Договор аренды и его виды

Договоры аренды недвижимого имущества требуют  государственной регистрации, за исключением случаев, когда законом предусмотрено иное. Государственная регистрация осуществляется, в соответствии со ст. 131 и 164 ГК РФ, учреждениями юстиции в едином государственном реестре. Ее порядок должен быть определен законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Договоры, не прошедшие государственную регистрацию, являются недействительными (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Исключение из этого правила установлено для договоров аренды транспортных средств - воздушных и морских судов, а также судов внутреннего плавания, которые отнесены к недвижимым вещам (п. 1 ст. 130 ГК РФ), но для которых не требуется регистрации при сдаче в аренду.

Если договором предусматривается  возможность последующего выкупа имущества  арендатором, он должен быть заключен в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Например, для договоров продажи недвижимости предусмотрена письменная форма, причем, в виде одного документа, подписываемого обеими сторонами, с последующей государственной регистрацией (ст. 550, 551 ГК). Дополнительные требования предъявляются к форме договоров продажи предприятий (ст. 559 ГК).

Срок договора аренды. Возобновление  арендных отношений.

Поскольку договор аренды предусматривает  передачу имущества по временное  владение и пользование, сроки аренды, по общему правилу, определяются в договоре по соглашению сторон. Вместе с тем, Гражданский кодекс РФ допускает, как уже отмечалось, заключение договора без определения срока его действия (п. 2 ст. 610 ГК РФ). В этом случае договор считается заключенным на неопределенный срок.  
При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Для отдельных видов аренды и  для аренды отдельных видов имущества  законодательством устанавливаются  максимальные (предельные) сроки. Так, договоры проката могут заключаться  не более чем на один год. Предельные сроки аренды (пользования) установлены  для природных объектов. В соответствии со ст. 42 Водного кодекса, водные объекты могут предоставляться в краткосрочное пользование - до 3 лет и долгосрочно - до 25 лет. Ст. 10 Закона о недрах дифференцирует предельные сроки в зависимости от целей пользования: до 5 лет - для геологического изучения, до 20 лет - для добычи полезных ископаемых и в целях, не связанных с добычей, до 25 лет - при совмещении разных видов пользования. Предельный срок аренды участков лесного фонда - 50 лет (ст. 26 Основ лесного законодательства).

С введением в действие Основ  законодательства об аренде (с 1 января 1990 г.) утратило силу ранее действовавшее  общее правило (ст. 277 ГК 1964), устанавливавшее  предельные сроки аренды для договоров, заключаемых между государственными, кооперативными и общественными организациями.

Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, период его  действия не определен, то он действует  до истечения предельного срока, при условии, что до этого момента  ни одна из сторон не заявит о своем  отказе от договора. При заключении такого договора на срок, превышающий предельный, он считается заключенным на установленный законом срок.

Отношения по аренде имущества, особенно недвижимости, носят во многих случаях  стабильный характер и по истечении  срока договора нередко возобновляются. В п. 1 ст. 621 ГК РФ закреплено преимущественное право арендатора на возобновление арендных отношений на новый срок и определены условия, при которых оно может быть реализовано. Таких условий три. Первое: соответствующим правом наделяется арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору - использовал имущество по назначению, не допускал существенного ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату. К нарушениям, дающим основания признать арендатора ненадлежаще исполнявшим свои обязательства, можно отнести те, что рассматриваются в качестве оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ). Данный перечень не является исчерпывающим. Второе: готовность арендатора заключить договор на условиях, предлагаемых другими претендентами на аренду, что выражено в словах: “при прочих равных условиях”, а также желание арендатора принять на себя обязанности по проведению ремонта и прочие. Аналогичные положения содержались в Основах гражданского законодательства (п. 4 ст. 86). Третье условие является новым: арендатор, желающий продолжить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он не определен, то в разумный срок до окончания действия договора. Понятие “разумный срок” следует толковать как время, необходимое для заключение договора на последующий период.¹⁶

В Кодексе сохранено ранее действовавшее  указание о том, что при заключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе к размеру арендной платы. Норма п. 3 ст. 614 ГК о возможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год в данном случае не применяется, поскольку она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего.

Право арендатора на возобновление  арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных отношений с прежним арендатором уклоняется, последний может предъявить иск о принуждении арендодателя заключить договор на новый срок. Разъяснения о практике разрешения подобных споров даны в письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 сентября 1993 № С-13/ОП- 276¹⁷. Требование арендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению в случаях, когда арендодатель не намерен больше сдавать имущество внаем.

Часть 3 п. 1 ст. 621 предусматривает дополнительные способы защиты прав и интересов  добросовестного арендатора. Если арендодатель отказал в возобновлении договора на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения убытков.

