Общественное изъятие частной собственности для государственных и муниципальных нужд

- разрешается предоставление  большего по стоимости имущества  при условии оплаты разницы  в цене.

В законопроекте также уточняется порядок проведения рыночной оценки изымаемого имущества и расчета убытков в связи с изъятием земельного участка и предлагаются правила, позволяющие устранить колебания в рыночной цене (в большую или меньшую сторону) в связи с предстоящим изъятием. Например, предлагается не учитывать влияние в рыночной цене строительства того объекта, который предстоит возвести на изымаемом земельном участке, и который может вызвать увеличение или уменьшение рыночной стоимости земельных участков: дорога, атомная станция, парк. Вводятся и иные правила, которые должны привести к такой рыночной оценке, как если бы земельный участок продавался на свободном рынке осведомленным продавцом осведомленному покупателю.[5]

Финансово-экономическое обоснование  данного законопроекта постановило,  что порядок расходования   на изъятие объектов недвижимости для федеральных нужд будет осуществляться за счет средств федерального бюджета в пределах средств, запланированных федеральным законом о федеральном бюджете.

В любом случае реализация Закона позволит существенно сократить расходы бюджетной системы Российской Федерации при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд за счет двух нововведений.

В целом настоящий законопроект восполняет пробелы и устанавливает более простой и четкий порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, одновременно повышая уровень и качество гарантий лицам, чьи права подлежат прекращению в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Кроме того, ряд норм законопроекта непосредственно направлен на полноценную реализацию требования Конституции Российской Федерации о том, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Возможна и другая форма осуществления изъятия частной собственности для государственных и муниципальных нужд, но без применения законов об изъятии, а с применением условий купли-продажи.[13]

Прямая купля-продажа необходимого земельного участка является альтернативой для громоздкой и сложной процедуры по изъятию соответствующего земельного участка. Судебная практика показывает, что совершении указанных сделок, суды признают их вполне легитимными и исключают при этом применение положений законодательства Российской Федерации об изъятии. Применяются лишь правила о купле-продаже (гл. 3 ГК РФ).[2] 

Ничто не мешает приобрести Российской Федерацией в свою собственность земельные участки в результате заключения соответствующих договоров купли-продажи (абзац четвертый п. 1 ст. 16 ЗК РФ). В этом случае стороны действуют по доброй воле и свободны в выборе условий и стоимости приобретаемого земельного участка.[3]

  Совершенствование правового регулирования изъятия частной собственности для государственных и муниципальных нужд необходимо,  как ради развития  государства в целом, так и ради роста благосостояния отдельных граждан данного государства.[5]

 

Заключение

  Подводя итог по всему вышесказанному, необходимо отметить, что процедура  изъятия частной собственности для государственных и муниципальных нужд является сложным и многоструктурным процессом. Для того, чтобы  изъятие собственности происходило с соблюдением всех гарантий частной собственности на землю, государством была  создана законодательная база, регулирующая действия государства и собственника в вопросе изъятия частной собственности.

 Основополагающие  статьи  об основах  владения и распоряжения частной собственностью располагаются  в Конституции РФ, где в статье 35 прописаны основные права на частную собственность.

Следующим уровнем регулирования частно-государственных  отношений является Гражданский кодекс РФ (ст. 279-282) , где первая часть   содержит общие положения, нормы о праве собственности и других вещных правах, а также общую часть обязательственного права.

Далее  правовой регулирующей нормой изъятия частной  собственности для государственных нужд является Земельный кодекс РФ (ст. 31 (п. 1,4,8), ст. 45 (п. 5), ст. 49, ст. 55, Статья 56.1,  ст. 57, ст. 63, 70.1), где определен приоритет охраны земли перед ее использованием в качестве объекта недвижимости. 

Права собственности и другие вещные права на жилые помещения  так же присутствуют  в Жилищном кодексе РФ (гл. V, статье 32 п.1,2,3,4,5,6,7,8,9,12) отражены  права при изъятии частной собственности для государственных нужд.

