Договор аренды зданий, сооружений и нежилых помещений

3. Здание (сооружение) служит местом нахождения людей. Здания - для постоянного нахождения, а сооружения - для временного. Как отмечает А.А. Иванов, "здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно".13 Постоянное или временное нахождение людей соответственно в здании или сооружении, обусловлено их функциональным назначением. В зависимости от назначения здания подразделяются на жилые и нежилые с различными правовыми режимами пользования. Жилое здание используется для проживания людей. Для признания его таковым оно должно соответствовать требованиям санитарно-технических норм и правил, предъявляемым для жилых помещений. Под нежилым понимается здание, используемое для иных целей, не связанных с целью проживания граждан. Это "промышленные, производственные, торговые, административные, лечебно-санитарные, культурно-просветительные, коммунально-бытовые, складские, учебные и используемые для иных целей здания".14 Часть здания именуется помещением.

Нежилые здания обычно всегда являются предметом договора аренды зданий и сооружений, если не исключены из гражданского оборота. Нежилое здание может включать жилое помещение (например, служебная квартира в здании больницы), так же как и жилое - нежилые помещения (например, помещение под магазином в жилом многоквартирном доме).

Передача жилого помещения за плату во временное владение и пользование гражданам для проживания в нем регулируется нормами о договоре найма жилого помещения (глава 35 ГК). Однако жилое помещение может быть предметом договора аренды, если одной из сторон является юридическое лицо и оно использует жилое помещение только для проживания граждан (пункт 2 статьи 671 ГК).

Особого внимания заслуживает проблема аренды нежилых помещений. Является ли нежилое помещение предметом аренды здания? Представляется, авторы, которые считают, что нежилые помещения уже объединены под общим значением "здание",15 не правы в своих убеждениях. Понятия "здание" и "помещение" не равнозначны. Аналогичного мнения придерживаются и другие авторы, например, В.А. Лапач. 16 Думается, что здание и помещение относятся друг к другу как форма и содержание. Здание состоит из множества помещений. В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным. Нежилое помещение является частью здания (сооружения).

Нежилые помещения имеют больше общего со зданиями (сооружениями), чем с другими предметами аренды. Поэтому логичнее было бы применить к аренде помещений некоторые нормы об аренде зданий (сооружений). К этому как раз стремятся авторы, ставящие знак равенства между зданием и помещением. 17 В особенности это касается формы и государственной регистрации договора.

Конечно, при применении общих положений о договоре аренды соблюдаются требования о государственной регистрации и письменной форме договора. Если применять общие положения об аренде (статья 609 ГК) договор аренды помещения должен быть заключен в письменной форме при наличии следующих условий: одной из сторон является юридическое лицо, либо договор заключен на срок более одного года. Но в тоже время, поскольку помещение является недвижимым имуществом, то договор подлежит государственной регистрации. Для государственной регистрации требуется оригинал договора аренды, без которого сама регистрация не может быть осуществлена. Поэтому на практике требование о письменной форме договора и регистрации будет соблюдаться сторонами и без специального указания на то законодателем.

Однако, при применении общих положений об аренде к нежилым помещениям, они будут подвержены большим ограничениям. Нежилое помещение - это менее ценный объект, чем здание. При обязательной государственной регистрации договора аренды любого недвижимого имущества будут ущемляться права и интересы лиц, заключивших договор аренды помещения, например, на несколько дней или даже часов. Согласно статье 13 части 3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация проводится в течение месяца со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Поэтому представляется необходимым применять к аренде помещений нормы о форме и государственной регистрации зданий (сооружений): договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, если заключен на срок более одного года. Такого же подхода придерживаются некоторые авторы, например А.А. Иванов,18 а также Высший Арбитражный Суд РФ (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений"). 19

Сооружения, поскольку люди пребывают в них временно, не имеют деления на жилые и нежилые. Они служат производственным, техническим целям. Это автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, мосты, трансформаторы, нефтяные и газовые скважины, трубопроводы и так далее.

4. Здания (сооружения) могут быть  предметом данного договора аренды только после принятия их в эксплуатацию, в порядке, предусмотренном законодательством. Являются ли предметом этого договора незавершенные строительством здания и самовольные постройки?"Объекты незавершенного строительства - это недостроенные и не сданные в эксплуатацию имущественные комплексы, отдельные здания, сооружения и подобные объекты". 20 В действующем законодательстве препятствием к осуществлению договора аренды с объектом незавершенного строительства являются только нормы, связанные с принятием в эксплуатацию зданий и сооружений. Аналогичных норм в гражданском праве нет. Поэтому допускается использование таких объектов только в целях, не связанных с проживанием людей. Например, использование под склад. Если же здание арендуется по своему основному назначению, то есть для постоянного нахождения в нем людей, то в этом случае, оно не может выступать как предмет договора аренды. Так же и самовольная постройка не может быть предметом договора аренды здания, поскольку лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретают на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею, в том числе сдавать в аренду (пункты 1-2 статьи 222 ГК).

§2.2. Стороны договора аренды зданий и сооружений

Параграф 4 главы 34 ГК "Аренда зданий и сооружений" не раскрывает круг лиц, которые могут быть сторонами в данном договоре. Поэтому необходимо руководствоваться общими положениями об аренде, предусмотренными ГК.

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК). То есть арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом (пункт 2 статьи 209 ГК), в том числе право сдачи имущества в аренду. Примером может служить следующее решение Арбитражного суда Ульяновской области.

