Правовое регулирование рентных отношений

а) определение объема ренты с учетом удовлетворения различных потребностей граждан, как материальных, так и нематериальных. Соответственно пожизненное содержание с иждивением может включать в себя обеспечение потребности в жилище, питании, одежде и т.п., а также уход за получателем ренты, если этого требует его здоровье. Хотя со смертью последнего договор и прекращает свое действие, в нем может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты стоимости ритуальных услуг;

б) установление, подобно общим правилам о пожизненной ренте, соответствующих гарантий, включая обязательный минимум подлежащей выплате ренты. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации;

в) ограничение имущества, передаваемого под выплату этого вида ренты, одной лишь недвижимостью;

г) включение в перечень существенных условий этого вида ренты также и стоимости всего объема содержания с иждивением;

д) закрепление в ГК РФ (ст. 602) принципов, которыми следует руководствоваться суду при разрешении возможных споров между сторонами по поводу объема предоставления или подлежащего предоставлению содержания, в частности при изменении по требованию одной из сторон условия подлежащего выплате содержания. Эти принципы - добросовестность и разумность - направлены в первую очередь на защиту интересов получателя ренты. Однако вместе с тем они предполагают учет в соответствующих пределах и интересов плательщика ренты;

е) возможность замены предусмотренного в договоре условия о предоставлении пожизненного содержания с иждивением в натуре периодическими платежами в деньгах в течение жизни гражданина (ст. 603 ГК РФ);

ж) установление в качестве гарантии реального предоставления соответствующего содержания более широкого круга ограничений прав плательщика ренты на переданное ему в обеспечение пожизненного содержания имущество. Так, в силу ст. 604 ГК отчуждение, сдача в залог, иные способы обременения переданной под выплату ренты недвижимости допускаются только с предварительного согласия получателя. Кроме того, особо выделена (ч. 2 ст. 604 ГК) обязанность плательщика ренты принимать необходимые меры для использование переданного имущества, не допуская при этом снижения его стоимости.39

По условиям договора пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Из определения договора следует, что его предметом является любая недвижимость - жилой дом, дача, квартира, земельный участок и т.д., которая передается в собственность плательщика ренты.

Сторонами указанного договора являются получатель ренты, которым может быть только гражданин, а также плательщик ренты, в качестве которого могут выступать как гражданин, так и ограниченный круг юридических лиц, для которых заключение такого договора будет соответствовать закону и целям их деятельности.

Заключение договора пожизненного содержания с иждивением позволяет получателю ренты получать необходимое ему материальное обеспечение в течение всей его жизни, поэтому такие договоры заключаются, как правило, теми гражданами, которые нуждаются в материальной помощи и поддержке.

Закон допускает заключение договора пожизненного содержания с иждивением и в пользу третьего лица, что предполагает осуществление денежных выплат не собственнику передаваемой недвижимости, а любому другому указанному им лицу, например тому, по отношению к которому собственник недвижимости несет алиментные обязательства.

Нет препятствий и к тому, чтобы получателями ренты по указанному договору выступали одновременно собственник недвижимости и указанное им третье лицо (лица) одновременно.

Основное правомочие получателя ренты состоит в получении пожизненного содержания, состав которого регламентирован положениями ст. 602 ГК РФ.

Основная обязанность получателя ренты при заключении названного договора состоит в передаче принадлежащей ему недвижимости плательщику ренты.

В силу ст. 551 ГК РФ плательщик ренты приобретает право собственности на недвижимое имущество, переданное получателем ренты, только с момента регистрации договора.

Договор пожизненного содержания с иждивением требует нотариального удостоверения. Его заключают с момента государственной регистрации.

В обязанность плательщика ренты вменяется обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, надлежащем уходе, включающем оплату лекарственных средств и медицинского ухода. По договору предусматривается и оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Перечень услуг, предоставляемых по договору, не носит в законе исчерпывающего характера, поэтому его можно как увеличить, так и уменьшить.

Договор предусматривает возможность замены пожизненного содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Для его заключения необходимо установить цену всего объема содержания с иждивением, иначе документ считают недействительным. Стоимость общего объема содержания с иждивением не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

Основной особенностью договоров ренты является обременение недвижимого имущества и возникновение залога для обеспечения рентного обязательства, то при заключении договоров пожизненного содержания с иждивением регистрируют не только сам договор и право собственности плательщика ренты, но и обременение рентой, а также залог в пользу получателя ренты.

В качестве дополнительных мер для защиты имущественных интересов получателя ренты служат предусмотренные в законе специальные правила об отчуждении и использовании имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания.

Согласно ст. 604 ГК РФ плательщик ренты имеет право отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, полученное им в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Кроме того, плательщика ренты закон обязывает принимать необходимые меры для предотвращения снижения стоимости имущества в период предоставления пожизненного содержания с иждивением. Последнее прекращается смертью получателя ренты.

При этом граждане, проживающие в жилом помещении, переданном под выплату ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, пользуются им на условиях, предусмотренных ст. 33 Жилищного кодекса РФ40 для лиц, получивших право проживания на основании завещательного отказа. Дееспособные пользователи, обладающие ограниченным вещным правом на переданное помещение, несут пожизненную и солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким помещением.

