Общественное изъятие частной собственности для государственных и муниципальных нужд

По существу, как это следует из содержания ст. 32 ЖК РФ, полномочия органов местного самоуправления сводятся к реализации принятого вышестоящим органом решения об изъятии жилого помещения путем его выкупа. Именно в таком понимании следует подходить к нормам статей ЗК РФ и других законов, где говорится о полномочиях органов местного самоуправления по изъятию земельных участков.[4]

При этом собственник жилого помещения должен быть извещен о принятом решении не менее чем за год до предстоящего изъятия жилого помещения и дате государственной регистрации этого решения.

До истечения годичного срока выкуп жилого помещения допускается только с согласия собственника. По своей природе решение органа исполнительной власти об изъятии жилого помещения представляет собой административный акт и, как вытекающий из публично-правовых отношений, он может быть обжалован.

Юридически значимыми фактами, которые устанавливаются судом для правильного разрешения этих дел, являются:

— принятие решения об изъятии земельного участка компетентным органом (ст. 279 ГК РФ);

— принятое решение об изъятии земельного участка соответствует целям, предусмотренным законом, т.е. обусловлено государственными или муниципальными нуждами (ст. 239 ГК РФ; ст. 49 ЗК РФ);

— изъятие земельного участка неизбежно ведет к прекращению права собственности на объекты недвижимости, расположенные на этом участке ввиду невозможности использования их по своему назначению (ст. 239 ГК РФ).

При отсутствии любого из этих условий по жалобе гражданина должно быть принято положительное решение.[6]

Сам по себе акт об изъятии жилого помещения не отменяет и не ограничивает права собственника по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением, пока соглашение о выкупной цене (гражданско-правовой договор) не достигнуто и фактически не исполнено либо не принято судом решение о выкупе жилого помещения. Если соглашение о выкупной цене достигнуто либо постановлено решение суда о выкупе жилого помещения, они подлежат государственной регистрации и являются основаниями для прекращения права собственности на жилое помещение.

В случае несогласия собственника земельного участка с таким решением, или отсутствие соглашения с ним о выкупной цене перечисленные органы могут предъявить в суд иск о выкупе земельного участка не ранее чем по истечении одного года с момента получения собственником земельного участка письменного уведомления о принятии решения об изъятии и не позднее двух лет с момента направления такого уведомления.

Если иск о выкупе земельного участка предъявлен до истечения одного года с момента получения собственником земельного участка уведомления о принятии решения об изъятии, либо позднее двух лет с момента его направления собственнику, исковое требование указанных органов не подлежит удовлетворению.

Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда (статья 55 ЗК РФ).[11]

Под равноценным возмещением понимается- выкупная цена земельного участка, в которую в силу п. 2 ст. 281 ГК РФ и п. 4 ст. 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.[2] [3]

Согласно ст. 280 ГК РФ собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (ст. 281 ГК РФ) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о его выкупе.[2]

В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Рыночная стоимость земельного участка согласно ст. 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». [15]

Таким образом,   в законах прописан  довольно полный перечень оснований, порядка и форм изъятия частной собственности для  нужд государства. Но не все законы удовлетворяют  качеством применения их на практике при процессе изъятия собственности. На данный момент остаются не ясными вопросы по поводу того,  какой орган ответственен за процедуры изъятия и каков принцип возмещения убытков в связи с определением их стоимости.

Для решения этих неясных моментов  на данный момент в Государственной Думе РФ находится на рассмотрении новый федеральный закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд"  № 304493-5. (Совершенствование порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд), предложенный депутатом Государственной думы Валенчуком О.Д. в 2009 году. [приложение1]

Данная цель предусматривает устранение недостатков правового регулирования порядка изъятия земельных участков и иных объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд, а также порядка изъятия ненадлежащее используемых земельных участков.

1.2 Процедура изъятия частной  собственности для государственных и муниципальных нужд.

  Сама дискуссия о теоретических основах прекращения прав собственности в пользу общества все в большей степени ориентируется на решение вопросов развития организационно-правового механизма и экономической оценки компенсации изымаемой собственности.

Российское законодательство, как и законодательства других стран с рыночными отношениями в сфере землепользования, прямо указывает, что изъятие земельных участков и других объектов недвижимости из частной собственности «для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях», и фактически дает исчерпывающий перечень таких случаев в статье  ст.  49 ЗК РФ.[6]

 Порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд является предметом регулирования федерального законодательства, в частности таких сводов законов, как Гражданский, Земельный и Жилищный кодексы РФ.

