Договор аренды и его виды

В этом определении договора отражены три его специфические черты:

1) предмет договора  — транспортное средство любого  вида;

2) управление и техническую  эксплуатацию транспортного средства  осуществляет арендатор самостоятельно  или при помощи третьего лица (но ни в коем случае не  арендодателя);

3) транспортное средство  передается во владение и пользование  арендатору. Арендодатель не сохраняет  владение предметом договора.

Цель договора — получить во владение и пользование транспортное средство и самостоятельно осуществлять его техническую и коммерческую эксплуатацию.

Соответственно содержание договора аренды транспортного средства без экипажа изменено по сравнению с общими правилами об аренде в сторону расширения обязанностей арендатора.

Арендатор в дополнение к его обычным обязанностям должен:²⁸

1) в течение всего  срока договора поддерживать транспортное средство в исправном состоянии, осуществлять его текущий и капитальный ремонт (ст. 644 ГК). Соответственно арендодатель полностью освобожден от каких-либо обязанностей по обеспечению исправности предмета договора в период действия договора.

Впрочем, это не означает, что транспортное средство может  быть передано арендатору в ненадлежащем состоянии. За арендодателем полностью  сохраняется обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (ст. 611 ГК);

2) своими силами осуществлять  управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую (ст. 645 ГК). В этих целях арендатор может нанять экипаж или эксплуатировать транспортное средство и управлять им лично;

3) нести расходы на  содержание арендованного транспортного  средства, его страхование, включая  страхование своей ответственности,  а также расходы, возникающие  в связи с его эксплуатацией,  если иное не предусмотрено договором (ст. 646 ГК). В принципе, арендодатель по договору аренды транспортного средства без экипажа освобожден от несения каких-либо расходов, за исключением тех, которые обусловлены теми или иными нарушениями со стороны арендодателя. Все расходы по договору, как правило, возлагаются на арендатора.

Обязанность арендатора осуществлять страхование не зависит  от признания последнего в законе или договоре обязательным (в отличие  от правила, установленного в ст. 637 ГК). Следовательно, арендодатель вправе потребовать от арендатора заключения договоров страхования транспортного средства и гражданской ответственности в любом случае, если только это прямо не исключено договором. Неисполнение арендатором данной обязанности может служить основанием для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя на основании п. 1 ст. 619 ГК.²⁹

Последняя обязанность  арендатора является диспозитивной. Первые же две — императивны.

Если иное не предусмотрено  договором, арендатор вправе без  согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа (п. 1 ст. 647 ГК).

Арендатор вправе без  согласия арендодателя от своего имени  заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены,— назначению транспортного средства (п. 2 ст. 647 ГК). При этом арендатору запрещено заключать договоры, которые направлены на распоряжение транспортным средством или арендными правами (об этом более подробно сказано ранее применительно к договору фрахтования на время).

Ответственность сторон договора аренды транспортного средства без экипажа  друг перед другом строится на общих для любого договора принципах. Ответственность же перед третьими лицами за вред, причиненный транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор как его владелец, по нормам о деликтных обязательствах (ст. 1079 ГК).

                              2.4.  Договор аренды зданий и сооружений.

 По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

Данный договор выделен  в самостоятельный вид исходя из его предмета. Предметом договора служат здания или сооружения, т. е. разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связаны с землей (земельным участком), на которой они расположены. Именно это обстоятельство и служит главной причиной выделения договора аренды зданий (сооружений) в отдельный вид. Ведь пользование зданием или сооружением практически невозможно без пользования земельным участком, последний же далеко не всегда передается в аренду вместе со зданием (сооружением), которое на нем расположено.³⁰

Ответа на вопрос, в  чем различие между зданием и  сооружением, ГК не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод, что  здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. Впрочем, юридического значения делению объектов на здания и сооружения ГК не придает.

Правила об аренде зданий и сооружений применяются при аренде и частей зданий (сооружений). Правда, в этом случае возникают сложности с передачей арендатору права пользования земельным участком, который функционально обслуживает такую часть. Если физически выделить часть земельного участка, обслуживающего часть здания (сооружения), невозможно, права на такой участок к арендатору переходить не должны.

Форма договора аренды зданий и сооружений — письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Заключение такого договора посредством обмена письмами (документами, исходящими только от одной стороны) невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Эта норма является исключением из общего правила, закрепленного п. 2 ст. 609 ГК, согласно которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации. А поскольку исключения не могут толковаться расширительно, п. 2 ст. 651 ГК не должен применяться к аренде других видов недвижимого имущества, например земельных участков или предприятий.

К числу существенных условий договора аренды зданий (сооружений) помимо его предмета относится также и цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Содержание  договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) не подверглось серьезным изменениям. Основной набор обязанностей сторон сохранился. Конкретизированы лишь некоторые способы исполнения этих обязанностей.

1. Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК), расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК). Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут исключить в договоре передачу арендатору каких-либо прав на земельный участок.

Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях аренды или иное право, если оно предусмотрено договором аренды здания или сооружения (п. 2 ст. 652 ГК).

Это право предоставляется  на срок аренды здания или сооружения, причем в отношении той части  земельного участка, которая занята зданием или сооружением и  необходима для его использования  в соответствии с его назначением.

На судьбу данного  права арендатора до тех пор, пока оно существует, не влияет даже смена собственника земельного участка. В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГК).

Аренда здания или  сооружения, находящегося на земельном  участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК). Таким образом, согласие собственника земельного участка на сдачу в аренду расположенного на нем здания или сооружения требуется в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или договором или когда условия пользования участком изменяются. Под изменением условий пользования следует понимать такое их ухудшение, которое в соответствии с действующим законодательством может служить основанием для досрочного прекращения права арендодателя здания или строения на земельный участок, например, использование не по назначению.

2. Исполнение арендодателем  обязанности по передаче здания  или сооружения арендатору и  принятие предмета договора последним  осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК).

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается  как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора — от принятия имущества.

Обязанность арендатора по возврату арендованного здания (сооружения) оформляется так же, как обязанность арендодателя по его передаче. По окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передаче здания или сооружения (п. 2 ст. 655 ГК). Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установлены законом при передаче здания (сооружения) в аренду (п. 1 ст. 655 ГК).

3. Наконец, установленная  в договоре арендная плата  за пользование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 654 ГК). Таким образом, если иное особо не оговорено, при аренде здания или сооружения дополнительная плата за земельный участок взиматься не должна.

В случае, когда плата  за аренду здания или сооружения установлена  в договоре на единицу площади  здания (сооружения) или иного показателя размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера передаваемого арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК). Фактический размер здания или сооружения в этом случае может быть взят, к примеру, из передаточного акта, составление которого обязательно. Впрочем, общая площадь здания (сооружения) вполне может содержаться и в самом договоре.

                                       2.5. Договор аренды предприятий.

 По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК).

Договор аренды предприятий  выделен в самостоятельный вид  также исходя из его предмета. Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования договора его аренды.

Более того, суть пользования  предприятием как раз и состоит  в постоянной замене его компонентов. Поэтому арендатору предприятия  предоставлено право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия (ст. 660 ГК). Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Арендатор также вправе без согласия арендодателя вносить  изменения в состав арендованного имущественного комплекса, производить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.