Правовое регулирование рентных отношений

2.2 Актуальные вопросы  заключения и исполнения пожизненной  ренты и пожизненного содержания  с иждивением

По договору пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением получателем ренты могут быть только гражданин либо несколько граждан.

ГК РФ устанавливаются особенности пожизненной ренты. К ним относятся:34

- срочный характер обязательства. Обязанность выплачивать ренту  устанавливается на срок жизни  получателя ренты;

- получателем пожизненной ренты  может быть только гражданин, постоянной ренты - гражданин, а также некоммерческая организация, если это не противоречит закону и соответствует целям ее деятельности;

- получателем пожизненной ренты  может быть гражданин, передавший  имущество под выплату ренты, либо другой указанный им гражданин;

- размер пожизненной ренты не может быть меньше размера, указанного законом;

- сроки выплаты пожизненной  ренты определяются договором, а  при отсутствии соответствующего  условия действует следующее  правило: ежемесячно по окончании  месяца, а постоянная рента, если  не предусмотрено иное, выплачивается по окончании квартала;

- постоянная рента может быть  выкуплена, а договор пожизненной  ренты, кроме того, может быть  расторгнут по требованию получателя  ренты;

- случайная гибель или случайное  повреждение имущества, переданного под выплату ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства, а при постоян-ной ренте в соответствующих случаях вопрос может решаться по-разному, в зависи-мости от того, передано имущество плательщику ренты бесплатно или за плату.

Как отмечает П.В. Крашенинников, в остальном к договору пожизненной ренты применяются общие положения о ренте, содержащиеся в § 1 гл. 33 ГК РФ. Если имущество переходит плательщику ренты за плату, то к отношениям сторон по передаче имущества и оплате применяются правила о купле-продаже. Когда имущество переходит бесплатно, к отношениям по передаче применяются правила о договоре дарения. Следует подчеркнуть, что речь идет только об отношениях по передаче, а при переходе имущества к плательщику ренты за плату - также об отношениях по оплате имущества. Таким образом, можно говорить только о весьма ограниченном применении норм о купле-продаже и дарении к договору ренты. К тому же такие нормы применяются постольку, поскольку иное не установлено правилами главы 33 ГК РФ, посвященной договору ренты и не противоречит существу договора ренты.35

Естественно, к пожизненной ренте применяются общие положения о договорах, обязательствах и сделках, нормы о правоспособности и дееспособности субъектов и др.

Получателем ренты может быть только гражданин. Состояние его здоровья, возраст, наличие или отсутствие трудоспособности, ограничение в дееспособности и иные подобные обстоятельства не влияют на возможность быть получателем ренты.

Плательщиками ренты могут быть как физические, так и юридические лица.

Предметом договора пожизненной ренты может быть любое имущество (движимое и недвижимое, потребляемое и непотребляемое и т.д.). В том числе под выплату ренты могут передаваться деньги и ценные бумаги. Вещи ограниченно оборотоспособные могут быть предметом ренты с соблюдением специальных правил, определяющих их правовой режим. Не могут быть предметом договора пожизненной ренты вещи, изъятые из оборота.

Правоотношение, порождаемое договором ренты, имеет и так называемый эквивалентный объект - те материальные блага, которые плательщик ренты должен передать получателю ренты. В качестве таких благ выступают деньги.

Особенность эквивалентного объекта в рентных отношениях заключается в том, что он является относительно определенным. Предположим, устанавливается, что необходимо выплачивать по 10 тыс. рублей в месяц, но неизвестно, сколько месяцев (или лет) надо будет платить, поскольку рента установлена на период жизни гражданина. Соответственно окончательная сумма (сумма всех рентных платежей) станет известна только после смерти получателя ренты.

Как отмечает Т. Жукова, заключая договор пожизненной ренты, субъект, получающий имущество (плательщик ренты), рискует, поскольку непонятно, какое бремя он принимает на себя. И не всегда с точки зрения экономической он "в выигрыше".36 Известны случаи, когда плательщик ренты отдает несоизмеримо больше того, что он получил.

Тем не менее, слабой стороной рассматриваемых отношений является получатель ренты. Имущество уже передано плательщику ренты, а ее получателю остается только верить в то, что обязательства будут исполняться надлежащим образом. Для того чтобы укрепить позиции получателя ренты, закон предусматривает ряд гарантий (форма договора, обременение рентой недвижимого имущества, обеспечение выплаты ренты и др.), распространяющих свое действие и на отношения, порождаемые договором пожизненной ренты.

Если договором предусмотрено, что получателей ренты будет несколько, то это означает появление множественности лиц в обязательстве на стороне кредитора. В соответствии с общим правилом, установленным в ст. 321 ГК РФ, при участии в обязательстве нескольких кредиторов каждый из них может требовать исполнения в равной доле с другими, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное. При "привязке" этого общего правила к отноше-ниям по выплате ренты оно в пункте 2 ст. 596 ГК РФ уточнено: а) доли равны; б) иное не может быть установлено ни другим законом, ни иными правовыми актами; в) иное может предусматриваться договором пожизненной ренты.

Договором может предусматриваться и солидарность требования: любой из нескольких получателей ренты вправе предъявить к плательщику ренты требование в полном объеме. Получатель ренты, получивший исполнение от плательщика ренты в полном объеме, обязан возместить причитающееся другим получателям ренты в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними

Если договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением заключается в пользу третьего лица, то третье лицо должно быть указано в договоре.

Права получателя постоянной ренты могут переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.

При этом права получателя пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением тесно связаны с его личностью и не могут быть уступлены или переданы по наследству.

Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Рента одна. И если получателей ренты несколько, то каждый из них имеет право на определенную долю ренты. Поэтому по общему правилу в случае смерти одного из получателей ренты (получателей доли) с самой рентой ничего не происходит. Размер ее остается неизменным, происходит лишь перераспределение долей - доля умершего переходит к пережившим его получателям ренты. Со смертью одного из получателей ренты (ее доли) в экономическом положении плательщика ренты ничего не меняется. Он как должен был выплачивать определенную сумму, так по-прежнему и несет эту обязанность. Но если ранее эта сумма распределялась, например, двумя субъектами, то теперь она будет выплачиваться одному.

Вместе с тем нет оснований ограничивать усмотрение участников соответствующих отношений. Потому закон допускает, чтобы договором предусматривались иные последствия смерти одного из получателей ренты. Возможны разные варианты. Например, уменьшение размера пожизненной ренты на сумму, соответствующую доле умершего или части доли, переход доли определенному получателю ренты из числа оставшихся в живых получателей или распределение доли умершего между пережившими получателями ренты определенным образом и т.д. Не исключено и то, что вместо умершего право на получение доли появится у лица, не участвовавшего в правоотношении, например у лица, являющегося наследником умершего. (Хотя по общему правилу доля умершего переходит не наследникам, а другим получателям ренты.)

Размер пожизненной ренты является существенным условием договора, без которого договор считается незаключенным. Рентный платеж по договору пожизненной ренты выплачивается в течение всей жизни рентополучателя и представляет собой денежную сумму, которая не носит характер предпринимательского дохода, а имеет определенное социально значимое содержание: зачастую граждане распоряжаются своим имуществом путем передачи его по договору пожизненной ренты не столько ради получения дохода как такового, сколько с целью сохранения уровня жизнеобеспечения.

Рентный платеж не может быть установлен в виде выполнения работ или оказания услуг, передачи вещей или иного имущества, кроме денежной суммы.

В ранее действовавшей редакции ст. размер пожизненной ренты ставился в зависимость от минимального размера оплаты труда, установленного законом. В настоящее время размер пожизненной ренты, установленный договором, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Так, Постановлением Правительства РФ от 13 сентября 2012 г. N 921 установлена величина прожиточного минимума в целом по Российской федерации за II квартал 2012 г. на душу населения 6385 рублей, для трудоспособного населения - 6913 рублей, пенсионеров - 5020 рублей, детей - 6146 рублей.37

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Собственником имущества, переданного под выплату ренты, является плательщик ренты.

Данная норма применяется независимо от того, передавалось ли имущество за плату или бесплатно, а также от размера рентных платежей. Названная норма является императивной, направлена на обеспечение имущественных интересов рентополучателя и не может быть изменена договором. Условие о существенном изменении обстоятельств достаточное для изменения или расторжения договора, в данном случае не подлежит применению.

Прекращение обязательства, возникшего на основании договора пожизненной ренты, возможно по общим основаниям прекращения обязательств. Кроме того, прекращение обязательства может происходить на основании ст. 599 ГК РФ. Договор прекращается также смертью получателя ренты, а если получателей было несколько, то смертью последнего получателя.

Правило о ничтожности договора пожизненной ренты в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, обусловлено существом отношений, которые должны порождаться договором пожизненной ренты, поскольку в силу этого соглашения один субъект (получатель ренты) передает имущество другому лицу (плательщику ренты) именно для того, чтобы плательщик ренты сам стал плательщиком, чтобы он выплачивал ренту. Если же к моменту заключения договора субъекта, которому должна выплачиваться рента, уже не существует (он умер), то утрачивается смысл соответствующего соглашения.

Если бы не было данного правила, то в случае смерти гражданина к моменту заключения договора, в пользу которого должна была выплачиваться пожизненная рента, происходило бы просто неосновательное обогащение.

Договор пожизненной ренты будет являться ничтожным или может быть признан недействительным по иным основаниям, установленным законом. Так, если договор пожизненной ренты заключен лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, то он ничтожен (п. 1 ст. 170 ГК РФ). Ничтожным является договор ренты, заключенный гражданином, признанным недееспособным (ст. 171 ГК РФ). Может быть признан судом недействительным (являться оспоримой сделкой) договор ренты, заключенный под влиянием заблуждения ст. 178 ГК), обмана, насилия, угрозы и т.д. (ст. 179 ГК РФ).

Основанием, по которому получатель пожизненной ренты может добиваться досрочного прекращения договора, является существенное нарушение договора плательщиком ренты.

Следующим видов договора ренты является пожизненное содержание с иждивением.

Как говорят специалисты, демографическая ситуация в нашей стране оставляет желать лучшего. Нация стареет. Сотни тысяч пенсионеров оказываются "на руках" у государства, которое обеспечить им достойную старость не в состоянии. Как выжить одинокому пожилому человеку с мизерной пенсией, который по собственной квартире-то еле передвигается? В принципе в этих словах и кроется один из вариантов решения проблемы. Да, вариант рисковый, может быть, даже где-то слишком сложный для понимания пенсионера, не отличающегося юридической грамотностью, но тем не менее вполне доступный. Квартира "обменивается" на уход в течение всей жизни. Речь идет, конечно же, о пожизненном содержании с иждивением.38

С введением в действие части второй ГК РФ договор пожизненного содержания с иждивением, будучи разновидностью договоров пожизненной ренты, получил самостоятельную регламентацию.

Договор пожизненного содержания с иждивением занимает особое место в системе обязательственных правоотношений. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин - передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (ч. 1 ст. 601 ГК РФ). Форма ренты может быть выражена как в денежной, так и в натуральной форме.

М.И. Брагинский определил следующую специфику норм о договоре пожизненного содержания в параграфе, посвященном этому договору: