Правовое регулирование рентных отношений

Форма 09-д

 

 

 

 

Направление подготовки      ДОПУСК К ЗАЩИТЕ:

юриспруденция_                Приказ СГА № _______

                                                                                                               от «____»______2013 г.

 

 

 

 

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

 

 

 

Вид ВКР                         бакалаврская работа_____________

                ( бакалаврская работа, дипломная работа (проект), магистерская диссертация)

 

 

Тема: «Правовое регулирование рентных отношений»

 

 

Студентка:   / _______________ /

                                 Ф. И. О.                                                               подпись

 

№ контракта:                   Группа   _ _

 

 

 

Научный руководитель: __ / ______________ /

                        Ф. И. О.                                                                подпись

 

 

Дата представления работы «____» ______________ 2013 г.

 

 

 

 

 

 

 

 

Москва 2013 г.

 

Содержание

Введение ………………………………………………………………………..…….….3

1 Понятие и правовая характеристика  рентных правоотношений…………….……6

1.1 Правовая природа и сфера  применения договора ренты………………………..6

1.2 Порядок заключения и элементы  договора ренты………………………………15

1.3 Размер ренты и порядок ее выплаты……………………………………….……..24

2 Актуальные вопросы практики  регулирования отдельных видов договоров ренты……………………………………………………………………………………..29

2.1 Вопросы практики правового  регулирования постоянной ренты………..…...29

2.2 Актуальные вопросы заключения  и исполнения пожизненной ренты  и пожизненного содержания с  иждивением……………………………………………..38

Заключение……………………………………………………………………….……..52

Глоссарий……………………………………………………………………….…….....55

Список используемых источников…………………………………………….………58

Приложение А…………………………………………………………………………..62

Приложение Б…………………………………………………………………………...63

Приложение В…………………………………………………………………..……….64

Приложение Г…………………………………………………………………..……….65

 

 

Введение

 

С изменением в Российской Федерации экономической и правовой системы запреты и ограничения на получение доходов от имущества отпали. Открыты и более широкие возможности для применения рентных обязательств. Реализуя эти возможности, страховые и другие коммерческие организации распространяют практику приобретения у граждан квартир на условиях предоставления этим гражданам пожизненного содержания. Не противоречит сегодня общим положениям законодательства заключение договоров на отчуждение под выплату ренты и другого имущества, включая целые предприятия, иные имущественные комплексы, земельные участки, нежилые строения, а также движимое имущество: автомобиль, денежные средства, коллекции картин, фамильные драгоценности и др.

Связанные с отчуждением ценного имущества и устанавливаемые на длительный срок рентные отношения требуют специального урегулирования в законе. Решению этой задачи посвящена главы 33 Гражданского кодекса РФ1. Она вводит договор ренты в число сделок, прямо предусмотренных и урегулированных законом. При этом определяются как допустимые виды ренты, так и границы ее применения.

Договор ренты принадлежит к группе договоров гражданского права, предусматривающих отчуждение имущества за плату или бесплатно. Наиболее распространенным видом рентных правоотношений в настоящее время является пожизненное содержание с иждивением.

Актуальность темы бакалаврской работы связана с тем, что заключение договоров ренты в настоящее время стало весьма распространенным явлением. Однако этот вид договора не всегда оправдывает ожидания как одной, так и другой стороны. Зачастую условия договора ренты исполняются плательщиком ренты недобросовестно. Имеет место проблема определения минимального размера постоянной ренты, а также правила индексации рентных платежей, учитывая, что получателями ренты могут быть юридические лица.

Нуждается в дальнейшей детализации на уровне законодательного акта процедура фиксации и контроля за исполнением договора пожизненного содержания с иждивением, учитывая специфику самих действий по уходу, лечению, заботе о получателе ренты.

Сказанное не умаляет актуальности договора ренты, поскольку это гражданско-правовая сделка, заключаемая с очевидной выгодой для обеих сторон, и при правильном построении у нее гораздо больше достоинств, нежели недостатков.

Тема рентных правоотношений является недостаточно раскрытой в отечественном праве и научной литературе. Наиболее основательным научным трудом по данной теме является монография М.И. Брагинского и В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества»2.

Исследования правовой природы рентных правоотношений представлены в трудах А.В. Демкиной3, Н.Н. Дерюга4, В.С. Ем5, П.В. Крашенинникова6, и др.

Цель бакалаврской работы заключается в комплексном исследовании особенностей гражданско-правового регулирования рентных правоотношений с теоретической и практической точек зрения, выработке оптимальных предложений и рекомендаций по совершенствованию законодательства, регулирующего рентные отношения.

Реализация поставленной цели предполагает решение следующих задач:

– исследовать правовую природу договора ренты;

– дать анализ действующей нормативной правовой базы, на основе которой осуществляется правовое регулирование содержания договора ренты и ответственность сторон;

- исследовать актуальные вопросы практики правового регулирования отдельных видов договоров ренты.

Методология исследования основана на научном и системном анализе законодательства Российской Федерации, научной литературы, методы сравнительного правоведения формально-логическом методе толкования норм права, изучение и обобщение судебной практики, а также специальные методы, такие как: толкование закона, сравнительный анализ, методы аналогии права и аналогии закона и другие методы научного исследования.

Правовой основой бакалаврской работы является Конституция РФ7; Гражданский Кодекс РФ 8, Федеральный закон от 30 ноября 2011 г. N 363-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" 9 и др.

Структура работы обусловлена целью и задачами. Работа состоит из введения и двух глав, разбитых на параграфы и заключения. Во введении отражается актуальность исследования, поставлены цели и задачи исследования. В первой главе «Понятие и правовая характеристика рентных правоотношений», рассматривается понятие и правовая природа договора ренты, анализируется правовой механизм регламентации договора ренты. Во второй главе «Актуальные вопросы практики регулирования отдельных видов договоров ренты» рассматриваются вопросы специфики правового регулирования отдельных видов договора ренты: постоянной ренты; пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением.