На основе данных законов земельного, гражданского и жилищного кодексов  процедура изъятия проходит по следующим ступеням:

1. Подготовка и принятие решения об изъятии земельного участка
2. Информирование собственника частной собственности
3. Государственная регистрация решения об изъятии земельного участка.
4. Заключение соглашения с собственником или обладателем иного права на земельный участок, подлежащий изъятию.
5. Предъявление иска в суд об изъятии земельного участка.
6. Государственная регистрация перехода права собственности, прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды.

Ступенчатая  система изъятия частной собственности  помогает отследить законность действий государства  и сохранность прав на частную собственность владельца.

В целях минимизации потерь  для собственника и положительного решения в пользу государства существуют  определенные формы изъятия частной собственности. Одной  из таких  форм изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд признается выкуп.

Таким образом, исходя из статьи 281 ГК РФ и статьи 57 ЗК РФ, в определение  выкупной цены включаются две  стоимости:

• рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества (рыночная стоимость определяется в соответствии с законом «Об оценочной деятельности»); 
• убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Существует еще одна из форм, в рамках которой происходит изъятие земельного участка. Так согласно пункту 3 статьи 281 ГК РФ по соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. При этом предполагается, что сравнение в цене должно осуществляться по тем же признакам, что и ее определение.

При таких условиях выкупа собственник  имеет возможность получить полное возмещение ущерба, причиненного ему  при изъятии частной собственности для нужд государства, но только при условии, что стороны (государство и собственник)  данного соглашения о выкупе будут действовать в соответствии с ранее указанными законами.

  В теории, осуществление изъятия частной собственности для нужд государства, происходит в соответствии с законами и соблюдением всех прав собственника. Но теория, как правило,  в полной мере не выполняется  на жизненной практике.

Проблему   изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд  можно отследить на примере подготовки к XXII зимних Олимпийских игр в городе Сочи.

По постановлению правительства города Сочи:

«Как подчеркнул руководитель Минрегиона, для строительства объектов, необходимых для проведения Олимпиады, требуется 4500 га земли, из которых 2870 приходится на горный кластер, 1548 – на городской и 905 – на прибрежный»

По данным оценки  объекта  площадью в 555м2 , по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи изъятие частной собственности  проходит путем расчета рыночной стоимости и убытков по затратному и сравнительному подходам.

Таким образом из основных выводов следует, что итоговая цена объекта оценки, при изъятии  частной собственности в г.Сочи для построения олимпийских объектов, составит 6 844 635 рублей. При определении итога решено было использовать результаты, получившиеся в ходе вычисления рыночной стоимости затратным путем.

Размер  убытков, причиненных  правообладателем изымаемого земельного участка…принадлежащего на праве общей долевой собственности Гражданина N и Гражданина M, определен по состоянию на  20.01.10г. составляет 1 151 375руб.

По данным на август 2011 года в Сочи было изъято 1200 индивидуальных земельных участков, более 2000 владельцев получили компенсацию. В то же время некоторые неформальные собственники до сих пор не получили ни денежной компенсации, ни альтернативного жилья. Ряд жителей Сочи считают несправедливым то, каким образом проходила процедура изъятия их собственности и то, каков размер полученной компенсации, они намерены бороться в дальнейшем за свои права.

Изъятие частной собственности для государственных нужд необходимо не только для строительства крупных объектов, но и так же для модернизации транспортной инфраструктуры. Таким  примером является  гражданское дело №2-9/2011г.  по иску администрации города Екатеринбурга к Комаровой Е.И. об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности.

Данное гражданское  дело №2-9/2011г.  по иску администрации города Екатеринбурга к Комаровой Е.И. об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд решилось в пользу общественной модернизации.

С целью совершенствования законодательной системы, касающейся изъятия частной собственности для государственных нужд, разработан Федеральный закон № 304493-5 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд". 

