Договор аренды и его виды

Аренда является распространенным видом гражданско-правовых отношений  как в области предпринимательства, так и в иных сферах, включая  бытовую. В ст. 606 ГК РФ дается определение договора, регулирующего эти отношения: “пo договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование”. Исходя из определения, можно выделить три основные черты, характерные для данного договора. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды). Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним, также является консенсуальным, то есть таким, который устанавливает между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, например, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику (ст. 807 ГК РФ).⁶

Понятие “аренда “ и “имущественный наем” используются в законе как  тождественные - при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление то одного, то другого термина связано  не столько с различиями отдельных  видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах. Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в наем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами гл. 35 ГК РФ. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило, работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами - арендодателем и юридическим лицом - будут строиться по модели договора аренды.

Процессы демократизации в области  экономики затронули арендные отношения  одними из первых. Прежде всего, встал  вопрос в расширении круга объектов аренды. Многие объекты, которые раньше были исключены из гражданского оборота и не могли быть предметом аренды, необходимо было включить в эту сферу. К ним относятся предприятия и иные производственно-хозяйственные комплексы, земельные участки и другое. Кроме того, требовалось расширение прав участников отношений, предоставление им большей свободы как в выборе партнеров, так и согласовании условий аренды, снятие ненужных ограничений. Нормы ГК РСФСР 1964 г. в значительной мере не отвечали требованиям нового времени и нуждались в пересмотре.  
В 1989 году были приняты Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде⁷. Они являлись одним из первых крупных законодательных актов, выводящих гражданско-правовые отношения из под жесткого государственного контроля и административного воздействия.

Общие подходы и принципы в регулировании  договора аренды в условиях рыночной экономики были сформулированы и  закреплены в Основах гражданского законодательства Союза ССР и  республик, принятых в 1991 году и действовавших в Российской Федерации с 3 августа 1992 года.⁸

Завершающим этапом разработки развернутого законодательства об аренде является принятие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной  в действия с 1 марта 1996 года В Главе 34 Кодекса, регулирующей аренду, восприняты многие положения Основ гражданского законодательства, Основ законодательства об аренде и некоторых специальных нормативных актов, касающихся этих отношений, а также сохранены стабильные нормы ГК РСФСР 1964 года. В этом кодексе аренде было посвящено всего 12 статей, в новом ГК РФ их в пять с лишним раз больше - 65. И дело не только в увеличении числа норм, детализации регулирования, но и в существенном изменении подходов к регламентации этих отношений. Во-первых, в гл. 34 выделен комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Наряду с этим, введены нормы специального регулирования отдельных видов арендных отношений: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды (лизинга). Дифференциация осуществляется, главным образом, по предмету (объекту) аренды, но учитываются и другие моменты, например сфера применения договора и специализация арендодателей.

Общие правила параграфа 1. гл. 34 ГК РФ носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальное регулирование - их немало, - а также распространяются на договоры, выделенные в отдельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована специальными нормами, относящимися к соответствующему виду отношений (прокату, лизингу и другим).

Во-вторых, для нового законодательства об аренде характерно то, что детальная  регламентация отношений не превращается в излишнюю “зарегулированность”. Обеспечивается это благодаря тому, что многим нормам придан диспозитивный характер, что дает сторонам возможность решать в договоре, при необходимости, тот или иной вопрос иначе, чем в законе, а законодательное регулирование используется как запасной вариант (“если иное не предусмотрено в договоре”). Императивными являются, в основном, нормы, обеспечивающие защиту прав сторон, а также третьих лиц, интересы которых могут быть затронуты. Такой подход обеспечивает достаточно проработанную юридическую основу формирования и развития арендных отношений, что повышает их правовой уровень и защищенность участников и в то же время не противоречит одному из основных принципов современного гражданского законодательства - принципу свободы договора.

И еще одно обстоятельство, характерное  для нового законодательства. При  общей тенденции к усилению роли договора, ГК РФ, в ряде случаев, снижает  жесткость требований в отношении  определения условий, при которых  договор может признаваться заключенным. Речь идет о существенных условиях договора, признаваемых таковыми по закону, при отсутствии хотя бы одного из которых договор не может считаться заключенным. В новом ГК для договора аренды такие условия сведены до минимума: существенным в силу закона признается лишь условие о предмете (объекте) аренды (ст. 607 ГК РФ). Для отдельных видов договоров предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным, например размер арендной платы в договоре аренды здания или сооружения. Но во всех остальных случаях к существенным не отнесены даже такие важные для аренды, условия как срок (учитывая временный характер владения и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, - исходя из возмездности данного договора. Законодатель, в одних случаях, пошел по пути предоставления сторонам возможности конкретизировать свои отношения в процессе действия и исполнения договора (в отношении срока окончания аренды), в других - допустил возможность применения по аналогии условий аренды, действующих при сравнимых обстоятельствах (в части определения размера арендной платы, когда ее размер не указан в договоре). Этот подход как бы вписывает конкретные отношения в общую систему аналогичных рыночных связей, подчиняя их складывающейся конъюнктуре и соответствующим обычаям делового оборота.  
Гражданский кодекс РФ, расширивший правовую регламентацию договорных отношений, рассчитан на непосредственное применение содержащихся в нем норм, что, однако, не исключает применения в некоторых случаях других законодательных и иных правовых актов, предусматривающих особенности отдельных видов аренды. В ст. 607 ГК РФ, например, содержится отсылка к законам, предусматривающим особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Это: Земельный кодекс Российской Федерации (до введения в действие нового кодекса действует Земельный кодекс РСФСР 1991 года в части, не противоречащей более позднему законодательству), Водный кодекс Российской Федерации⁹, Федеральный закон “О недрах”¹⁰, Основы лесного законодательства Российской Федерации¹¹. Особенности аренды транспортных средств предусматриваются транспортными уставами и кодексами.