 

1 Понятие и правовая характеристика  рентных правоотношений

 

1.1 Правовая природа и сфера применения договора ренты

 

Договор ренты, закрепленный в главе 33 ГК РФ, является новым для российского гражданского законодательства. В русском гражданском праве законодательство не предусматривало договора о ренте, но и не запрещало его. Рента имела различные формы. Обязательные рентные платежи, в частности, лежали на имении в виде вечного поземельного обременения. При этом выкуп ренты не допускался, вследствие чего владелец имения не мог освободиться от указанной обязанности, кроме как путем отказа от имения или передачи его другому владельцу. Существовала бессрочная рента с капитала, вытесненная договором займа. Некоторое время она использовалась как особый вид "вечной ренты", при которой плательщиком было само государство. Определенное развитие получило пожизненное содержание, которое возникло отчасти как результат существовавшего обычая отправлять в монастыри и церкви движимое и недвижимое имущество, в том числе денежные средства, в обмен на обеспечение своего содержания в виде пожизненной ренты. В России наравне с другими существовала особая форма ренты, которая возникала в виде платежей, обязанность уплаты которых принимал на себя тот, кто получал большую долю при разделе имения.

Суть ренты состояла в том, что она порождала право требовать от конкретного лица определенных денежных выплат, как правило, ежемесячно. При этом, хотя и не с самого начала возникновения этого института, рента выступала в двух разновидностях в зависимости от ее источника: рента с капитала и рента с недвижимого имущества. Последняя представляла собой обременение, лежащее на имении, и переходила к любому вместе с самим имением.

В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г10., как и в других актах гражданского законодательства того времени, договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка: никакое ростовщичество не допускалось вообще. Вместе с тем уже в годы нэпа участились случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания.

В ГК РСФСР 1964 г11. в главе о купле-продаже появились статьи, представлявшие собой разновидность того, что впоследствии стало пожизненной рентой. Речь идет о ст. 253 "Купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца" и ст. 254 "Прекращение договора купли-продажи жилого дома, проданного с условием пожизненного содержания продавца". Предметом договора могли быть только жилой дом или его часть и получаемое продавцом вознаграждение в натуре. Субъектный состав такого договора отличался той особенностью, что продавцами могли быть только нетрудоспособные лица, достигшие пенсионного возраста или имеющие инвалидность, покупателями - граждане, способные по возрасту и состоянию здоровья обеспечивать пожизненное содержание, в том числе уход и оказание помощи нетрудоспособному лицу.

ГК РСФСР 1964 г. предъявлял не только особые требования к субъектному составу сторон, но и предусматривал довольно жесткие основания расторжения договора:

- по требованию продавца, если покупатель не исполняет обязанностей, принятых на себя по договору;

- по требованию покупателя, если по не зависящим от него обстоятельствам его материальное положение изменилось настолько, что он не в состоянии предоставить продавцу обусловленное содержание, либо продавец полностью восстановил свою трудоспособность.

В случае смерти покупателя при жизни продавца договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца прекращался. Если договор прекращался по указанным основаниям, то дом должен был быть возвращен продавцу. Расходы по содержанию продавца не возмещались. Однако если расторжение договора было вызвано восстановлением трудоспособности продавца, то последний не вправе был требовать возврата дома и сохранял лишь право пожизненного безвозмездного пользования помещением, предоставленным ему по договору.

Несовершенство ст. 253, 254 ГК РСФСР способствовало забвению этого вида договора в 70-80-е гг. XX в.

Лишь с принятием законов, разрешающих гражданам иметь на праве собственности жилые помещения в многоквартирных домах, заключение договора купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца вновь получило широкое распространение. Фактически рента применялась гораздо шире, а на практике нередко данные отношения оформлялись либо договором дарения, либо завещанием, что, конечно же, в случае возникновения споров приводило и приводит к отсутствию надлежащей защиты участников данных отношений.

Как отмечает Н.Н. Дерюга, в настоящее время в связи с изменением социально-экономической обстановки в стране необходимость в указанных ограничениях, установленных ГК РСФСР 1964 г., отпала. При этом потребность в законодательной регламентации рентных отношении существенно возросла в связи с их массовым появлением в реальной жизни. Переход России к рыночным отношениям, предопределил появление в новейшем гражданском законодательстве института договора ренты.12

В части второй ГК РФ рента закреплена как одно из самостоятельных договорных обязательств, входящих в группу обязательств по передаче имущества в собственность.

Обязательство из договора ренты - общее понятие, включающее в себя также и пожизненное содержание с иждивением, вынесенное в наименование гл. 33 ГК РФ. Поэтому нормы первый параграф этой главы носят общий характер и применяются ко всем видам договора ренты, т.е. и к постоянной, и к пожизненной ренте, разновидностью которой в свою очередь является договор пожизненного содержания с иждивением.

Цель договора ренты состоит в передаче права собственности на предмет договора приобретателю на условиях периодической выплаты бывшему собственнику вознаграждения. Такое вознаграждение, выплачиваемое периодически, и называется рентой.

Рента является постоянным доходом, основанным на отчуждаемом имуществе, не связанный с предпринимательской деятельностью и регулярно получаемый рантье в форме процента с предоставляемого в заем (кредит) капитала, а землевладельцем - в форме земельной ренты со сдаваемого в аренду земельного участка.

В статье 583 ГК РФ договор ренты и пожизненного содержания с иждивением (далее - договор ренты) определен как правоотношение, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.