерпывающим образом. Применяются также общие положения об аренде, содержащиеся в параграфе 1 главы 34 ГК.

Общие положения об аренде применяются, если иное не установлено правилами ГК о договоре аренды зданий (сооружений). Они определяют круг лиц, которые могут быть арендодателями (статья 608 ГК), порядок предоставления имущества арендатору (статья 611 ГК), ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества (статья 612 ГК), права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (статья 613 ГК), условия пользования арендатором арендованным имуществом (статья 615 ГК), права и обязанности сторон (статьи 616-617, 621-624 ГК), случаи досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон (статьи 619-620 ГК).

Поскольку здания (сооружения) обслуживаются земельными участками, гражданское законодательство тесно взаимодействует с земельным. Земельный кодекс Российской Федерации (далее Земельный кодекс РФ) от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ3 признает, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (статья 3 пункт 3 Земельного кодекса РФ).

Нормы главы 34 ГК, а также специального законодательства, регулирующего особенности отдельных видов арендных отношений, применяются в сочетании с общими нормами гражданского законодательства о сделках, обязательствах, договорах и другими подобными нормами.

Помимо Гражданского кодекса нормативно-правовое регулирование договора аренды зданий (сооружений) осуществляется и принятыми в соответствии с ГК федеральными законами. Например, в Федеральном законе от 23 августа 1996 г. N 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике"4 в главе 2 "Субъекты научной и (или) научно-технической деятельности" статье 5 "Научная организация" пункте 3, или в Федеральном законе от 22 августа 1996 г. N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании"5 пункте 4, главе 5 "Экономика системы высшего и послевузовского профессионального образования", статье 27 "Отношения собственности в системе высшего и послевузовского профессионального образования", либо в Законе РФ от 10 июля 1992 г. N 3266-1 "Об образовании"6 пункте 11, главе 4 "Экономика системы образования", статье 39 "Отношения собственности в системе образования" более подробно регулируются отдельные вопросы аренды зданий (сооружений).

Арендные правоотношения регулируются не только федеральным законодательством, но и другими подзаконными актами:

1. Правовые акты, издаваемые Президентом  и Правительством Российской  Федерации. Президент РФ принимает  указы, а Правительство РФ - постановления, содержащие соответствующие нормы. Они не должны противоречить  Конституции Российской Федерации, Гражданскому кодексу РФ и федеральным законам.

2. Нормативные акты министерств  и иных федеральных органов  исполнительной власти (статья 3 пункт 7 ГК). 3. Нормы международного права (статья 7 ГК).

Общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью правовой системы Российской Федерации и применяются при регулировании отношений, входящих в предмет гражданского права, кроме случаев, когда из международного договора следует, что для его применения требуется издание внутригосударственного акта. При этом установлен примат международного договора, перед актами российского законодательства: "Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены гражданским законодательством, применяются правила международного договора" (статья 7 пункт 2 ГК).

4. Судебная практика.

Конечно, судебная практика не представляет собой нормативно-правовые акты, но нельзя не указать на большое влияние, которое она оказывает. Судебная практика - это многократное, единообразное решение судами одной и той же категории дел. На основании судебной практики Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ дает разъяснения смысла гражданского законодательства посредством издания Информационных писем, выносит постановления по итогам рассмотрения конкретных гражданских дел. Все это приводит к единообразному пониманию и применению судами гражданского законодательства.

Глава 2. Элементы договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений

§2.1. Предмет договора аренды зданий и сооружений

Согласно статье 650 ГК предметом данного договора аренды являются здания и сооружения. В юридической литературе, такими, например авторами как В.Н. Литовкин, А.В. Ерш 7 неоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям. Представляется, что это вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых. Более того, в толковом словаре русского языка понятие "сооружение" является родовым по отношению к понятию "здание". Сооружение определяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения). Под зданием же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом. 8

Различия между зданиями и сооружениями не имеют правового значения еще и в силу того, что гражданское законодательство не предусматривает дифференцированного регулирования правоотношений, возникающих в связи с этими объектами.

Здания и сооружения - это объекты, обладающие рядом признаков:

1. Здания (сооружения) являются искусственно  созданными объектами.

Здания имеют стены и крышу. В то же время не может быть объектом договора аренды зданий (сооружений) отдельный конструктивный элемент здания. Президиум Высшего Арбитражного суда РФ в Информационном письме от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров связанных с арендой" в пункте 1 сделал вывод, что договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. Суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды. 9

Примыкающие друг к другу здания и имеющие общую стену, но представляющие собой самостоятельное конструктивное целое, считаются отдельными. В состав зданий входят помещения (жилые или нежилые), в том числе и те помещения, назначение которых иное, чем основное назначение здания; коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации (система отопления, внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты).

К зданиям относятся также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома, передвижные домики производственного назначения (мастерские, котельные, кухни и прочее) и непроизводственного назначения (жилые, бытовые, административные и прочее).

Сооружение состоит из всех устройств, составляющими с ним единое целое. Например: нефтяная скважина включает в себя вышку и обсадные трубы; плотина включает в себя тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и другое; автомобильная дорога в установленных границах включает в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и тому подобное), другие, относящиеся к дороге, сооружения - ограждения, сходы, водосливы, кюветы, ров.

К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений. 10

2. Здание (сооружение) должно быть  капитальным, иметь постоянную основу (В.Н. Литовкин). 11 В качестве такой основы выступает земельный участок, на котором оно расположено. Здание (сооружение), как объект недвижимости прочно связано с землей и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба его назначению (статья 130 пункт 1 ГК). Например, не являются предметом договора аренды сооружений плавучие краны и иные плавучие сооружения в морских портах. Правда, данный признак объекта недвижимости (неразрывность с землей) использованный в ГК, несколько неточен. Имеющиеся на сегодня технические возможности позволяют без труда перевезти почти любые объекты вне зависимости от их размера. "В самом деле, современный уровень развития техники позволяет перемещать здания и сооружения без всякого ущерба их назначению". 12