  Положениями ЗК РФ (п. 4 п. 1 ст. 9, п. 3 ст. 55) и ГК РФ (п. 2 ст. 279) устанавливается, что именно на федеральном уровне подлежат регулированию[7]:

• порядок подготовки и принятия решений об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
• порядок выкупа земельного участка у его собственника;
• порядок определения выкупной цены земельного участка;
• порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком;

  Предусмотренная действующим законодательством процедура изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд состоит из следующих элементов[9]:

  1. Подготовка и принятие решения об изъятии земельного участка, при этом органы местного самоуправления обязаны информировать лиц, у которых земельные участки могут быть изъяты в связи с их намечаемым предоставлением для строительства, о возможном изъятии.[6]

 П. 3 ст. 32 ЗК РФ устанавливает, что при выделении земельного участка под строительство для государственных или муниципальных нужд одновременно с решением о предоставлении данного участка принимается решение о форме его изъятия.[11]

В решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд включаются данные[13]:

- позволяющие установить  изымаемый земельный участок (местонахождение, площадь, кадастровый номер участка  и т.д.), при этом прилагается  кадастровая карта (плана) земельного  участка;

- конкретизирующие цель  предстоящего изъятия, срок, в течение  которого предстоит осуществить  изъятие;

- указывающие лицо, у которого  производится изъятие участка, и  правовые основания, по которым  ему принадлежит земельный участок;

- поручения соответствующим  органам (службам) об извещении указанного  лица о принятом решении, об  обеспечении государственной регистрации  решения в установленном порядке  и извещении указанного лица  о произведенной регистрации;

- указание на права  лица в связи с предстоящим  изъятием;

- поручения о подготовке  проекта соглашения с лицом, у  которого изымается земельный  участок;

При необходимости в решение об изъятии могут быть включены и другие данные.

  2. Информирование собственника земельного участка, землевладельца, землепользователя, арендатора земельного участка о предстоящем изъятии земельного участка.[12]

Законодательство предусматривает трехкратное предоставление собственнику, землевладельцу, землепользователю, арендатору земельного участка информации, связанной с изъятием земельного участка:

- до принятия решения  о предварительном согласовании  места размещения объекта, утверждающего  акт о выборе земельного участка  для строительства, указанным лицам  должна предоставляться информация  о возможном изъятии земельного  участка (п. 4 ст. 31 ЗК РФ). В этих  случаях допускается информация  через СМИ;[3]

- после принятия решения  об изъятии земельного участка  лицо, у которого земельный участок  изымается, должно быть уведомлено  органом, принявшим такое решение, о предстоящем изъятии не позднее, чем за один год до этого (ст. 63 ЗК РФ, п. 3 ст. 279 ГК РФ). Данное  правило является обязательным - без предоставления данной информации  изъятие невозможно;[2][3]

- собственник земельного  участка, подлежащего изъятию, а  также лицо, использующее земельный  участок на праве пожизненного  наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, должны быть  извещены о произведенной государственной  регистрации решения об изъятии  земельного участка, с указанием  даты регистрации (п. 4 ст. 279, ст. 283 ГК  РФ); данный вид информирования  также обязателен, однако он имеет  отношение уже к следующему  этапу процедуры изъятия земельного  участка.[2]

3. Государственная регистрация  решения об изъятии земельного  участка. Обязательность гос. регистрации  решения об изъятии земельного  участка предусмотрена лишь Гражданским  кодексом РФ (п. 4 ст. 279).[2]

Государственная регистрация решений об изъятии земельных участков осуществляется в Управлении Федеральной Регистрационной службы, органом, осуществляющим изъятие.

Правовые последствия государственной регистрации решений об изъятии земельных участков заключаются в том, что с момента регистрации лицо, у которого изымается земельный участок, несет риск отнесения на него расходов, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на данном участке, проведением на нем иных мероприятий, существенно повышающих стоимость земли.

  4. Заключение соглашения с собственником или обладателем иного права на земельный участок, подлежащий изъятию. Данный этап наступает при согласии правообладателя с предстоящим изъятием у него земельного участка и при отсутствии спора об условиях изъятия.[13]

Основная цель соглашения - определить выкупную цену изымаемого земельного участка (или размер убытков - при изъятии участков у землевладельцев, землепользователей, арендаторов, т.е. лиц, не являющихся собственниками участка), сроки выплаты выкупной цены или возмещения убытков, другие условия изъятия.

Соглашение заключается в свободной форме, с соблюдением положений гражданского законодательства о правилах совершения сделок. При изъятии земельного участка у собственника в качестве обязательного условия соглашение должно включать обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования (в зависимости от того, кем производится изъятие) уплатить выкупную цену земельного участка (п. 1 ст. 281 ГК РФ).[2]

Соглашение может быть заключено в любое время, в том числе до истечения одного года с момента уведомления правообладателя о принятии решения об изъятии земельного участка.

  5. Предъявление иска в суд об изъятии земельного участка.[12]

Данный этап имеет место при необходимости принудительного изъятия земельного участка, т.е. в случаях, когда обладатель прав на участок не согласен с его изъятием либо с условиями изъятия (с размером выкупной цены и т.д.).

Действующее законодательство ограничивает право органа, принявшего решение об изъятии, на предъявление соответствующего иска в суд двухлетним сроком с момента направления уведомления о предстоящем изъятии земельного участка (ст. 282 ГК РФ).[2] Учитывая то, что уведомление об изъятии должно быть направлено не позднее чем за год до предстоящего изъятия, в распоряжении изымающего органа остается не более одного года для предъявления иска. Законодательство не содержит прямого запрета изымающим органам обратиться в судебные органы и до истечения годичного срока с момента направления уведомления (при условии явно выраженного несогласия обладателя прав на земельный участок с изъятием участка или условиями изъятия), однако все же в этом случае в удовлетворении искового заявления соответствующего органа должно быть отказано.