Правовое регулирование рентных отношений

В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, в соответствии со ст. 585 ГК РФ к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, – правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ) постольку, поскольку иное не установлено специальными правилами о ренте и не противоречит существу договора ренты.

На практике необходимо отметить, что субсидиарное применение указанных правил вызывает сложности, поскольку оно не должно противоречить существу рентных отношений и особенностям правового регулирования договора ренты. Вышеизложенное свидетельствует, что сначала – приоритет норм, регулирующих рентные отношения, а потом дополнительное применение норм гл. 30 ГК РФ.

Важной особенностью является то, что правовое регулирование рентных отношений в ГК РФ осуществляется, в основном, на началах диспозитивности. Большинство норм гл. 33 ГК РФ сформулировано таким образом, чтобы обеспечить необходимую урегулированность отношений сторон даже в тех случаях, когда те или иные вопросы в самом договоре сторонами не учтены. Таковы, в частности, правила о сроках выплаты ренты, индексации ее размера, определении выкупной цены ренты, ответственности за просрочку ее выплаты и др.

Однако, ряд конкретных отношений урегулирован императивными нормами закона. В основном, это касается вопросов, связанных с гарантиями их законности и стабильности, а также обеспеченностью прав получателей ренты, так как придание рентным отношениям указанных свойств является одной из главных целей правового регулирования.

1.3 Размер ренты и порядок ее выплаты

Размер ренты и порядок ее выплаты зависят от вида договора ренты. Если речь идет о постоянной ренте, то по общему правилу постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Иное правило может быть определено договором постоянной ренты: рента может быть выплачена путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Получателями такой ренты могут быть не только граждане, но и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

Пожизненная рента определяется в договоре только как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Получателем такой ренты может быть только гражданин.

Напротив, по договору пожизненного содержания с иждивением по общему правилу плательщик ренты обязан предоставлять содержание с иждивением, которое может включать в себя обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. И только когда договором пожизненного содержания с иждивением будет предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах, предоставление содержания меняется на выплату соответствующей денежной суммы.

Рента направлена на удовлетворение потребностей граждан, эти граждане нуждаются в особой защите. Императивными правилами ГК установлен минимальный размер рентных платежей. Согласно правилам п.2 ст. 590, п. 2 ст. 597, п. 2 ст. 602 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 30 ноября 2011 г. N 363-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" 22) определение минимально возможного платежа по договорам ренты связывается с величиной прожиточного минимума на душу населения.

До 1 декабря 2011 г. размер ренты зависел от минимального размера оплаты труда в Российской Федерации. Постановлением Конституционного Суда РФ от 27 ноября 2008 г. № 11-П23 было признано не соответствующим Конституции РФ положение ч.2 ст. 5 ФЗ "О минимальном размере оплаты труда" в той части, в какой оно - во взаимосвязи с п. 2 ст. 597 и п. 2 ст. 602 ГК РФ, предусматривающими определение минимального размера платежей в зависимости от минимального размера оплаты труда, установленного законом, - предписывало исчислять платежи по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, с 1 января 2001 г. исходя из базовой суммы, равной 100 рублям.

Начиная с 1 января 2001 г. по настоящее время МРОТ был установлен в размере 100 рублей и не изменялся, в то время как величина прожиточного минимума изменяется ежеквартально на основании потребительской корзины и данных об уровне потребительских цен на продукты питания, непродовольственные товары и услуги и расходов по обязательным платежам и сборам.

Согласно новым правилам размер постоянной ренты и пожизненной ренты, установленный соответствующим договором, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины - не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. Стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением должна быть не менее двух величин прожиточного минимума на душу населения, определяемых по таким же правилам.

Как отмечает А.В. Демкина, при определении минимального размера рентных платежей необходимо учитывать24:

1. Минимальный размер рентных  платежей установлен только для  случаев, когда договором предусматривается отчуждение имущества бесплатно. Если соответствующим видом договора ренты предусмотрена передача имущества за плату, то в этом случае законодательством не предусмотрен минимальный размер рентных платежей, поэтому рента может быть любой. Этот вопрос отдан на усмотрение сторон договора ренты.

2. Размер ренты зависит от  величины прожиточного минимума  на душу населения в соответствующем  субъекте Российской Федерации  по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора  ренты. Для договоров постоянной  и пожизненной ренты это не менее одной соответствующей величины прожиточного минимума в субъекте Российской Федерации, для договора пожизненного содержания с иждивением - не менее двух соответствующих величин прожиточного минимума. Величина прожиточного минимума на душу населения и по основным социально-демографическим группам населения в субъектах РФ устанавливается в порядке, установленном законами субъектов РФ.

3. Если в соответствующем субъекте  Российской Федерации отсутствует  установленная законом такого субъекта величина прожиточного минимума на душу населения, в соответствующем субъекте размер ренты должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации для договоров постоянной и пожизненной ренты и менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по России для договора пожизненного содержания с иждивением (устанавливается Правительством РФ).

