Правовое регулирование рентных отношений

При этом такие некоммерческие организации, как учреждения, созданные и финансируемые собственником, не вправе быть получателями ренты. Причиной этому является то обстоятельство, что согласно ст. 298 ГК учреждение не имеет вообще права отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, которое приобретено за счет средств, выделенных ему по смете.

Кроме того, не имеют права быть получателями ренты и коммерческие организации. Согласно ст. 50 ГК РФ они являются юридическими лицами, созданными для извлечения прибыли в качестве основной цели своей деятельности. Прибыль же должны получать от использования имущества, продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг, т.е. от осуществления предпринимательской деятельности, а не от передачи другим лицам в собственность имущества под выплату постоянной ренты.

Договор должен быть заключен с лицом, за которым законом признается возможность совершать такие сделки, т.е. данное лицо не должно быть недееспособным или ограниченным в дееспособности (в силу признания его таковым судом). Кроме того, если лицо состоит на учете с диагнозом психическое заболевание или ему оказывалась медицинская помощь в психиатрических и психоневрологических учреждениях в связи с соответствующим заболеванием, то можно предупредить сторону, желающую заключить договор, что велика вероятность признания такой сделки в будущем недействительной.

В этой связи представляется интересным следующий пример из судебной практики. В сентябре 1999 г. был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, в силу которого В. Синьков передал в собственность квартиру ЗАО "Полное доверие", которое обязалось сохранить квартиру в бесплатном пожизненном пользовании В. Синькова, выплачивать ежемесячно сумму в размере пяти МРОТ, погашать коммунальные платежи, а в случае смерти - организовать похороны и оплатить ритуальные услуги. Кроме того, п. 7 указанного договора гласил: "...плательщик ренты обязуется не проживать и не состоять на регистрационном учете в указанной квартире". Спустя месяц, в октябре 1999 г., данная квартира была продана Лукиной, которая прописала в этой квартире не только себя, но и своих дочку и внучку. Через некоторое время В. Синьков умер.

Синьков-младший обратился в суд с иском о признании недействительными сделок с квартирой. В обоснование своих требований он ссылался, во-первых, на то, что В. Синьков состоял на учете в психоневрологическом диспансере и у невропатолога, поэтому нет гарантий, что в момент заключения договора пожизненного содержания с иждивением он был дееспособен и отдавал отчет в последствиях совершенного действия; во-вторых, на незаконность регистрации Лукиной, ее дочери и внучки, невыполнение ею своих обязательств по договору (за квартиру она не платила, рентные платежи не выплачивала, не несла расходов на похороны).

Результаты посмертной психиатрической экспертизы, проведенной на основании данных о десятилетнем наблюдении В. Синькова в ПНД и по месту жительства, указывали на неадекватное состояние больного в момент совершения сделки. На этом основании суд признал договор ренты недействительным, что повлекло недействительность всех последующих действий - заключения договора купли-продажи между Лукиной и фирмой, а также регистрации в квартире.16

В качестве плательщиков ренты имеют право выступать граждане, коммерческие и некоммерческие организации - юридические лица, у которых имеется заинтересованность и необходимость в приобретении имущества у получателя ренты, и имеющие экономические возможности выполнять обязанности по такого рода договору. При этом получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты. Так, пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан (п.1, 2 ст. 596 ГК РФ).

К сказанному нужно добавить, что плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане, юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты.

В качестве предмета договора ренты законодателем определено, что получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество (п.1 ст.583 ГК РФ). Точно назван лишь предмет договора ренты с условием пожизненного содержания с иждивением - предметом такого договора является недвижимое имущество (п. 1 ст.601 ГК РФ). Конкретный состав и виды имущества, которое может служить предметом договоров постоянной и пожизненной ренты, могут быть определены только путем доктринального толкования действующих норм гражданского законодательства с учетом тенденций правоприменительной практики.

По нормам ст.128 ГК РФ под понятие "имущество" подпадают вещи, включая деньги, ценные бумаги и имущественные права. В соответствии со смыслом п. 1 ст.583 ГК РФ получатель ренты передает плательщику ренты имущество в собственность. При этом необходимо отметить, что согласно господствующей в науке континентального гражданского права доктрине, объектом права собственности могут быть только индивидуально-определенные вещи. Вследствие сказанного предметом договора ренты, бесспорно, могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги. Безналичные же деньги, являющиеся по своей природе не вещами, а правами требования, "бездокументарные ценные бумаги", представляющие собой особый способ фиксации прав, равно как и иные имущественные права не могут быть объектами права собственности, а соответственно предметом договора ренты. По этой же причине не могут быть предметом договора ренты работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, нематериальные блага.

Указанные выше особенности порядка передачи (отчуждения) такого имущества под выплату ренты, предопределяют различия правового режима имущества, которое может быть предметом договора аренды. Например, возмездное отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества потребует соблюдения предусмотренного в ст. 556 ГК РФ порядка передачи недвижимого имущества во исполнение договора продажи недвижимости; отчуждение под выплату ренты ценных бумаг потребует соблюдения предписаний ст. 146 ГК РФ о порядке передачи прав по ценной бумаге.

Здесь необходимо отметить, что в случае передачи получателем ренты плательщику ренты денежных средств под выплату ренты заключается договор, сходный с договором займа. Но он имеет существенное отличие от последнего: на плательщика ренты не может быть возложена обязанность по возврату получателю ренты полученных от него в собственность денежных средств.

Особые требования закона установлены к форме договора ренты. Договор ренты является одной из немногих сделок, требующих по действующему законодательству нотариального удостоверения в силу прямого указания закона п. 2 ст. 163 ГК РФ). Требование нотариальной формы сделки распространяется на все виды ренты - как постоянную, так и пожизненную. В силу ст. 54 Основ законодательства РФ о нотариате17 при удостоверении любой сделки нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. В случае нотариального удостоверения любого из договоров ренты особое внимание должно быть уделено соответствию содержания сделки требованиям. (см. Приложение Г)

На основании п.1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Какую роль законодатель отводит нотариальному удостоверению? Ведь даже в отношении договоров купли-продажи жилых помещений законодатель не устанавливает обязательности нотариального удостоверения таких сделок. Вероятно, такое требование в отношении договора ренты сохранено в силу особого характера правоотношений, складывающихся между плательщиком ренты и рентополучателем18.

Нотариальное удостоверение сделки представляет собой придание публичного статуса документу путем совершения удостоверительной надписи от имени Российской Федерации. Это действие удостоверительного типа, направленное на официальное засвидетельствование и закрепление факта совершения сделки. Нотариус не ограничивается удостоверением личности и проверкой дееспособности граждан, совершающих нотариальное действие. Он также участвует в подготовительной стадии договора, когда стороны еще не пришли к соглашению, разъясняя им смысл и возможные правовые последствия совершаемых сделок с недвижимостью. Кроме того, нотариус предупреждает злоупотребление доверием сведущего лица по отношению к несведущему, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред. Нотариус составляет договор и производит проверку всех документов, необходимых для сделки, проводит правовую экспертизу документов, проверяет наличие арестов и запрещений и ряд других обстоятельств. При обращении к нотариусу для совершения нотариального действия он выявляет волю и направленность волеизъявления на совершение сделки. Путем беседы нотариус выясняет истинные намерения лиц, обратившихся за совершением нотариального действия, выясняет, какую именно сделку лица намерены совершить.

Если предметом договора ренты является недвижимое имущество, нотариально удостоверенный договор подлежит государственной регистрации. В результате в силу ст. 584 ГК РФ государственная регистрация необходима как для сделки, так и для перехода права собственности.

На основании ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"19 заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, могут быть представлены в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении. Это правило применяется, если сделка, требующая регистрации, была нотариально удостоверена. Такое почтовое отправление вправе совершить также нотариус, который произвел нотариальное удостоверение договора ренты. Таким образом, действующее законодательство упрощает процедуры государственной регистрации договора ренты.

В случае если отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На практике имеются случаи, когда рентополучатель умирает до того, как произведена государственная регистрация договора и перехода прав собственности на недвижимое имущество, что порождает различные споры.

В этой связи представляет интерес определение Новосибирского областного суда от 22.09.2010 по делу N 24-34/ 2- 2010.

Гражданка Мосина обратилась в суд с иском к гражданке Синициной о признании права собственности на квартиру, признании недействительным свидетельства о праве на наследство. Свои требования истица мотивировала тем, что вышеуказанная квартира передана ей по договору пожизненного содержания с иждивением.

Ответчица не признала иск и предъявила встречный иск о признании недействительным договора пожизненного содержания, ссылаясь на то, что вышеуказанный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, а гражданка Синицина не выполняла своих обязательств по договору.

Суд принял решение, которым основной иск удовлетворил, отказав в удовлетворении встречного иска.

В кассационной жалобе гражданка Синицина поставила вопрос об отмене судебного решения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия посчитала решение суда подлежащим отмене.

Как следовало из материалов дела, спорная квартира принадлежала гражданке Зиминой. Между гражданками Зиминой и Синициной 18.11.2009 был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, согласно которому квартира была передана в собственность последней.

Государственная регистрация вышеуказанного договора не была произведена.

24.03.2010 гражданка Зимина умерла, ее наследницей по закону являлась гр. Мосина, которой 25.09.2011 было выдано свидетельство о праве на наследство.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции исходил из того, что гражданка Синицина приобрела право собственности на квартиру на основании договора ренты, факт отсутствия регистрации которого не мог быть признан достаточным основанием для признания его недействительным.

Суд кассационной инстанции не согласился с данным выводом.

По смыслу ст. 223, 584 ГК РФ именно государственная регистрация порождает переход права собственности на недвижимое имущество, соответственно право собственности на спорную квартиру у гражданки Синициной не возникло.

Довод суда о том, что гражданка Мосина не представила суду доказательств расторжения гражданкой Зиминой договора ренты, не был основан на законе, поскольку договор в установленном законом порядке не был заключен, поэтому не требовались доказательства его расторжения.

В связи с вышеизложенным постановленное судом решение не могло быть признано законным и обоснованным, суд кассационной инстанции определил решение суда первой инстанции подлежащим отмене.20

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2001 года от 26.12.2001 г.21 пояснил, что исходя из анализа норм ГК РФ можно сделать следующий вывод. Так как договор пожизненной ренты подлежит государственной регистрации, права и обязанности по нему возникают у сторон именно с момента регистрации. Если обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения.

Повышенные требования законодателя к оформлению договора ренты призваны максимально гарантировать интересы получателя ренты.

Особенности правового регулирования рентных отношений, связан с тем, что практически единственным источником правового регулирования договора ренты является Гражданский кодекс РФ. Иные федеральные законы или подзаконные нормативные правовые акты его не дополняют и в компетенцию субъектов РФ его регулирование не входит. С учетом внутренней классификации разновидностей договора ренты к каждой из них должны применяться нормы о его соответствующем виде (подвиде), а при их недостаточности – «Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением» (§ 1 гл. 33 ГК РФ).