Договор аренды и его виды

Для отдельных видов  аренды, а также для аренды отдельных  видов имущества максимальные (предельные) сроки могут устанавливаться законом. При этом, если срок аренды договором не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения определенного срока, установленного законом, договор по истечении определенного срока прекращается.

В соответствии с правилами  ГК арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если и по истечении срока договора арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях, но уже на неопределенный срок.¹²

Аренда является возмездным владением и пользованием или  пользованием. Поэтому договором  аренды определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Когда договором аренды эти условия не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Условие об арендной плате не относится к числу существенных. Исключение установлено для договоров аренды зданий и сооружений, для которых требование о согласовании размера арендной платы является обязательным (ст. 654 ГК).

В договоре аренды могут  предусматриваться различные виды и формы арендной платы и их сочетания. ГК (ст. 614) называет некоторые виды арендной платы. В частности, арендная плата может устанавливаться в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов, предоставления арендатором определенных услуг, передачи арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Размер арендной платы  может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества законом могут устанавливаться другие минимальные сроки пересмотра размера арендной платы.

В случае существенного  нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать  досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд.

Основная обязанность  арендодателя — предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. При этом имущество передается со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (технический паспорт, сертификат качества и т. п.), если иное условие о передаче имущества не будет определено договором аренды.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. Если такие условия в договоре не определены, пользование имущество осуществляется в соответствии с назначением этого имущества.

Арендатор вправе распоряжаться  арендованным имуществом только с согласия арендодателя. Он может с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренду другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Иной порядок распоряжения арендатором арендованным имуществом может быть установлен ГК, другими законами или иными правовыми актами. Во всех этих случаях, кроме перенайма, перед арендодателем ответственным остается арендатор.

К договору субаренды (поднайма) применяются правила договора аренды, за исключением иных правил, установленных законом или иными правовыми актами. Срок договора субаренды не может превышать срок самого договора аренды. Если договор аренды является ничтожным по правилам, установленным ГК, ничтожным будет и договор субаренды. По правилу, установленному ГК, досрочное прекращение договора аренды влечет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. В этом случае субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах срока субаренды на условиях, которые соответствуют условиям прекращенного договора аренды.

Владение и пользование  арендованным имуществом означает для  арендатора не только право распоряжаться  этим имуществом с согласия арендодателя, но и право производить улучшения  арендованного имущества на условиях, определенных договором аренды. Если условия об улучшениях арендованного имущества не определены договором, применяются правила, установленные ст. 623 ГК РФ. В соответствии с ними произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью. Когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора. Однако, если такие улучшения произведены без согласия арендодателя, их стоимость возмещению не подлежит. Иной порядок в этом случае может быть установлен законом. Наконец, любые улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

По общему правилу, производство за свой счет капитального ремонта  переданного в аренду имущества  является обязанностью арендодателя. Однако законом, иными правовыми  актами или договором аренды эта обязанность может быть возложена на арендатора или на обе стороны договора аренды.

Если арендодатель нарушает обязанность по производству капитального ремонта, арендатор вправе по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Обязанностью арендатора являются поддержание арендованного имущества в исправном состоянии, производство за свой счет текущего ремонта. Арендатор также несет расходы на содержание имущества. Иной порядок может быть установлен законом или договором аренды.

Арендатор обязан вернуть  арендодателю взятое внаем имущество при прекращении договора. Договор прекращается по истечении срока аренды либо в связи с его досрочным расторжением по соглашению сторон или по решению суда (ст. 619, 620 ГК). Имущество подлежит возврату в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Если арендодатель не предоставляет арендатору сданное  в аренду имущество в указанный в договоре аренды срок, а если срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Если арендодатель не передает принадлежности и документы, без которых арендатор не может пользоваться арендованным имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, арендатор вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендодатель  отвечает за недостатки сданного в  аренду имущества, которые полностью или частично препятствуют пользованию имуществом, даже если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору предъявить арендодателю требования, предусмотренные ст. 612 ГК. При этом, если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

                        1.2. Содержание договора аренды.

Объекты аренды.

