Договор аренды зданий, сооружений и нежилых помещений

При передаче принадлежащих арендатору прав в залог залогодержатель в случае неисполнения обязательств, обеспеченных залогом, может обратить взыскание на эти права, то есть на пользование объектом, находящимся в аренде, до истечения срока его аренды. На само арендованное имущество взыскание не может быть обращено, поскольку после окончания срока аренды оно подлежит возврату арендодателю.

Если указанные права вносятся в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, общества или производственного кооператива, это означает, что соответствующее юридическое лицо может пользоваться ими в течение того же срока, что и при аренде, то есть оставшееся до окончания срока аренды время, после чего имущество подлежит возврату арендодателю. Сумма вклада в уставный капитал определяется в подобных случаях исходя из арендной платы за пользование данным имуществом в течение периода, на который арендатор передал свои права.

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, и договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (статья 615 пункт 2 ГК). К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласие арендодателя может выражаться либо в виде дачи согласия на совершение каждой конкретной сделки либо посредством указания на это право в договоре аренды зданий (сооружений). Так, согласно пункту 18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N66 от 11 января 2002 г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"48 условие договора аренды, которым арендатору предоставлено право осуществления перенайма, не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК.

2. Арендатор имеет право в  одностороннем порядке потребовать  уменьшения размера арендной  платы, если состояние арендованного  имущества или условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились. Под существенным  ухудшением следует понимать такое изменение, в силу которого арендатор в значительной степени лишается того, на что мог бы рассчитывать при заключении договора. Это право возникает лишь в случае, если: а) такое изменение возникло в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, и б) законом не предусмотрено иное (статья 614 пункт 4 ГК).

3. Арендатор вправе в любое  время отказаться от договора, предупредив об этом арендодателя  за три месяца (статья 610 пункт 2 ГК). Договор будет существовать столько  времени, сколько будет существовать потребность обеих сторон. Как только одна из них утрачивает экономический интерес к сохранению арендных отношений, она вправе заявить требование о его прекращении. Трехмесячный срок предупреждения обусловлен высокой стоимостью зданий (сооружений) и невозможностью быстро заключить другой договор аренды подобного здания (сооружения).

4. Арендатор вправе истребовать  от арендодателя не предоставленное  в срок сданное в наем имущество  и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (статья 611 пункт 3 ГК). Срок передачи имущества должен быть определен договором, а если такой срок не установлен, то в разумный срок (в зависимости от конкретных обстоятельств, а также в силу обычаев делового оборота).

5. Арендатор имеет преимущественное  право на заключение договора  аренды на новый срок в следующих  случаях:

если иное не предусмотрено законом или договором аренды;

арендатор, надлежащим образом исполнял свои обязанности;

арендатор письменно уведомил арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

По соглашению сторон условия договора заключенного на новый срок могут быть изменены. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (статья 621 ГК).

Согласно общим положениям об аренде, арендатор обязан:

1. Пользоваться арендованным имуществом  в соответствии с условиями  договора аренды, а если такие  условия в договоре не определены, в соответствии с назначением  имущества (статья 615 пункт 1 ГК). Если договор аренды содержит условия о способах пользования арендованным имуществом, арендатор обязан соблюдать эти условия. Если в договоре отсутствует условие о способах использования имущества, то эти способы вытекают из назначения самого имущества. Так, нежилое помещение запрещено использовать для проживания людей либо других не производственных целей;

2. Своевременно вносить арендную  плату. Порядок, сроки и условия  внесения платы должны быть  определены договором.

Стороны должны согласовать сроки внесения платежей. Это могут быть разовые платежи, когда имущество арендуется на короткий срок. Если предполагается аренда имущества на достаточно длительный срок, то арендная плата вносится по частям. В этом случае стороны устанавливают периодичность платежей (раз в неделю, в декаду, в месяц, в квартал, в полугодие, в год), срок платежа, размер платежа. При разовом платеже оплата производится по окончании договора аренды, при периодических платежах - по окончании установленного периода пользования. Стороны, однако, могут условиться о предварительной оплате, в том числе и стопроцентной.

В том случае, если арендатор существенно нарушает данную обязанность, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный последним срок. Однако потребовать предварительной оплаты он может не более чем за 2 срока подряд (статья 614 пункт 5 ГК). Если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, арендодатель может обратиться в суд с заявлением о досрочном расторжении договора аренды (статья 619 пункт 1 ГК).

3. Поддерживать имущество в исправном  состоянии, производить за свой  счет текущий ремонт и нести  расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом  или договором аренды (статья 616 пункт 2 ГК).

