Договор аренды и его виды

В качестве альтернативного способа  оплаты может быть предусмотрена  передача нанимателем арендодателю доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования нанятого имущества. Определенная доля доходов также является денежной формой платы, но установленной не в твердой сумме, а в процентном соотношении от полученных арендатором доходов в результате пользования имуществом. Оплата путем передачи арендодателю части выпускаемой продукции применяется чаще всего при сдаче в аренду производственных комплексов, оборудования (нередко в сочетании с другими формами).

Возможны и такие способы  расчетов за аренду, как предоставление арендодателю определенных услуг, передача арендатором в собственность или в пользование обусловленной договором вещи (например, за пользование нанятым помещением арендатор расплачивается путем передачи арендодателю в собственность автомобиля), улучшение нанятого имущества, проведение капитального ремонта арендованного здания и другое.

Стороны могут изменять размер арендной платы в сроки, установленные  договором, но не чаще одного раза в  год (в отличие от Основ законодательства об аренде, которые предусматривали пять лет). В специальном законе могут быть определены иные допустимые сроки пересмотра размера оплаты для отдельных видов аренды и для аренды некоторых видов имущества.

Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществам либо его качество (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Аналогичная возможность - заявление арендатором требования об уменьшении арендной платы - предусмотрена ст. 612 ГК РФ, определяющей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Уменьшения арендной платы в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором.

Арендодателю предоставлена возможность  воздействия на контрагента, ненадлежаще  выполняющего свою основную обязанность. В случае существенного нарушения  сроков внесения арендной платы он праве потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд. Под существенным нарушением следует понимать неоднократную либо длительную задержку оплаты. При месячных сроках внесения платежей досрочная оплата можно потребовать не более чем за два месяца вперед, при квартальный - соответственно за два квартала. Норма, устанавливающая это правило, является диспозитивной и применяется, если иные условия не согласованы сторонами в договоре. В случае неэффективности попыток получения арендной платы с использованием указанных мер, арендодатель может прибегнуть к крайней мере - потребовать досрочного расторжения договора.

Пользование арендованным имуществом и распределение затрат по его  содержанию. Возврат имущества по окончании срока аренды.

Арендатор обязан пользоваться взятым внаем имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены, исходя из его назначения (ст. 615 ГК РФ). Использование имущества не по назначению может явиться основанием для досрочного прекращения договорных отношений по требованию арендодателя. Примером подобного нарушения может быть применение легкового автомобиля для грузовых перевозок, использование помещения, арендованного под офис, в качестве жилого и другое.  
Закон наделяет нанимателя правом осуществлять некоторые распорядительные действия в отношении арендованного имущества, но, как правило, лишь с согласия арендодателя. Перечень содержится в п. 2 ст. 615 ГК РФ. С согласия наймодателя арендатор вправе сдавать нанятое имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу (перенаем), предоставлять имущество третьему лицу в безвозмездное пользование. Вместе с тем не допускается сдача в субаренду, совершение каких-либо иных распорядительных действий в отношении имущества, предоставляемого в пользование по договору проката (п. 2 ст. 631 ГК РФ). Запрещена передача в субаренду участков лесного фонда (ст. 31 Основ лесного законодательства). Установлены законом ограничения и на передачу арендованного имущества в безвозмездное пользование: п. 2 ст. 690 ГК РФ запрещает коммерческим организациям предоставлять имущество в бесплатное пользование лицу, являющемуся учредителем этой организации, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Сделки, совершенные вопреки закону, являются ничтожными ( ст. 168 ГК РФ). Если сделка по закону совершаться может, но заключена без согласия арендодателя, она будет относится к оспоримым и может быть признана недействительной в судебном порядке. Последствия недействительности сделок (оспоримых и ничтожных) определены ст. 167 ГК РФ. 
С согласия арендодателя наниматель вправе передавать принадлежащие ему права в залог, вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Когда арендодателем является государственное или муниципальное предприятие либо учреждение, оно должно в свою очередь получить разрешение на такие действия от органа, уполномоченного государством осуществлять функции по управлению государственным и муниципальным имуществом (ст. 295 , 296 ГК РФ).