При этом размер соответствующей ренты, установленный договором на уровне величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения. Указанное правило введено с целью защиты гражданина, получающего денежные средства непосредственно на содержание, от инфляции и предоставляет возможность произвести перерасчет выплачиваемой суммы без обращения в суд. Плательщик ренты обязан самостоятельно производить перерасчет рентных платежей с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения. В случае если эта обязанность добровольно не выполняется, может быть вынесено соответствующее судебное решение.

Как уже отмечалось, рента направлена на удовлетворение потребностей граждан, поэтому законодатель и связал ее размер с соответствующей величиной прожиточного минимума. И если по договору пожизненной ренты и договору пожизненного содержания с иждивением выбор такого критерия и правила определения рентного платежа, по нашему мнению, оправдан, то для договора постоянной ренты подобные правила не совсем уместны.

Во-первых, стороной договора постоянной ренты могут быть не только граж-дане, но и юридические лица. Поэтому и неясно, почему размер такой ренты должен быть связан с величиной прожиточного минимума.

Во-вторых, не совсем оправдано положение об индексации размера постоянной ренты, ведь по правилам ст. 318 ГК РФ индексации подлежат суммы, выплачиваемые по денежному обязательству непосредственно на содержание гражданина. Стороной такого договора могут быть юридические лица. Например, М.И. Брагинский отмечал, что пункт 1 ст. 589 ГК РФ исключает, например, возможность получения ренты учреждением, созданным собственником для осуществления управленческой деятельности, и напротив, нет препятствий для того, чтобы получателем постоянной ренты оказалось такое учреждение, как больница или иная социально-культурная организация25. Таким образом, стороной такого договора могут быть юридические лица, следовательно, рентный платеж не будет направлен на содержание гражданина. Исходя из изложенного, подобное правовое регулирование представляется излишним.

В-третьих, предметом договора постоянной ренты не обязательно будет являться недвижимое имущество. В связи с чем возникнет проблема с определением соответствующей величины прожиточного минимума, которая связывается с местом нахождения имущества, являющегося предметом договора ренты.

По итогам первой главы можно отметить, что договор ренты – реальный (либо консенсуальный), возмездный и относится к числу алеаторных сделок. Сущность его заключается в передаче одной стороной имущества в собственность другой стороны и получении в обмен на него периодически определенных денежных сумм от плательщика либо пожизненного содержания с иждивением.

2 Актуальные вопросы практики регулирования отдельных видов договоров ренты

2.1 Вопросы практики правового  регулирования постоянной ренты

Глава 33 ГК РФ, посвященная договору ренты, называет три вида рентных отношений: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением. Однако, по мнению П.В. Крашенинникова, существует всего лишь два вида договора: постоянная рента и пожизненная рента. Договор пожизненного содержания с иждивением - это лишь разновидность договора пожизненной ренты.

По договору постоянной ренты и пожизненной ренты в собственность плательщику ренты может передаваться любое имущество, а по договору пожизненного содержания с иждивением - жилой дом, квартира, земельный участок или иная недвижимость.

Обязательства плательщика постоянной ренты бессрочны и могут быть прекращены только при выполнении ряда условий, установленных законом и (или) договором; обязательства плательщика пожизненной ренты прекращаются с момента смерти получателя ренты либо, если на стороне получателя ренты несколько граждан, - с момента смерти последнего из них.

Закон предоставляет сторонам договора возможность установить обязанность по выплате постоянной ренты на неограниченный срок. Это означает, что постоянная рента может выплачиваться бесконечно долго и в принципе не ограничена временными рамками.

В качестве получателей по договору постоянной ренты могут быть граждане, а также некоммерческие организации (общественные и религиозные организации, различные благотворительные, культурные, образовательные и иные фонды и т.п.), если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

При этом, получателями постоянной ренты могут выступать лишь собственники имущества, переданного под выплату ренты, но не лица, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления.

Договор постоянной ренты должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ст.422 ГК РФ).

В договоре постоянной ренты должно быть отражено: (см. Приложение Б)

1) обязательство получателя ренты передать свое имущество за плату или бесплатно в собственность другой стороне;

2) обязательство плательщика ренты систематически выплачивать платежи получателю на протяжении времени действия договора;

3) размер ренты и обеспечение выплат;

4) сроки выплаты рентных платежей;

5) условия расторжения договора;

6) иные условия.

Размер рентных платежей является существенным условием договора постоянной ренты, что объясняется рисковым характером такого соглашения, и должен быть определен сторонами в договоре.

При постоянной ренте основной формой рентных платежей является денежная. Вместе с тем, договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей (недвижимые и движимые вещи, неделимые вещи, сложные вещи, главная вещь и принадлежность, плоды, продукция и доходы, животные, валютные ценности, ценные бумаги), выполнения работ (изготовление или переработку (обработку) вещи либо на выполнение другой работы с передачей ее результата заказчику) или оказания услуг (услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживанию), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (п.1 ст.590 ГК РФ).

Выплата и получение ренты в иностранной валюте допустимы только с соблюдением правил и ограничений, содержащихся в законодательстве о валютном регулировании и валютном контроле. Во всех случаях, даже если стороны договорились о выплате постоянной ренты путем выполнения работ или оказания услуг, размер ренты должен быть выражен в договоре в определенной денежной сумме.