Договор аренды и его виды

3) использование арендатором  переданного в лизинг имущества  для предпринимательских целей. Это не означает, что арендатором по договору лизинга всегда должна быть коммерческая организация или индивидуальный предприниматель. В той мере, в какой некоммерческим организациям разрешено заниматься предпринимательской деятельностью, они также могут быть арендаторами по договору лизинга;

4) предоставление имущества  по договору лизинга во владение  и пользование арендатора. Предоставления  имущества просто в пользование арендатора недостаточно.

Все это позволяет  трактовать договор лизинга как двустороннюю (а не многостороннюю сделку), неразрывно связанную с договором купли-продажи арендованного имущества. Арендодатель по договору лизинга возлагает исполнение части своих обязанностей на продавца по договору купли-продажи (п. 1 ст. 313 ГК), причем имеет место особый случай перепоручения исполнения, при котором перед кредитором (арендатором) в силу прямого указания закона становится ответственным только исполнитель (продавец). В свою очередь, договор купли-продажи предстает перед нами как договор в пользу третьего лица — арендатора (ст. 430 ГК).³¹

Однако такой подход к договору лизинга не является единственно  возможным. Широко распространена трактовка  лизинга как многосторонней сделки (трехстороннего договора), в которой участвуют продавец, лизингодатель и лизингополучатель, причем каждый из них имеет свои права и несет свои обязанности. Этот подход нашёл отражение в Оттавской конвенции о международном финансовом лизинге 1988 г.³², к которой РФ пока не присоединилась. Есть у него сторонники и в научной литературе³³. При всей простоте данной концепции у нее есть и слабые моменты. Отношения между арендодателем и арендатором, с одной стороны, и арендодателем и продавцом арендованного имущества, с другой, урегулированы так, как в классических двусторонних (синаллагматических) договорах. Участники этих договоров не имеют ни одного права или обязанности, которые бы принадлежали одновременно каждому из них, что как раз и характеризует многостороннюю сделку.³⁴

В роли лизингодателя может выступать лизинговая компания (созданная прежде всего в форме акционерного общества), имеющая лицензию на сдачу имущества в лизинг³⁵.

Лизингополучателем  может быть юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, или индивидуальный предприниматель.

Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов (ст. 666 ГК). Следовательно, в лизинг может быть передано не только движимое, но и недвижимое имущество, что для подавляющего большинства таких договоров нетипично.

Содержание  договора лизинга отличается от содержания обычного договора аренды с точки зрения прежде всего обязанностей арендодателя.

Арендодатель обязан:

1) приобрести в свою собственность избранное арендатором имущество у указанного им же продавца на основании договора купли-продажи.

Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду (лизинг) определенному лицу (ст. 667 ГК).

Договором может быть предусмотрено, что выбор имущества  и его продавца производится арендодателем;

2) обеспечить передачу  арендованного имущества арендатору  в состоянии, соответствующем  условиям договора и назначению имущества. Если иное не предусмотрено лизинговым договором, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего (п. 1 ст. 668 ГК). Продавец осуществляет такую передачу в соответствии с заключенным им договором купли-продажи, что превращает последний в договор в пользу третьего лица — арендатора, который имеет право потребовать от продавца исполнения возложенных на него обязанностей. Впрочем, лизинговый договор может предусматривать правило о том, что вещь в лизинг будет передавать не продавец, а арендодатель. Тогда договор купли-продажи будет обычным.³⁶

Что же касается обязанностей арендодателя производить капитальный ремонт, предупреждать арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество и возместить стоимость согласованных с ним неотделимых улучшений, то они сохраняются в неизменном виде.

Лизинг в нашем ГК не связан с постепенным приобретением  арендатором в собственность  арендованного имущества путем  уплаты лизинговых платежей. Однако такая возможность не исключена в силу ст. 624 ГК. Более того, согласно п. 6 Временного положения о лизинге общая сумма лизинговых платежей должна включать полную (или близкую к ней) стоимость арендованного имущества на момент заключения договора. Такое положение логично, если арендный платеж по договору лизинга одновременно является и выкупным платежом. Если договор аренды заключается на срок, существенно меньший нормативного срока службы соответствующего имущества, что предполагает возможность неоднократной сдачи такого имущества в аренду («оперативный лизинг»), к складывающимся отношениям нормы о лизинге (финансовой аренде) не применяются.³⁷

Поскольку арендодатель, по общему правилу, сам имущество  в лизинг не предоставляет, не выбирает, кто будет продавцом и какое имущество должно быть приобретено, его ответственность по договору лизинга является менее строгой, чем в рамках обычного договора аренды. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не несет ответственности перед арендатором за выполнение продавцов требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. Например, арендодатель не отвечает за недостатки переданного в лизинг имущества. Однако если выбор продавца был произведен арендодателем, арендатор вправе по своему выбору предъявить требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность (п. 2 ст. 670 ГК).

Все обычные обязанности  арендатора сохраняются и по договору лизинга. В дополнение к этим обязанностям на арендатора возлагается риск случайной  гибели или порчи арендованного  имущества (ст. 669 ГК). Этот риск переходит  на арендатора в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором лизинга. Таким образом, в период действия договора лизинга арендодатель, являясь собственником арендованного имущества, риска его случайной гибели или порчи не несет, что еще более повышает обеспеченность сделанных им вложений. Это очень важное отличие лизинга от обычной аренды, при которой риск всегда несет арендодатель. Впрочем, указанное правило о риске может быть изменено договором лизинга, и тогда арендатор может принять на себя риск и до передачи ему имущества либо вовсе не нести риска, оставив его на арендодателе.

Поскольку договор лизинга  тесно связан с договором купли-продажи, в соответствии с которым арендованное имущество передается арендатору, последнему ГК предоставляет определенные права в отношении продавца (ст. 670 ГК). Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу арендованного имущества требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности, в отношении качества и комплектности имущества, сроков его передачи и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя. В противном случае права арендодателя как собственника имущества по договору лизинга стали бы менее прочными и обеспеченными. В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы (ст. 326 ГК).³⁸

Досрочное расторжение  договора лизинга по инициативе арендодателя возможно по тем же основаниям, которые действуют для обычных договоров аренды. Если же речь идет о расторжении договора по инициативе арендатора, то оно возможно лишь в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 620 и п. 2 ст. 668 ГК, причем только по обстоятельствам, которые зависят от арендодателя, но никак не от продавца. В случае, когда имущество не передано арендатору в срок, указанный в договоре, а если такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе при просрочке, допущенной по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 2 ст. 668 ГК).

Заключение.

В результате выполненного дипломного исследования  достигнуты следующие  результаты:

во-первых, внесен ряд предложений  по совершенствованию гражданского законодательства;

во-вторых, содержащиеся в работе положения и выводы могут быть использованы для дальнейших теоретических исследований как по данной проблеме, так и по некоторым вопросам общегражданского характера;

в-третьих, разработанные рекомендации направлены на совершенствование правоприменительной практики и могут оказать помощь в договорной работе.

В результате выполненного анализа  можно сделать следующие выводы.

1. Автор считает, что, у аренды, основанной на владении, имеются черты вещного права. Арендатор в ряде случаев обладает значительной долей правомочий по распоряжению полученным по договору имуществом.

2.  Несмотря на прямо сформулированное  в статье 607 ГК РФ правило, по  которому в аренду могут передаваться  только непотребляемые вещи, в  других нормативных актах (Закон РФ «Об авторском праве и смежных правах», Закон РФ «О товарных биржах и биржевой торговле» и др.) можно встретить положения о найме объектов интеллектуальной собственности, имущественных прав, что противоречит предъявляемым требованиям к объектам аренды.

3. Помимо предмета договора других существенных условий, общих для всех договоров аренды нет. Однако для отдельных видов аренды в законодательстве РФ установлены дополнительные существенные (необходимые) условия. К примеру, для аренды зданий и сооружений таким условием является размер арендной платы (ст. 654 ГК РФ).

Автор дипломного исследования обращает внимание на неудачную формулировку п. 2 ст. 651 ГК РФ: «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». Отмена государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений сроком менее одного года здесь только подразумевается, а этого недостаточно.

Автора поднимает вопрос о применении положений ст. 445 ГК РФ «Заключение договора в обязательном порядке» к публичному договору. Указанная статья, в частности, предусматривает возможность лицу, получившему оферту, дать ответ об акцепте или об отказе в акцепте в течение 30 дней со дня получения оферты. Применение этих правил к публичному договору во многом дезавуирует значение института публичного договора. К примеру, прокатная организация, используя эту норму, может «на законном основании» оказывать предпочтение одному лицу перед другим, рассматривая их оферты в более длинные или короткие сроки в рамках 30 дней.

Поэтому в законе желательно установить, что заключение публичного договора должно осуществляться немедленно при  обращении заинтересованного в  этом лица.

4. Права и обязанности сторон корреспондируют друг другу: существование права одной стороны неразрывно связано с обязанностью другой. Часть прав и обязанностей сторон установлена в законодательстве и не может быть скорректирована соглашением сторон (к примеру, обязанность по передаче имущества или по внесении арендной платы), другие хотя и регулируются законом, но могут быть перераспределены по соглашению сторон (например, обязанность по содержанию имущества), третьи появляются, только если это прямо установлено соглашением сторон (чаще всего, это право на выкуп арендованного имущества).

5. Важной особенностью договора проката, призванной в определенной мере компенсировать большой объем требований к арендодателю, является предоставляемая ст. 630 Гражданского кодекса РФ возможность взыскать в бесспорном порядке задолженность по арендной плате на основании исполнительной надписи нотариуса. Однако это противоречит Федеральному закону РФ от 21 июля 1997 года №119-ФЗ «Об исполнительном производстве»³⁹, в котором в перечень исполнительных документов исполнительная надпись нотариуса не включена. Такая коллизия затрудняет возможность реализации права арендодателя на бесспорное взыскание задолженности по арендной плате.

6. Автор отмечает, что, поскольку для договора аренды зданий и сооружений условие о сроке не является существенным, договоры, заключенные на неопределенный срок, не попадают под правило о государственной регистрации договоров, заключенных на срок не менее одного года (ст.651 ГК РФ).

Закон легко обходится и при  заключении договора аренды сроком до одного года, предусматривающего автоматическую пролонгация при отсутствии возражения сторон.

В литературе высказывались точки  зрения, что договор найма жилого помещения является разновидностью имущественного либо только коммерческий найм жилого помещения подчиняется правилам договора аренды. Разумеется, первоначально передача в пользование жилья существовала в рамках института аренды, однако на сегодняшний день данный договор выделен в самостоятельный институт гражданского права и регулируется главой 35 ГК РФ, в которой даже нет ссылок на применение к нему норм об аренде (допускается, как ранее отмечалось, только аренда жилья юридическими лицами в целях предоставления для проживания гражданам). Отличительными особенностями договора найма жилого помещения являются: нанимателем выступает гражданин; объект используется только для проживания граждан; договор независимо от срока не подлежит государственной регистрации; к регулированию данных отношений дополнительно применяются положения жилищного законодательства.