Во всех перечисленных  случаях - сдачи имущества в субаренду, передачи в залог арендных прав и  других (кроме перенайма) - ответственным  перед арендодателем остается арендатор. При перенайме имущества все  права и обязанности переходят к новому арендатору.

Особо следует коснуться  субаренды, довольно часто встречающейся  в жизни. Договор субаренды - производный  от основного, он не может быть заключен на срок, превышающей срок договора аренды, и не может предоставлять  субарендатору больше прав, чем имеет арендатор. В силу этой зависимости, досрочное прекращение арендных отношений влечет за собой и прекращение субаренды (ст. 618 ГК РФ). В то же время, Закон защищает интересы добросовестного субарендатора. При досрочном расторжении договора аренды субарендатор вправе претендовать на заключение самостоятельного договора аренды на то имущества, которое находилось у него в пользовании. Логика такого подхода очевидна: договор субаренды заключается с согласия арендодателя и последний не должен ухудшать положение добросовестного субарендатора даже тогда, когда основной договор расторгается. Новый договор с субарендатором заключается с учетом условий досрочно расторгнутого договора аренды.

Существенное значение для аренды имущества имеет распределение между сторонами обязанностей по его содержанию, проведению капитального и текущего ремонта. Гражданский кодекс РФ традиционно решает этот вопрос: капитальный ремонт возлагается на арендодателя, текущий - на арендатора (ст. 616 ГК РФ). Это правило действует, если иное не предусмотрено законом или договором. В законодательстве иное распределение обязанностей установлено для договоров проката, аренды транспортных средств, аренды предприятий.

Капитальный ремонт необходимо проводить в срок, установленный договором, а если он не определен, - в разумный срок. Это означает, что арендодатель, если иное не предусмотрено законом или договором, обязан поддерживать сданное в аренду имущество в состоянии, пригодном для использования по назначению. Если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, арендодатель должен провести его без промедления.¹⁹

При невыполнении им этой обязанности наниматель вправе по своему выбору: произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его  стоимость или зачесть ее в  счет арендной платы, либо требовать соответствующего уменьшения арендной платы или потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков. Как видим эти последствия, аналогичны тем, которые наступают при невыполнении арендодателем своей обязанности устранить недостатки, выявленные в сданном в аренду имуществе и препятствующие или затрудняющие его эксплуатацию по назначению. 
На восстановление имущества, которое относится к основным фондам, производятся амортизационные отчисления. Они входят составной частью в арендную плату (наряду с частью прибыли, получаемой арендатором от использования имущества, так называемым арендным процентом) и расходуются аредодателем на эти цели.²⁰ Если по условиям договоров амортизационные отчисления остаются у арендатора, то и капитальный ремонт должен проводиться им.

Обязанность арендатора проводить текущий ремонт нанятого имущества связана с его обязанностью поддерживать имущество в исправном  состоянии. Текущий ремонт должен предупреждать  преждевременный износ и выход  объекта аренды из эксплуатации. На арендатора возлагаются также расходы по содержанию имущества ( например, по уборке арендуемого помещения, оплате коммунальных услуг и прочие). Норма диспозитивна. В правилах, регулирующих отдельные виды аренды, встречаются исключения из нее.

