Договор аренды и его виды

МИНИСТЕРСТВО    ОБРАЗОВАНИЯ   РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

                Санкт-Петербургский  институт   внешнеэкономических 

                                        связей,  экономики  и   права                                             

    

                           ЮРИДИЧЕСКИЙ     ФАКУЛЬТЕТ  

 

                                                  Допустить   к   защите

Зав.   кафедрой

  « »  2002  г.

 

 

 

         ДИПЛОМНАЯ    РАБОТА

Тема                     «Договор   аренды   и   его   виды» 

 

                                                     Студент: Тарасова   Елена   Игоревна

                                                     Научный  руководитель: к.ю.н., преподаватель,

                                                                                                   Образцов  А.В.

 

 

 

 

                       2002  г.

                                     АННОТАЦИЯ

                            Дипломной  работы  Тарасовой   Е. И.

                         На  тему  « Договор  аренды  и  его виды».

 

Целями дипломной работы являются: во-первых, анализ существующей законодательной базы, регулирующей арендные отношения; во-вторых, исследование наиболее часто поднимаемых вопросов в правоприменительной практике; в-третьих, разработка рекомендаций, направленных на совершенствование теории, законодательства и правоприменительной деятельности в данной области.

В качестве объекта исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением, изменением, прекращением договора аренды.

Работа  состоит  из  введения,  двух  глав  и  заключения.

Во  введении  показана  актуальность  выбранной  темы,  рассмотрены  цели  и  задачи  исследования.

В  первой  главе  даны  общие  положения  договора  аренды;  его  понятия,  основные  признаки  и   содержание,  в  котором  проанализированы  сроки  договора,  форма  государственной  регистрации,  защита  интересов  сторон,  пользование  арендованным  имуществом,  а  также  арендная  плата.

Во  второй  главе  выделяются  и  исследуются  особенности  пяти  видов  договоров  аренды.  Каждый  вид   договора  аренды  проанализирован  как  отдельный.  Особое   внимание  уделено  общим  правилам  по  заключению,  применению  и  расторжению  договора  проката,  договора  аренды  транспортных  средств, договора  аренды  зданий  и сооружений,  договора  аренды  предприятий и договора  финансовой  аренды ( лизинга).  Внесен  ряд предложений по  совершенствованию гражданского  законодательства.

В  заключении  обоснованы  рекомендации,  направленные  на    улучшение  правоприменительной  практики.

Работа  включает  78  страниц  машинописного  текста,  библиографический  список  использованной  литературы   из  20  наименований  и  список  нормативно-правовых  актов  из  15  наименований.

 

 

 

 

 

                                                            СОДЕРЖАНИЕ: 

Введение………………………………………………………………………….. 3

Глава  1. «Общие  положения  договора   аренды»……………………………. 8

1.1   Понятие  и  основные  признаки  договора  аренды………………………8

1.2.  Содержание  договора   аренды…………………………………………..20

Глава  2. «Особенности   отдельных  видов   договоров   аренды…………...41

2.1. Отдельные   виды   договоров   аренды  и  анализ  их  основных

особенностей…………………………………………………………………….41

2.2  Договор   проката……………………………………………………………42

2.3. Договор   аренды   транспортных   средств………………………………..46

2.4. Договор   аренды   зданий   и   сооружений……………………………….56

2.5. Договор   аренды   предприятий……………………………………………60

2.6. Договор   финансовой   аренды  (лизинга)………………………………..67

Заключение………………………………………………………………………73

Список   нормативно-правовых   актов………………………………………..76

Список   литературы:……………………………………………………………77

 

      
                                           Введение.

 

Актуальность исследования. В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения.

В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых заметное место  занимает аренда.

Институт аренды опосредует как  наиболее типичные отношения по переходу имущества во временное пользование (и владение) на возмездных началах, так и специфические отношения по владению и пользованию имуществом (например, лизинг).

Договор имущественного найма в  одних случаях для сторон носит  эпизодический характер; в других же - основной или одной из основных задач контрагента является обслуживание иных лиц путем сдачи им имущества внаем.

