Договор аренды зданий, сооружений и нежилых помещений

Содержание

Введение

Глава 1. Общая характеристика договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений

§1.1. Понятие и правовая природа договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений

§1.2. Нормативно-правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений

Глава 2. Элементы договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений

§2.1. Предмет договора аренды зданий и сооружений

§2.2. Стороны договора аренды зданий и сооружений

§2.3. Арендная плата по договору аренды зданий и сооружений

§2.4. Форма и государственная регистрация договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений

Глава 3. Содержание, изменение и расторжение договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений

§3.1. Права, обязанности и ответственность арендодателя

§3.2. Права, обязанности и ответственность арендатора

§3.3. Изменение и расторжение договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений

Заключение

Список использованной литературы

 

 

 

 

 

 

Введение

 

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает «недвижимое имущество», с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество»)  введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990г. в связи с установлением статуса частной собственности СССР и республик от 31 мая 1991г. (ст.4). Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст.1) [10] и окончательно законодательно закреплен Гражданским Кодексом Российской Федерации (ст.130) 30 ноября 1994г.

С давних времен такое распоряжение имуществом, как сдача его в аренду, представляло определенный интерес, поскольку служило способом извлечения выгоды из этого имущества С переходом к рыночной экономике установилось множество форм собственности на недвижимое имущество: частная, государственная, муниципальная. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование, доверительное управление, аренда и другие.

В настоящее время договор аренды нежилых помещений занимает одно из основных мест в предпринимательской деятельности, осуществление которой немыслимо без соответствующих помещений, где располагались бы офис фирмы, оборудование, оргтехника, помещения для работы персонала и т.д. Аренда как временное возмездное пользование чужим имуществом обладает рядом положительных качеств, позволяющих активно применять ее в различных сферах экономики. Арендатор, не обладающий достаточными денежными средствами для приобретения имущества в собственность, имеет возможность пользоваться чужим имуществом, при этом не несет риска случайной гибели или порчи этого имущества, а, являясь титульным владельцем, обладает абсолютной защитой своих прав, в том числе от собственника этого имущества Но вовлечение в оборот нежилых помещений вызывает определенные трудности. Так, здания и сооружения обладают значительной спецификой, что не могло не отразиться на отдельном правовом регулировании отношений, предметом которых они являются.

Аренда недвижимости является одним из наиболее распространенных гражданско-правовых институтов, несмотря на распространенность данного вида сделок,  можно отметить, что в российском гражданском законодательстве им уделяется недостаточно внимания, имеются пробелы в регулировании данных видов сделок. 

Одна из ключевых проблем в том, что в самом Гражданском кодексе РФ (далее - ГК РФ) не регулируется правовой статус нежилых помещений как самостоятельных, объектов гражданских прав. В ГК РФ говорится в первую очередь не об аренде недвижимости, а об аренде зданий и сооружений, что вряд ли можно признать правильным, поскольку на практике это приводит к весьма серьезным проблемам и неудобствам. Получается, что правила об аренде недвижимости, расположены в общих положениях об аренде (параграф 1 Гл. 34 ГК РФ), а вот правоотношения по аренде зданий и сооружений (которые и являются основными объектами недвижимости) регулируются в первую очередь специальными правилами (параграф 4 Гл. 34 ГК РФ) и лишь при отсутствии таковых общими положениями об аренде. Вряд ли это можно признать правильным с точки зрения юридической техники, тем более, что никаких оснований для подобного «деления» нет. Неточность нормативного регулирования правового положения зданий и сооружений как объектов недвижимого имущества в системе объектов гражданского оборота приводит к трудностям в практике оборота.