Как отмечает О.Н. Бобровская, вопрос о праве собственника пользоваться жилым помещением, переданным под выплату ренты, тоже неоднозначен. Сохранение права пользования жилым помещением за получателем ренты лишит собственника права пользования этим же помещением с той же вероятностью, какая имеет место при завещательном отказе, наделяющем отказополучателя правом пожизненного пользования помещением наследника41. В этом случае право собственника-наследника и собственника - плательщика ренты во многом ограничено, а по объему гораздо меньше, чем права лиц, обладающих ограниченным вещным правом. Право без возможности его реализовать является голым правом (Nudum jus) (т.е. допускается существование права собственности даже тогда, когда не только утрачено право владения, пользования и распоряжения имением, но и потеряна возможность судебной защиты этого права. То есть создается голое право, лишенное всякого реального значения.)42. При этом полного совпадения возникновения голого права по двум перечисленным основаниям не возникает, поскольку плательщик ренты принимает на себя данное обязательство по договору и в момент его заключения осведомлен о правовых последствиях (а именно о праве лица, передавшего жилое помещение под выплату ренты, продолжать проживать в нем). По этой причине он лишен также права обратиться за судебной защитой, требуя отмены права проживания получателя ренты, как это имело бы место в случае завещательного отказа.

При этом сохранение права получателя ренты на проживание в квартире, переданной под выплату ренты, не лишает собственника права пользования данной квартирой.

Порядок доступа собственника в помещение должен быть оговорен договором пожизненного содержания с иждивением.

Закон не требует, чтобы предоставление содержания с иждивением обязательно связывалось с использованием плательщиком ренты переданного ему имущества (например, с предоставлением получателю права проживания обязательно в переданной плательщику квартире, жилом доме).

З. Цыбуленко предполагал возможность предоставления получателю ренты для пожизненного проживания и другого жилого помещения, вменив такую обязанность собственнику43. Однако пользование таким помещением получателем ренты исключит солидарную ответственность последнего по коммунальным платежам, поскольку в этом случае расходы будут отнесены к обязанностям плательщика ренты по договору. Оплату коммунальных платежей за жилое помещение, переданное под выплату ренты, в случае его освобождения для проживания собственника также будет нести последний в полном объеме. В этой связи собственник жилого помещения, обремененный двойными расходами и лишенный возможности обратиться за судебной защитой по этому основанию, заключает, безусловно, крайне рисковую сделку, которая может быть изменена получателем ренты даже после ее заключения. Например, получатель ренты вправе определить в качестве получателя ренты другого гражданина или нескольких граждан, при отсутствии в договоре условия, что передача права другому лицу может быть произведена только с согласия плательщика. Плательщик ренты должен быть уведомлен о произведенной уступке требования. Вместе с тем собственник жилого помещения, переданного под выплату ренты, лишен права требовать изменения или расторжения договора, ссылаясь на ст. 450 ГК РФ.

Общим для договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением является срок действия (время жизни получателя ренты). Срок действия документа определяют не датой, а наступлением в будущем смерти получателя ренты. Если получателей ренты несколько, то после смерти каждого из них договор прекращает свое действие только в отношении умершего.

Предоставленные получателю пожизненного содержания с иждивением права не переходят по наследству и не подлежат отчуждению.

Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается также при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств. Существенность нарушения обязательства следует определять исходя из положений ст. 450 ГК РФ, согласно которой существенным признается нарушение договора одной из его сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Так, к примеру, получатель ренты, требуя расторжения договора пожизненного содержания с иждивением, может ссылаться на то, что ему не предоставляются определенные договором пожизненного содержания с иждивением медицинские услуги и т.п.

Как показывает практика, наиболее распространенным поводом обращения граждан с требованием о расторжении договора ренты является выплата получате-лю ренты денежных средств в размере, не соответствующем условиям договора.

Последствием расторжения договора по указанному выше основанию является возврат недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплата получателю ренты выкупной цены, определяемой по правилам, предусмотренным ст. 594 ГК РФ.

Независимо от того, что будет являться следствием расторжения заключенного договора - возврат недвижимости либо выплата выкупной цены, - плательщик ренты не может требовать от получателя ренты какой-либо компенсации расходов, понесенных им в связи с содержанием получателя ренты. Данное льготное положение введено в целях защиты интересов получателя ренты как менее социально защищенной стороны по договору.

Подводя итог второй главе, необходимо отметить, что отдельные виды ренты учитывают специфику цели и статус участников рентных правоотношений, обеспечивает защиты наиболее слабой стороны в договоре.

Заключение

Подводя итог работе, проведенной в рамках данного бакалаврской работы, можно сделать следующие выводы и выделить наиболее важные положения.

Договорный институт ренты, закрепленный нормами главы 33 ГК РФ, является новым для российского гражданского законодательства. Этот институт отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, хотя был известен российской науке гражданского права.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

В части второй ГК РФ рента закреплена как одно из самостоятельных договорных обязательств, входящих в группу обязательств по передаче имущества в собственность. Обязательство из договора ренты - общее понятие, включающее в себя также и пожизненное содержание с иждивением, вынесенное в наименование гл. 33 ГК РФ.

Цель договора ренты состоит в передаче права собственности на предмет договора приобретателю на условиях периодической выплаты бывшему собственнику вознаграждения. Такое вознаграждение, выплачиваемое периодически, и называется рентой.

Договор ренты характеризуется следующими признаками:

во-первых, он направлен на передачу имущества в собственность;