Аренда в своих проявлениях  разнообразна и многолика. Она широко применяется в отношениях юридических  лиц между собой. Юридические лица взаимодействуют с гражданами, используя форму договора аренды, для удовлетворения их личных и бытовых потребностей. Государство и муниципальные образования также оценили преимущества, которые предоставляет аренда: сохраняя право собственности на имущество, арендодатель получает определенный источник дохода.

Следует отметить большое значение договора аренды зданий и сооружений. В связи с достаточно большой  стоимостью этих объектов и ограниченной возможностью по размещению в населенных пунктах, их строительство или приобретение в собственность становятся нереальными для многих.

Применяя договор имущественного найма, государственные и муниципальные  органы власти и управления обеспечивают рациональную организацию в городах  и поселках производственных зон, сети общественных и культурных учреждений, бытовых предприятий. В то же время граждане и юридические лица получают возможность вести свою деятельность, затрачивая относительные незначительные (по сравнению с приобретением в собственность) средства на размещение офиса, торговой точки, складских либо производственных помещений и т. п. Это особенно важно для вновь образовавшихся коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, которые могут освободившиеся финансы направить на иные цели.

Широкое применение находит аренда на транспорте. Железными дорогами осуществляется сдача на условиях договора найма вагонов, цистерн, контейнеров. На территории железнодорожных станций организациям связи в аренду предоставляются площади для обслуживания пассажиров почтовой, телеграфной и телефонной связью.

На морском транспорте заключаются  договоры фрахтования судна на время (тайм-чартера), с предоставлением  экипажа, и бербоут-чартера (аренды судна без экипажа).

Помимо непосредственно аренды судов предприятиями транспорта, государственными органами производится сдача в наем имущества морских портов, прежде всего, причальных сооружений. Перечисленные договоры заключаются также на внутреннем водном транспорте.

Распространенной формой удовлетворения потребностей в определенном имуществе является договор проката. Он применяется для передачи за плату во временное владение и пользование вещей бытового и спортивного назначения, средств производства и инвентаря для благоустройства и обработки садовых, огородных и дачных земельных участков, книг, видеокассет, кинофильмов, автомобилей. Прокат используется и для решения различных вопросов производственного характера: предоставляются измерительные средства, дорогостоящие приборы, оргтехника и т.п.

Для предпринимательской деятельности огромное значение играет договор лизинга. С применением этого договора и предприниматели, и государство связывают многие надежды на подъем экономики России. В 1999 году было запланировано выделить до 10 миллиардов рублей на кредитование деятельности лизинговых компаний для обеспечения сельскохозяйственных товаропроизводителей и организаций агропромышленного комплекса сельскохозяйственной техникой, оборудованием и иной машиностроительной продукцией¹.

Лизинговая форма принята в  качестве основы для перевооружения существующего парка гражданской авиации России на конкурентоспособные отечественные самолеты нового поколения, что подтверждается в ст. 3 Федерального закона от 10.12.1997 г. № 10-ФЗ «О государственном регулировании развития авиации»².

Важным остается изучение проблем, возникающих перед сторонами договора аренды при его заключении и исполнении, а также встречающихся в правоприменительной деятельности.

Статистические данные о рассмотрении арбитражными судами гражданских дел  свидетельствуют о стабильном росте количества споров, связанных с договорами аренды: если в 1993 году было рассмотрено 2.316 дел, то в 1994 г. - 2.732, в 1995 г. - 4.433, в 1996 г. - 11.334, в 1997 г. -17.372³, а в 2001 г. - 24.525 дел.⁴

Все вышеперечисленное указывает  на несомненную актуальность выбранной автором дипломной работы темы исследования.

Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, регламентирующих договор имущественного найма, труды российских ученых в этой области, а также существующая договорная и правоприменительная практика.

В качестве объекта исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением, изменением, прекращением договора аренды.