В целом настоящий законопроект  устанавливает более простой и четкий порядок изъятия земельных участков, одновременно повышая уровень и качество гарантий лицам, чьи права подлежат прекращению в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

 

Список литературы:

1. "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.12.2012)
3. Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.07.2012)
4. Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.06.2012)
5. Проект Федерального закона N 304493-5 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд"/Валенчук О.Д/ ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении, 18.10.2011г.
6. Государственные и муниципальные нужды — основания изъятия (выкупа) земельного участка/ Дихтяр А.И., Клейменова Е.С.  // Юрист. 2007. № 11. С. 34-39.
7. Проблемы изъятия земельных участков для государственных нужд  /Н.В. Волович/ «Оценочная деятельность» №1/2008- 46 стр.
8. Изъятие земель для государственных нужд журнал Деньги, № 19, 2006г.
9. Изъятие земель для государственных и муниципальных нужд (основания, процедура)/Трубкин Н.В/ журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование", номер 1 (46), май 2011г.
10. Отчет  в соответствии с договором № 05-20/3-9: отчет об определении рыночной стоимости жилого дома с постройкой и иных правомерно возведенных объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49 площадью 555м2 , по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи и принадлежащих на общей долевой собственности для целей изъятия»/Государственная корпорация по строительству олимпийских объектов и развития города Сочи//отчет № 05-20/3-9, стр.109, Краснодар, 2010г.
11. http://subschet.ru/subschet.nsf/docs/C3257427001FF632C32578F70049EF10.html- порядок изъятия частной собственности  под строительство
12. http://www.zemso.ru/catalogue_1161_1.htm- порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд является предметом регулирования федерального законодательства (земельного и гражданского).
13. http://www.juristlib.ru/book_9140.html- вопрос правового регулирования изъятия (выкупа) земельных участков для государственных и муниципальных нужд в законодательстве.
14. http://help-realty.ru/spravochnik_sobstvennika/page23.html- основания и порядок изъятия земельных участков
15. http://www.samoupravlenie.ru/31-06.php - возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд на примере города Сочи  /Ивченко Е.В/
16. http://www.socpolitika.ru/rus/social_policy_monitoring/comments/document7035.shtml- сфера принудительного изъятия земли для «общественных нужд» в России
17. http://mega-e.su/info/zakonodatelstvo/razmeryi-kompensatsii-pri-izyatii-zemelnogo- uchastka/- размеры компенсации при изъятии земельного участка
18. http://www.associacia-pgdt.ru- правовое регулирование отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд
19. http://legalquest.ru/grazhdanskoe-pravo/spory-v-svyazi-s-izyatiem-zemelnyx-uchastkov-dlya-gosudarstvennyx-i-municipalnyx-nuzhd.html- споры в связи с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд
20. http://www.gcourts.ru/case/378421- гражданское дело №2-9/2011   по иску Администрации города Екатеринбурга к Комаровой Е.И. об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа.

 

 

 

 

 

 

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ

 

Приложение 1.

Проект федерального закона N 304493-5

"О внесении изменений  в некоторые законодательные  акты Российской Федерации в  части совершенствования порядка  изъятия земельных участков для  государственных или муниципальных  нужд"

(внесен депутатом ГД  О.Д. Валенчуком)

Досье на проект федерального закона

См. пояснительную записку

финансово-экономическое обоснование

Перечень законодательных актов для изменения

Статья 1

Внести в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, N 32, 2006, N 52, ст. 5498; 2007, N 27, ст. 3213; 2008, N 29, ст. 3418;) следующие изменения:

1) пункт 1 статьи 239 изложить в следующей редакции:

"1. Прекращение права  собственности на здания, сооружения, или другое недвижимое имущество, расположенные на земельном участке, изымаемом для государственных  и муниципальных нужд либо  ввиду его ненадлежащего использования, осуществляется одновременно с  таким изъятием в порядке, предусмотренном  соответственно статьями 279 - 282 и 284 - 286 настоящего Кодекса";

2) статью 279 изложить в следующей редакции:

"Статья 279. Изъятие  земельного участка для государственных  или муниципальных нужд

1. Земельный участок может быть изъят для государственных или муниципальных нужд путем его выкупа у собственника или путем прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

2. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимают федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, определенные в соответствии с земельным законодательством.

4) статью 281 изложить в следующей редакции:

"Статья 281. Выкупная  цена и убытки при изъятии  земельных участков для государственных  и муниципальных нужд.

1. За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его собственнику выплачивается выкупная цена.

2. При определении выкупной цены в нее включается рыночная стоимость земельного участка, а также все убытки, причиненные собственнику земельного участка. Определение рыночной цены земельных участков, а также убытков, причиняемых изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.