Норма п. 1 ст. 621 носит диспозитивный характер, в связи с чем стороны могут предусмотреть в договоре иные, в том числе дополнительные условия, при которых за арендатором сохраняется преимущественное право на возобновление аренды, либо исключить возможное продление арендных отношений на новый срок.  
В практике нередко бывает так, что по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться взятым внаем имуществом без заключения нового договора, а арендодатель против этого не возражает. В такой ситуации договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Важно подчеркнуть, что для признания договора возобновленным необходимы два условия: 1) арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора; 2) арендодатель против этого не возражает.¹⁸ Возобновление договора на неопределенный срок означает, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за одни месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Если арендодатель в какой-либо форме заявит о том, что он не намерен возобновлять арендные отношения, то положения п. 2 ст. 621 не могут быть применены. 
Правила ст. 621 ГК РФ о возобновлении договорных отношений не применяются к тем договорам, для которых законом установлены изъятия из них. Это относится к договору проката, аренды транспортных средств. При желании получить соответствующий предмет в пользование на следующий срок, арендатор может заключить новый договор аренды на общих основаниях, то есть без каких-либо преимуществ перед другими претендентами.

Предоставление имущества арендатору. Ответственность за недостатки сданного в аренду имущества.

Обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества  в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению (ст. 611 ГК РФ). Вместе с основным имуществом передаются и его принадлежности, если иное не предусмотрено договором, а также относящаяся к нему документация: технический паспорт, сертификат качества и другие. Особое значение это имеет при сдаче в аренду (прокат) предметов техники, которые во многих случаях должны сопровождаться правилами эксплуатации и другими документами. Если принадлежности и документы не переданы одновременно с имуществом, и без них нельзя пользоваться им так, как это необходимо арендатору, исходя из условий договора, арендатор вправе либо потребовать их предоставления, либо расторгнуть договор. И в том, и в другом случае он имеет право на возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательства по договору арендодателем.

При уклонении арендодателя от предоставления имущества (по истечении согласованного и реально выполнимого срока) арендатор вправе истребовать его  в принудительном порядке (ст. 398 ГК РФ). В этом случае предъявляется  иск в суд или арбитражный  суд (в зависимости от подведомственности спора), решение которого исполняется через судебного исполнителя. Помимо принудительного изъятия у арендодателя не переданного в срок имущества, арендатор вправе взыскать с него убытки, вызванные задержкой исполнения обязательства. Предусматривается и альтернативное право - потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. Это могут быть дополнительные затраты, которые вынужден нести арендатор в связи с наймом аналогичного имущества у другого лица (реальный ущерб), а также потери (упущенная выгода) из-за простоя в связи с неполучением предмета аренды в согласованный срок.

На арендодателя возлагается ответственность  за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие или затрудняющие пользование им в соответствии с условиями договора. Ответственность наступает и тогда, когда арендодатель не знал о них во время заключения договора, то есть - при скрытых недостатках. Арендатор в этом случае может потребовать от арендодателя: а) безвозмездного устранения недостатков; б) соразмерного уменьшения арендной платы; в) возмещения расходов на устранение недостатков, если сделает это своими силами, причем указанные расходы могут быть возмещены путем непосредственного удержания соответствующей суммы из арендной платы, но с предварительным уведомлением арендодателя; г) расторжения договора. 
Закон предоставляет альтернативный выбор не только нанимателю имущества, но и арендодателю. Извещенный о требовании или намерении арендатора устранить недостатки имущества за счет арендодателя, последний может без промедления заменить это имущество другим, аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки. Такой способ во многих случаях более приемлем для арендодателя, - если он специалист и может сделать это более экономично. На арендодателя возлагается также обязанность полностью компенсировать нанимателю все потери (убытки), вызванные предоставлением ему имущества с недостатками (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

В п. 2 ст. 621 ГК РФ содержится исключение из общих положений об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Он не несет ответственности за те недостатки, которые были оговорены при заключении договора либо заранее были известны арендатору. Кроме того, арендодатель не отвечает за недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверки исправности имущества при его получении. В этой норме речь идет о явных (не скрытых) недостатках, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей, и направлена она на то, чтобы побудить арендаторов проводить надлежащую их приемку и обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц. Например, арендатор, берущий на прокат автомобиль, не вправе предъявлять к арендодателю претензий по поводу таких недостатков, как разбитые стекла или фары, очевидно неисправный радиоприемник и другое, поскольку они должны быть выявлены при осмотре передаваемой машины. Более того, за такие недостатки, если они не были отмечены при получении и проверке объекта найма, арендодатель может предъявить соответствующие претензии нанимателю при возврате имущества. 
  Арендная плата.

Основная обязанность арендатора в силу возмездности договора аренды - своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Однако, как уже отмечалось, Гражданский кодекс не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона. Исключение установлено лишь для договоров аренды зданий и сооружений, а соответственно и предприятий, где требование о согласовании и включении в него условия о размере арендной платы является обязательным и при отсутствии его договор считается незаключенным ( ст. 657 ГК РФ). В иных случаях действуют порядок и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Закон допускает различные варианты оплаты за пользование имуществом, из которых стороны выбирают наиболее приемлемый. Содержащийся в нем перечень не является исчерпывающим, и стороны имеют возможность предусмотреть в договоре иные формы оплаты либо сочетание нескольких форм. Арендная плата может устанавливаться за все имущество в целом либо по каждой из его составных частей. Последний способ нередко применяется при сдаче в аренду какого-либо помещения с оборудованием, набор которого не всегда одинаков, либо при одновременной сдаче внаем одному, например, лицу автомобиля и гаража.

Наиболее распространенной формой оплаты является денежная. Она применяется в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.