Нормы гл. 34 ГК РФ, а также специального законодательства, регулирующего особенности  отдельных видов арендных отношений, применяются в сочетании с общими нормами гражданского законодательства о сделках, обязательствах и договорах.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодателем в договоре аренды является собственник имущества, т. е. любое физическое или юридическое  лицо, имеющее титул собственника. Арендодателями могут быть также  лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендатором может быть любое физическое или юридическое лицо.

Вместе с тем ГК выделяет такие виды договора аренды, в которых либо одной из сторон, либо обеими сторонами могут быть только субъекты предпринимательской деятельности, действующие в предпринимательских целях. К такому виду договора аренды относится договор проката, являющийся публичным предпринимательским договором аренды.

Только между предпринимателями  может заключаться договор финансовой аренды (лизинг).

Наконец, к аренде в  сфере предпринимательской деятельности следует отнести аренду предприятий. Закон не определяет стороны данного  договора, но исходя из предпринимательских  целей использования предприятия, можно считать, что сторонами либо одной из сторон договора аренды предприятия являются субъекты предпринимательской деятельности.

Сторонами других названных  ГК видов аренды могут являться любые  физические и юридические лица. Это  относится к договорам аренды транспортных средств и аренды зданий и сооружений. Если данные договоры заключаются между субъектами предпринимательской деятельности или с их участием, то они квалифицируются как договоры в сфере предпринимательской деятельности.

Существенным условием договора аренды является условие о  его предмете, т. е. том имуществе, которое подлежит передаче арендатору. В соответствии со ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы объекты недвижимости и движимое имущество, вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, т. е. являются непотребляемыми.

Законом могут быть установлены  виды имущества, сдача которого в  аренду не допускается или ограничивается. Кроме того, законом могут быть установлены особенности сдачи  в аренду земельных участков и  других обособленных природных объектов.

Объект аренды должен быть четко определен в договоре. Иными словами, в договоре нужно  указывать: наименование имущества, характеристику его качества, для недвижимости —  место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние.

Если в договоре отсутствуют  данные, позволяющие определенно  установить подлежащее передаче в аренду имущество, условие о предмете считается  несогласованным, а договор аренды — незаключенным.

По общему правилу, если хотя бы одной из сторон договора выступает юридическое лицо, договор аренды заключается в письменной форме. Письменная форма необходима для договора аренды, заключаемого на срок более одного года, независимо от того, кто является сторонами договора аренды. Если объектом аренды является недвижимое имущество, договор аренды такого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В частности, для договоров аренды транспортных средств — воздушных и морских судов, а также судов внутреннего плавания, которые отнесены к недвижимости (ст. 130 ГК), регистрация не требуется (ст. 633, 643 ГК).

Аренда не влечет переход  права собственности на объект аренды к арендатору, а представляет собой временное (срочное) владение и пользование или только временное пользование. Вместе с тем в соответствии с ГК плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

По общему правилу, арендованное имущество передается арендатору в его владение и пользование. Однако для современного развития экономических отношений возможна такая аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование, например, при аренде ЭВМ арендатор пользуется соответствующей техникой, не владея ею.

Кроме того, в законе или  в договоре аренды может быть предусмотрено условие о выкупе арендованного имущества, когда такое имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Договор аренды с выкупом арендованного имущества заключается в той форме, какая предусмотрена для договора купли-продажи такого имущества.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон. При этом стороны вправе зачесть ранее выплаченную арендную плату в выкупную цену. Вместе с тем законом могут устанавливаться случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Договор аренды предусматривает  передачу имущества во временное пользование, поэтому сроки аренды, по общему правилу, определяются в договоре по соглашению сторон.

Однако условие о  сроке аренды не является существенным. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. При отсутствии условия о сроке в договоре аренды каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца. Иной срок для предупреждения о прекращении может быть установлен законом (например, для проката) или договором.