В законе названы виды имущества, которые  могут быть предметом аренды. Это  объекты недвижимости: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания и сооружения. Объектом аренды могут быть также оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Перечень не является исчерпывающим. Таким образом, в аренду могут передаваться предметы, предназначенные для использования в производственной и иной деловой сфере, а также вещи, необходимые для удовлетворения личных потребностей, например, различная аппаратура, музыкальные инструменты, предметы бытовой техники и другие. Они должны лишь отвечать указанному в законе признаку - быть непотребляемыми, то есть сохранять свои свойства в процессе использования. Потребляемые вещи и деньги не могут быть предметом аренды, они предоставляются только по договору займа при заключении соответствующего соглашения. Основное отличие договора займа от договора аренды в том, что заемщик возвращает займодателю не те же предметы, что получил от него, а аналогичные, в том же количестве.

Законом могут  быть установлены виды имущества, сдача  которых в аренду не допускается  или ограничивается. Ограничения  и запреты на сдачу в аренду относятся, прежде всего, к имуществу, изъятому из оборота или оборотоспособность которого ограничена (п. 2 ст. 129 ГК РФ). До сих пор это касалось, например, атомных электростанций, различных видов вооружения, железных дорог общего пользования и иных объектов общегосударственного или специального назначения. В свое время такие ограничения были установлены Постановлением Совета Министров СССР от 20 марта 1990 г. № 280 “О порядке сдачи предприятий (объединений) союзного подчинения и их имущества в аренду” и Постановлением Совета Министров РСФСР от 13 апреля 1990 г. № 118 “О порядке сдачи предприятий (объединений) республиканского и местного подчинения и их имущества в аренду”, а также утвержденными в соответствии с ними перечнями объектов. До принятия закона, который будет регулировать эти вопросы, названные акты не утрачивают своего значения.

Определенные  ограничения установлены для  сдачи в аренду природных объектов. Так, участки недр и водные объекты  могут предоставляться в пользование  на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами¹³. Участки лесного фонда передаются в аренду (пользование) также на основе лицензий либо лесорубочных и лесных билетов¹⁴.

В законе подчеркивается необходимость четкого определения  объекта аренды. При заключении договора нужно указывать наименование имущества, характеристику его качества, для недвижимости - место нахождения и другие сведения, позволяющие установить объект аренды и его состояние. При невыполнении данного требования считается, что условие об объекте, подлежащем сдаче в аренду, сторонами не согласовано, потому договор не признается заключенным.  
Определяя объекты аренды, необходимо, вместе с тем, иметь в виду, что плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ч. 2 ст. 607 ГК РФ). Из этого следует, что они не являются частью предмета аренды, в результате использования которого получены, и не подлежат передаче арендодателю по истечении срока аренды, если иное не вытекает из условий договора. Это правило действует тогда, когда имущество используется для целей, предусмотренных договором (например, аренда сада для получения урожая, аренда предприятия для выпуска продукции). При использовании имущества с нарушением договора, арендодатель вправе потребовать от арендатора не только досрочного прекращения договорных отношений, но и возмещения убытков, в том числе передачи ему арендатором соответствующих, плодов и доходов. 
И еще одна деталь. При сдаче в аренду вещи, согласно ст. 135 ГК РФ, она должна передаваться арендатору со всеми относящимися к ней принадлежностями, например, станок сдается в аренду со всеми входящими в его комплект приспособлениями. Принадлежности главной вещи входят в объект аренды независимо от того, упомянуты они в договоре или нет. Если стороны намерены по-иному решить этот вопрос, они должны сделать специальную оговорку в договоре. ¹⁵

Форма и государственная регистрация  договора аренды.

Договор аренды заключается преимущественно в  письменной форме. Она обязательна, когда одной из сторон является юридическое лицо, а также при заключении договоров между физическими лицами, если срок аренды превышает один год (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Для некоторых видов аренды закон предусматривает обязательное письменное оформление, независимо от состава участников и срока действия договора. Это касается, в частности, договоров проката, аренды транспортных средств, аренды зданий, сооружений и предприятий.

Устная форма  договора аренды может применяться, с учетом сказанного, лишь во взаимоотношениях между физическими лицами при сроке аренды имущества менее одного года и при условии, если что данного вида арендных отношений не предусмотрено обязательное заключение письменного договора.