Нет единства мнений среди ученых по вопросу соответствия нежилых помещений, а тем более их частей, перечисленным в ГК РФ признакам недвижимости. Помимо общего указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п.3 ст.288), ни в ст. 130 ГК РФ, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается

Судебно-арбитражная практика в сфере гражданского оборота нежилых помещений не всегда однородна. Нередко арбитражные суды различных регионов и уровней по-разному подходят к разрешению одинаковых проблем, вытекающих из сделок со зданиями, сооружениями и нежилыми помещениями. ГК РФ содержит специальные положения, регулирующие вопросы аренды отдельных видов недвижимости: зданий и сооружений (§ 4 гл. 34), предприятий (§ 5 гл. 34), жилого помещения (гл. 35). Специальные положения, регулирующие аренду нежилых помещений как части жилых и нежилых зданий и сооружений, в ГК РФ отсутствуют. Но если специальная норма отсутствует, то действует общая норма. Поэтому при решении вопросов, связанных с арендой нежилых помещений, следует руководствоваться общими положениями об аренде

В соответствии с ГК РФ договор аренды может быть заключен как в письменной, так и в устной форме. Впрочем, эту возможность можно считать условной, поскольку законодательство устанавливает, что письменная форма обязательна, во-первых, для договоров аренды, срок которой превышает один год, и независимо от срока, если хотя бы одна из сторон договора - юридическое лицо, и, во-вторых, для договоров аренды зданий и сооружений независимо от срока их действия. Но и в том случае, когда договор аренды заключают между собой граждане и он не подпадает под действие перечисленных правил, следует учитывать, что статья 161 ГК РФ обязывает заключать в письменной форме сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда

Не решенным остается вопрос о сущности нежилых помещений. Являясь частью здания, они, тем не менее, не подпадают под действие специальных норм об аренде зданий и иных сооружений. Существующая практика отождествления нежилого помещения со зданием может быть признана ошибочной, а, следовательно, требуется изменение действующего законодательства.

Еще одна проблема тесно связанная с арендой зданий и иных сооружений заключается в отсутствии легального определения имущественного комплекса, который в большинстве случаев представляет собой совокупность недвижимых объектов, расположенных на определенном земельном участке. Арендные отношения, предметом которых является такой объект, удостоились внимания законодателя лишь применительно к отдельному виду имущественного комплекса - предприятию. Родовое понятие имущественного комплекса в законодательстве отсутствует.

Определенные трудности при применении норм об аренде зданий и иных сооружений возникают в связи с реализацией норм Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ). Наряду с концептуальным расхождением с ГК РФ, Земельный кодекс содержит нормы, носящие гражданско-правовой характер и противоречащие гражданскому законодательству.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что российское законодательство об аренде недвижимого имущества нуждается в совершенствовании для того, чтобы оно создавало правовую основу и содействовало нормальным арендным отношениям с участием такого объекта как нежилые помещения.

Все вышесказанное свидетельствует о важности исследования проблем, связанных с арендой зданий и иных сооружений, о необходимости внесения изменений и дополнений в действующее законодательство.

Степень научной разработанности. Правовые проблемы аренды нежилых помещений в научной литературе исследованы недостаточно полно, хотя практически каждое условие данного договора заслуживает особого внимания.

Целый ряд рекомендаций по совершенствованию правового регулирования отношений в этой сфере и многие сформулированные в юридической литературе теоретические положения обладают высокой научной ценностью и имеют практическую значимость. Между тем, всестороннее и глубокое исследование проблем сущности нежилых помещений, решение важной проблемы определения понятийного аппарата в этой сфере, правового статуса субъектов исследуемых, отношений, формы, государственной регистрации, особенностей договора аренды нежилых помещений. Следует признать, что законодательство в сфере аренды недвижимости остается несовершенным, разъяснения высших судебных инстанций не дают исчерпывающих ответов на практические вопросы. Следовательно, тема, связанная с договором аренды нежилых помещений, весьма актуальна как с теоретической, так практической точки зрения.

Некоторым поставленным в работе вопросам посвящено достаточно много статей в периодической печати, имеются проблемы, широко исследуемые в отечественной научной литературе, например, порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, природа арендных прав или феномен нежилых помещении как объектов аренды или недвижимости. Теоретической основой исследования послужили труды таких представителей отечественной правовой мысли, как М.Ф. Владимирский-Буданов, О.С Иоффе, Л.А. Лулц, Д.И. Мейер, H.O. Нерсесон, Л.И. Петражицкий, И. А. Покровский, Г.Ф. Шершеневич.