Степень разработанности  темы. Надо сказать, что отдельные вопросы данной проблемы в гражданско-правовой и экономической литературе подвергались анализу в диссертациях, монографиях, научных публикациях и учебной литературе. Среди ученых, уделивших особое внимание различным аспектам аренды можно назвать Я.В.Абрамова, Т.Д.Алексеева, М.В.Васильеву, В.В.Витрянского, В.Д.Газмана, А.М.Гуляева, Р.М.Долуханяна, Б.В.Ерофеева, Ю.Г.Жарикова, О.С.Иоффе, А.Ю.Кабалкина, Е.В.Кабатову, А.Г.Калпина, О.М.Козыря, О.А.Красавчикова, Д.С.Левенсона, Э.Л.Плоома, М.Г.Пронину, С.Б.Пугинского, Е.А.Суханов, Ю.К.Толстого, Е.Н.Чекмареву, Г.Ф.Шершеневича.

В то же время, следует отметить, что  большинство исследований перечисленных  авторов основано на ранее действовавшем  законодательстве и, соответственно, осуществлялись в иных социально-экономических  условиях.

Работы, непосредственно связанные с обязательствами по имущественному найму, как правило, освещают отдельные виды договора аренды. Между тем проходящие в Российской Федерации преобразования требуют более глубокого изучения как договора аренды в целом, так и его отдельных видов, выработки научных рекомендаций как по изменению и дополнению существующих нормативно-правовых актов, так и по правильному применению действующих гражданско-правовых норм.

Цели и задачи исследования. Целями дипломной работы являются: во-первых, анализ существующей законодательной базы, регулирующей арендные отношения; во-вторых, исследование наиболее часто поднимаемых вопросов в правоприменительной практике; в-третьих, разработка рекомендаций, направленных на совершенствование теории, законодательства и правоприменительной деятельности в данной области.

В соответствии с этими целями автор  ставил перед собой следующие  задачи:

- раскрыть понятие, сущность, свойства, и предмет договора аренды;

- показать социальную обусловленность  гражданско-правовых норм, регулирующих арендные отношения;

- выявить тенденции развития  гражданского законодательства, регулирующего  арендные обязательства;

- показать правовой статус субъектов  арендных договоров;

- определить условия нормального  исполнения обязательств по найму имущества;

- проанализировать практику применения  договоров аренды, дав авторские  оценки основным положениям, сделать  выводы и сформулировать конкретные  предложения по наиболее важным  теоретическим позициям;

- выработать предложения по  совершенствованию законодательной регламентации гражданско-правового регулирования аренды.

Методологическую  и теоретическую основу проведенного исследования составляют диалектический материализм, а также такие частно-научные методы, как исторический, логический, системно-структурный и аксиологический.

Положения и выводы дипломной работы опираются на анализ конституционного, гражданского, земельного, административного, финансового законодательства, теории и практики обязательственного права. В работе использованы акты, регулирующие арендные и обязательственно-правовые отношения, в частности, Гражданский кодекс РФ (части первая и вторая), Федеральный закон РФ «О лизинге», Кодекс торгового мореплавания РФ и др.

Научная ценность дипломного исследования заключается в том, что она представляет собой комплексную работу по рассмотрению договора аренды в новых социально-экономических условиях, по результатам которой формулируются предложения по совершенствованию действующего законодательства и правоприменительной практики, уточняются ряд теоретических положений.

 

                   Глава 1. «Общие  положения  договора  аренды».

1.1. Понятие и основные признаки  договора аренды.

 

О договоре аренды говорится еще  в дошедших до нас источниках Древнего Египта, Древней Индии, Месопотамии. В Древнем Риме аренда была включена в состав более крупного института найма (locatio-conductio), в который помимо аренды вещей (locatio-conductio rerum) входили наем услуг (locatio-conductio operarum) и работ (locatio-conductio opens).⁵

В российской дореволюционной теории и практике был сформирован схожий с древнеримским подход к аренде. Наем имущества определялся как «договор возмездный, в силу которого одна сторона предоставляет другой пользование своим имуществом на известный срок за условленное вознаграждение». Многие подходы к регулированию арендных отношений сохранились в советском праве и праве Российской Федерации.