Текущий ремонт - это "устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций)". 49 Текущий ремонт предназначен для уменьшения износа зданий (сооружений) и не увеличивает стоимость арендованного имущества. К расходам по содержанию имущества относятся, как правило, расходы, связанные с его обычной или коммерческой эксплуатацией, охраной имущества, обязательным страхованием и тому подобное, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

Законодатель не устанавливает специальную ответственность арендатора за нарушение требований данного пункта, однако, если такое нарушение влечет существенное ухудшение имущества, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора в силу пункта 2 статьи 619 ГК или потребовать возмещения убытков, вызванных возвратом имущества со сверхнормативным износом.

4. Обязан вернуть арендодателю  здание (сооружение) в том состоянии, в котором он его получил, с  учетом нормального износа или  в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК). Вместе с арендованным имуществом, должны быть возвращены и все относящиеся к нему документы, которые были переданы при передаче здания (сооружения) арендатору. Причем передача здания (сооружения) арендатором арендодателю должна осуществляться по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами (статья 655 ГК).

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В данном случае подразумевается арендная плата, предусмотренная договором аренды. Так, согласно пункту 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Примером может служить следующее дело.

Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с акционерного общества задолженности по арендной плате, исчисленной с момента расторжения договора до освобождения помещения.

Возражая против иска, ответчик сослался на то, что в соответствии с пунктом 3 статьи 453 ГК обязательства сторон считаются прекращенными с момента расторжения договора, поэтому при определении размера подлежащей взысканию арендной платы арендодатель не может руководствоваться его условиями.

В указанном договоре была предусмотрена арендная плата, размер которой значительно превышал ставку арендной платы, обычно применяемую при аренде аналогичного имущества, что, в частности, и явилось причиной, побудившей акционерное общество досрочно прервать арендные отношения.

Арендная плата за спорный период, рассчитанная по методике, утвержденной городской администрацией, перечислена до возбуждения дела.

Суд удовлетворил иск, сославшись на часть вторую статьи 622 ГК, согласно которой арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки. Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. 50

§3.3. Изменение и расторжение договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений

Изменение и досрочное расторжение договора аренды зданий (сооружений) регулируется нормами, предусмотренными главой 29 ГК, с учетом правил статей 617, 619 и 620 ГК. В Гражданском кодексе РФ предусматриваются четыре случая изменения и досрочного расторжения договора в период его действия: по соглашению сторон, по требованию одной из сторон, в случае одностороннего отказа от исполнения договора, в связи с существенным изменением обстоятельств (статьи 450-451 ГК).

1) Изменение и досрочное расторжение  договора по соглашению сторон. Под изменением договора понимается  трансформация любого или нескольких  его условий, составляющих содержание  договора. Под расторжением договора понимается досрочное прекращение неисполненного (полностью или частично) договора. Соглашение сторон это наиболее приемлемый и безболезненный способ прекращения договора, не требующий обращения в суд на предмет утверждения соглашения. Однако данная норма не применяется, если иное предусмотрено законом, договором или ГК (статья 450 пункт 1 ГК).

2) Изменение и досрочное расторжение  договора по требованию одной  из сторон (судебный порядок изменения  и расторжения договора). Данный  способ изменения и прекращения договора аренды здания (сооружения) предусматривает обращение в суд.

ГК предусматривает помимо общих положений о судебном порядке расторжения договора (статья 450 пункт 2 ГК) и специальные, касающиеся договора аренды (статьи 619-620 ГК).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (если до этого арендодатель направлял арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок) в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

3) Односторонний отказ от исполнения  договора. Такой отказ возможен  тогда, когда он предусмотрен  законом или соглашением сторон. Так, согласно Федеральному закону  от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" статье 102 пунктам 2-3 предусматривается возможность отказа от исполнения договора с его расторжением (если они не исполнены частично или полностью и если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах). Право на односторонний отказ от исполнения договора может предусматриваться и в самом договоре с указанием условий его осуществления. Так, согласно пункту 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №66 от 11 января 2002 г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК).

4) Изменение и расторжение договора  в связи с существенным изменением  обстоятельств. Речь идет о затруднительности исполнения договорного обязательства, хотя исполнение такого обязательства в принципе остается возможным. Но оно становится экономически обременительным для одной или всех участвующих в договоре сторон по причине существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Под существенным изменением обстоятельств "…следует понимать находящиеся вне контроля сторон экономические (наличие товара на рынке, способы его доставки, рыночные цены на товар и рабочую силу и тому подобное), правовые и иные факторы, существовавшие в стране (странах), отдельных регионах на момент заключения договора". 51