Проанализированы работы советского и современного периодов: М.М Агаркова, Т.Е. Абовой, В.В. Безбаха, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, В.Л. Грибанова, Б.М. Гонгзло, В.В. Данилина, А.Г. Дорошковой, А.В. Ерша, К.А. Кондаковой, О.А. Красноперовой, М. Булекова, Е.В. Покидовой, О.Н. Садиковой, Е.А. Суханова, А.С. Чижовой, Н.И. Клейн. О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, А. Маковской, К.П. Победоносцева, А.В.Белобородова, С.Ф. Савкина, А.Л. Сергеева, Е.А. Суханова, В.А. Рясенцева, B.C. Толстого, В.А. Хохлова, Г.С. Шапкиной, К. Ярошенко и других.

Объектом исследования в дипломной работы выступили гражданско-правовые отношения, связанные с владением и пользованием зданий и сооружений, как объектов договора аренды.

Предмет дипломной работы – нормы отечественного гражданского законодательства, регулирующие отношения по предоставлению и использованию зданий, сооружений и нежилых помещений, в качестве объектов договора аренды, а также правоприменительная деятельность по реализации этих норм.

Цель дипломной работы заключается в:

- исследовании комплекса основных  правовых проблем, связанных с природой договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений и его практическим применением

- разработке предложений по  совершенствованию действующего  гражданского законодательства, регулирующего  данный вид аренды.

В соответствии с целью определены следующие задачи дипломной работы:

1. рассмотреть сущность договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений в системе гражданско-правовых договоров в отечественной истории и на современном этапе;
2. установить существенные условия договора (элементы договора) аренды зданий, сооружений и нежилых помещений;
3. установить сферу применения общих норм об аренде зданий и сооружений относительно аренды нежилых помещений;
4. выявить особенности, порядка заключения, оформлении и государственной регистрации договора аренды нежилых помещений;
5.       проанализировать субъектный состав участников отношений, вытекающих из договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, изучить их права и обязанности;
6. провести анализ вопросов связанных с изменением и расторжением договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений;
7. изучить ответственность за нарушение условий данного договора;
8. выявить проблемы правового регулирования аренды аренды зданий, сооружений и нежилых помещений й;
9. разработать направления совершенствования правового регулирования договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений.
10. сформулировать предложения по совершенствованию действующего законодательства.

Методы исследования. Методологическую основу исследования составили общенаучные диалектические методы познания (материалистическая диалектика), включающие принципы объективности, системности, историзма, индукции, дедукции и др. Наряду с общенаучными методами познания применялись частнонаучные методы: формально-юридический, описательный, лингвистический, формально-логический, исторический, системно-правовой, сравнительно-правовой и другие.

Структура работы. Дипломная работа состоит из: введения; трех глав, разбитых на параграфы;  заключения и списка используемой литературы.

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

 

§1.1. Понятие и правовая природа  договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений

Законодатель дает следующее понятие договора аренды зданий и сооружений: «По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение».

Договор аренды не влечет смены титула собственника. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно.

Под правом владения понимается право, выражающееся в обладании имуществом, возможности содержания его в собственном хозяйстве.

Право пользования же - это право на извлечение и присвоение полезных свойств имущества, в получении выгоды и удовлетворении своих потребностей посредством использования имущества.

В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором он становится его титульным (законным) владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями.

Целью договора является передача собственником (арендодателем) на определенное в договоре время здания (сооружения) во владение и пользование другому лицу (арендатору) на возмездных условиях для удовлетворения последним своих потребностей. Поэтому «по своей экономической сущности аренду можно назвать продажей по частям вещи, имеющей продолжительный период изнашивания»1.

Договор является возмездным, консенсуальным и двусторонним.

Возмездность договора означает, что по данному договору имущественному предоставлению со стороны контрагента, исполняющего свою обязанность, соответствует встречное имущественное предоставление другого контрагента. Хотя определение договора в пункте 1 статьи 650 ГК не содержит указания на его возмездный характер, он является таковым в силу общего определения договора аренды (статья 606 ГК). «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование». Более того, статья 654 ГК указывает, что условие о размере арендной платы является существенным условием договора.