Комитет имущественных отношений Старомайского района Ульяновской области обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Старомайскому РайПО Ульяновской области о взыскании 31102 руб.94 коп. - арендная плата, расторжении договора аренды и обязании освободить занимаемую площадь.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, поскольку согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества принадлежит его собственнику. Однако, как следует из судебных актов Арбитражного суда Ульяновской области право собственности на спорное недвижимое имущество принадлежит ТОО "Татьяна" (ранее муниципальное предприятие "Комбинат бытового обслуживания").

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, суд пришел к выводу, что исковые требования Комитета имущественных отношений Старомайского района Ульяновской области удовлетворению не подлежат.

При этом суд исходил из следующего: 29.09.2000 г. между Комитетом по управлению имуществом Старомайского района Ульяновской области (Арендодатель), Старомайским РайПО (Арендатор) и МУП "Комбинат бытового обслуживания" (Балансодежатель) заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного в здании МУП КБО на первом этаже для использования под магазин на срок с 13.10.2000 г. по 20.09.2001 г.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

На основании договора купли-продажи от 27.11.1992 г. Комитет по управлению имуществом Старомайского района передал в собственность трудового коллектива Комбинат бытового обслуживания за 500000 рублей.

Доказательством права собственности трудового коллектива на объект недвижимости (Комбинат бытового обслуживания) подтверждается свидетельством на право собственности от 21.12.1992 г.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ульяновской области от 11.02.2002 г. по делу № А72-3944/99-П221 установлено, что МП "Комбинат бытового обслуживания" преобразовано в ТОО "Татьяна", договор купли-продажи от 27.11.1992 г. признан действительным.

Таким образом, материалами дела не подтверждается факт права собственности Комитета имущественных отношений Старомайского района на спорное недвижимое имущество и отсюда следует, что договор аренды от 29.09.2000 г. является ничтожным. 21

Арендодателями могут быть физические лица, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Физическое лицо может выступать в качестве арендодателя при наличии у него дееспособности. То есть способности лично совершать различные юридические действия: заключать договоры, отвечать за неисполнение договорных и иных обязанностей.22 Закон связывает возникновение дееспособности в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть с достижением 18-летнего возраста (статья 21 ГК), поскольку, подразумевается, что лицо способно разумно действовать и сознавать значение своих действии именно по достижении этого возраста. В случаях, предусмотренных законом, дееспособность в полном объеме приобретается до достижения 18 лет. В случае вступления в брак до достижения 18 лет, а также при эмансипации физическое лицо автоматически приобретает дееспособность в полном объеме (статьи 21 и 27 ГК). Могут ли несовершеннолетние выступать в договоре аренды зданий и сооружений в качестве арендодателя (подразумевается, что арендодатель является в данном случае собственником предмета договора)? Анализ статей 26-30 ГК дает следующий ответ. Одним из основных отличий дееспособности несовершеннолетних от 14 до 18 лет от дееспособности совершеннолетних граждан является особый порядок совершения сделок. Несовершеннолетние рассматриваемой категории могут совершать сделки, за исключением специально оговоренных в законе, только с письменного согласия своих законных представителей либо должны получить последующее письменное одобрение уже совершенной сделки (статья 26 ГК). Однако прежде чем давать свое согласие законный представитель должен также получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства (статья 37 пункт 2 ГК). Что касается правовой природы согласия законных представителей и разрешения органов опеки и попечительства. "Права и обязанности у сторон по сделке, совершенной несовершеннолетним, возникнут не из согласия родителей, а из того юридического действия, которое совершит несовершеннолетний. Согласие родителей на совершение сделки не может быть и частью сделки, ее элементом. Так как для родителей, давших согласие, никаких прав и обязанностей не возникает. Все права и обязанности по сделке приобретает только несовершеннолетний".23 Приобретает он права и обязанности и случае отсутствия такого согласия. Выражая согласие, законный представитель лишь контролирует несовершеннолетнего. К тому же всю ответственность по договору несет именно несовершеннолетний (с 14 до 18 лет), как при наличии согласия, так и при отсутствии такового (статья 26 пункт 3 ГК).

Физическое лицо, помимо дееспособности, должно иметь соответствующее право на заключение договора аренды зданий (сооружений). Правомочия собственника подтверждаются свидетельством установленного образца, выдаваемым органом по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Свидетельство о праве собственности не отражает операции, которые были совершены с недвижимым имуществом с момента выдачи этого документа. Поэтому для проверки юридической чистоты арендуемого объекта необходимо запросить у арендодателя выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на дату, наиболее близкую к моменту заключения договора аренды. Арендатор может и самостоятельно получить данную выписку, поскольку регистрирующий орган предоставляет ее любому лицу.

Иное лицо, должно быть управомоченно сдавать имущество в аренду либо соответствующим законом, либо собственником здания (сооружения) (доверенность, акт уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления). Такое право имеют, например, комиссионеры, агенты, доверенные управляющие. 24 Доверенность должна быть определенным образом оформлена. Она может быть в виде отдельного документа или быть включенной в договор, определяющий внутренние отношения представляемого и представителя. Обязательным в доверенности является подпись уполномочивающего лица. Выдаваемая как гражданином, так и юридическим лицом доверенность должна содержать подпись доверителя. От имени юридического лица доверенность подписывает его руководитель или иное лицо, уполномоченное на это учредительными документами, и заверяется печатью организации (пункт 5 статьи 185 ГК). Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, должно иметь учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа.

К юридическому лицу законодатель относит организацию, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечающее по своим обязательствам этим имуществом, которое может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде, имеющее самостоятельный баланс или смету (статья 48 ГК). Юридические лица - арендодатели зданий и сооружений могут быть как коммерческими, так и не коммерческими. Не имеет значения, преследуют ли они извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности или не имеющие извлечение прибыли в качестве таковой деятельности.