Еще одна типичная для  арендных отношений проблема - распределение  затрат, связанных с улучшением арендованного  имущества.²¹ Новый Гражданский кодекс не вносит существенных изменений в сложившийся, в соответствии с ранее действовавшим законодательством, порядок. Если арендатором произведены отделимые улучшения (например, в арендованном помещении установлена съемная аппаратура), то они признаются собственностью арендатора и последний вправе их изъять (п.1 ст. 623 ГК РФ).  
Вопрос о том, на кого должны относиться затраты, связанные с неотделимыми улучшениями (которые не могут быть отделены без вреда для имущества), решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него. В первом случае арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора (п. 2 ст. 623 ГК РФ), во-втором - все произведенные затраты возлагаются на арендатора, поскольку он не вправе был вносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своему усмотрению (п. 3 ст. 623 ГК РФ). Нужно обратить внимание на то, что п. 2 ст. 623 ГК РФ носит диспозитивный характер, и стороны могут предусмотреть в договоре иное распределение затрат, связанных с улучшением арендованного имущества с согласия арендодателя . П. 3 ст.623 ГК РФ отличается от п. 2  ст.623 ГК РФ и допускает возможность иного решения только в соответствии в Законом. Примером может быть ст. 662 ГК РФ, предусматривающая право арендатора предприятия требовать возмещения стоимости произведенных неотделимых улучшений независимо от согласия арендодателя на их осуществление.

Улучшение арендованного  имущества как отделимые, так  и неотделимые, произведенных за счет амортизационных отчислений, являются по закону собственностью арендодателя. Такой поход легко объясним, имея в виду, что в указанных случаях  улучшения проводятся фактически за счет арендодателя, который, по общему правилу, должен распоряжаться средствами, отчисляемыми на амортизационные цели (на восстановление соответствующих объектов).

Арендатор обязан вернуть арендодателю взятое имущество при прекращении  договора. Договор прекращается по истечении срока аренды либо в связи с его досрочным расторжением - по соглашению сторон или по решению суда. Имущество подлежит возврату в состоянии, в котором арендатор его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (например, после реконструкции, если по договору арендатор взял на себя такую ответственность).

При невозврате имущества в установленный  срок, арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки, причем это не означает автоматического продления арендных отношений, если арендодатель до окончания срока найма уведомил арендатора о своем намерении их прекратить. Когда полученная сумма арендной платы не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может требовать их возмещения. Следует обратить внимание на заключительную часть ст. 622 ГК РФ. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки, то есть ей придается штрафной характер. Но в договоре может быть установлена зачетная неустойка, и тогда приоритет признается за договорным условием.

Защита интересов сторон и прав третьих лиц на имущество, сдаваемое  в аренду.

Закон гарантирует права третьих  лиц на имущество, сдаваемое в  аренду, а также стабильность договора аренды в случае перехода (в период его действия) права собственности на имущество к новому лицу.

Согласно ст. 613 ГК РФ, передача имущества  в аренду не является основанием для  прекращения или изменения прав третьих лиц на него. При заключении договора арендодатель обязан предупредить нанимателя о всех правах третьих лиц на сдаваемое внаем имущество (сервитуте, праве залога и другое). Неисполнение этой обязанности дает последнему право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. В данной норме речь идет о правах третьих лиц, которыми они обладают как в силу закона, так и договора. Из этого следует, что залогодатель, например, может воспользоваться своим правом и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, что после заключения договора залога собственник сдает его в аренду. Аналогично решается вопрос и при установлении сервитута - предоставлении третьему лицу ограниченного права пользования данным имуществом (земельным участком, зданием, сооружением).

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное  в аренду имущество к другому  лицу не является основанием для изменения  или расторжения договора аренды. Во всех этих случаях первоначальный арендодатель должен быть заменен новым приобретателем вещного права на данное имущество.

В пункте 2 статьи 617 ГК РФ говорится  что “в случае смерти гражданина, арендующего  недвижимое имущество, его права  и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда предоставление имущества в аренду было обусловлено личными качествами арендатора” (например, когда нанимателем имущества был специалист-реставратор, обязавшийся в качестве арендной платы провести определенные реставрационные работы, а наследник их выполнить не может). 
Защита права наследника - при отказе арендодателя от представления ему соответствующей возможности - осуществляется через суд. Но и суд откажет в удовлетворении иска, если будет установлено, что данное лицо лишается права на получение наследства в связи с совершением противозаконных действий в отношении наследодателя (ст. 531 ГК РСФСР 1964 г.) либо не может быть арендатором имущества по другим указанным в законе основаниям.