Общественное изъятие частной собственности для государственных и муниципальных нужд

  Доходом обладателей прав на земельные участки является разница за определенный период времени между денежными поступлениями и денежными выплатами (далее - денежный поток).

   При этом под дисконтированием для целей настоящих методических рекомендаций понимается процесс приведения всех будущих доходов к дате проведения расчета убытков, по соответствующей ставке дисконтирования. При определении ставки дисконтирования следует учитывать[17]:

• безрисковую доходность капитала за период;
• величину премии за риск, связанный с осуществлением на земельном участке предпринимательской деятельности обладателем права;
• доходность капитала в других отраслях предпринимательской деятельности со сравнимыми показателями предпринимательских рисков.

 Безрисковая доходность капитала определяется как доходность при наименее рискованном вложении капитала (например, доходность по депозитам банков высшей категории надежности или доходность к погашению по государственным ценным бумагам).

  В заключении о размере убытков указывается календарная дата, по состоянию на которую определен размер убытков. При этом расчет размера убытков, причиненных обладателям прав на земельные участки их изъятием, временным занятием или ограничением прав на них, осуществляется по состоянию на календарную дату, предшествующую дню принятия решения об изъятии земельного участка, временном занятии земельного участка или об ограничении прав соответственно.

Итоговая величина размера убытков, указанная в заключении о размере убытков, составленном в соответствии с настоящими Методическими рекомендациями, может быть признана рекомендуемой для целей возмещения убытков, если с даты составления заключения о размере убытков до даты возмещения убытков прошло не более 6 месяцев.

  В данное заключение о размере убытков рекомендуется, в том числе, включать:

сведения об обстоятельствах, вызвавших необходимость возмещения убытков (изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, их временное занятие, ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшение качества земель в результате деятельности других лиц), описание их признаков;

сведения об основаниях для возмещения убытков;

сведения о государственной регистрации права на земельный участок в тех случаях, когда указанная регистрация является обязательной;

сведения об обременениях прав на земельный участок и самого земельного участка;

основание возникновения права на земельный участок у их обладателей;

определение правомочий обладателей прав на земельные участки;

описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;

описание улучшений земельного участка;

фотографии земельного участка;

характеристику состояния рынка земли и иной недвижимости, прав на земельные участки.

  Используемая при проведении расчета размера убытков информация является достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к изменению характеристик, использованных при проведении расчета размера убытков и итоговой величины размера убытков, установленной в заключении.

  Существует еще одна из форм, в рамках которой происходит изъятие земельного участка. Так согласно п. 3 ст.281 ГК РФ по соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.[2] Иными словами, законодательство допускает предоставление со стороны Российской Федерации участка низшей стоимости, чем изымаемый участок. Предполагается, что сравнение в цене должно осуществляться по тем же признакам, что и ее определение. В частности, если для изъятия требуется рыночная цена, то и для предлагаемого земельного участка взамен изымаемого, требуется определение рыночная стоимости, тем более, что участок, предлагаемый в качестве замены изымаемому вовлекается в сделку, а следовательно подлежит обязательной оценке (абзац четвертый статьи 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Тем самым, по сути, будут сопоставляться два отчета об оценке, двух земельных участков. Следует отметить, что рыночная стоимость земельных участков может совпадать, однако, как было отмечено, помимо цены за участок, государство обязано компенсировать убытки, причиняемые изъятием, сумма которых будет выше рыночной стоимости предлагаемого взамен участка.

  Вместе с тем в рамках указанной проблемы также актуальным является вопрос о  вторичных  правах на землю. Однако открытым остается вопрос о размере такой компенсации. П. 2 ст. 281 ГК РФ требует, чтобы это была рыночная стоимость. В свою очередь, законодательство Российской Федерации исходит из иных принципов предоставления компенсации.[16]

В свою очередь результаты могут отклоняться от рассчитанных затрат, так как в изъятии частной собственности для государственных нужд большую роль играет социальный фактор, в частности граждане, которые не осведомлены в расчетных вопросах и готовы отстаивать свои интересы на собственность, невзирая на методику оценщиков.

 

2.2  Практика компенсирования  государством изымаемого имущества для государственных и муниципальных нужд.

  Проблему   изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд  можно отследить на примере подготовки к XXII зимних Олимпийских игр в городе Сочи.   Снос частных построек и изъятие земельных участков, расположенных вдоль побережья уже началось с 1 января 2008 г. Изъятие земель в городе Сочи будет регулироваться нормами закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с организацией и проведением 22 зимних Олимпийских игр 2014 года в городе Сочи».[15]

  По постановлению правительства города Сочи:

«Как подчеркнул руководитель Минрегиона, для строительства объектов, необходимых для проведения Олимпиады, требуется 4500 га земли, из которых 2870 приходится на горный кластер, 1548 – на городской и 905 – на прибрежный.»[15]

  В начале апреля 2009 года правительство утвердило перечень федеральных земельных участков в Сочи, которые будут предоставлены жителям города, подлежащим переселению из-за строительства олимпийских объектов. Число выкупаемых участков — порядка 250. Общий объем земель, подлежащих выкупу и изъятию, составляет более 4,5 тыс. га. Ранее сообщалось, что участки земли в Имеретинской долине Сочи государство планирует изъять у граждан по цене примерно в $100 тыс. за сотку. Госдума приняла поправки в законодательство, по которым собственники жилья на земле, изымаемой под строительство олимпийских объектов, не будут платить налог с полученной от государства компенсации.[16]

По данным оценки  рыночной стоимости участка площадью в 555м2 , по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи изъятие частной собственности проходит путем расчета рыночной стоимости и убытков по затратному и сравнительному подходам.[10]

Отсутствие преследования целей финансовой выгоды в связи с п. 6 Методических рекомендаций по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов  федерального  значения и (или) предоставляемых  в рамках №310-ФЗ, включающих расчет …размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям объектов недвижомсти в связи с их изъятием…утвержденные решением Национального Совета по оценочной деятельности (протокол НСОД от 23.12.09г. №5), а так же учитывая цели и задачи настоящей оценки (определение рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенных на земельном участке для целей изъятия), доходный подход при определении рыночной стоимости единого объекта недвижимости не применяется.[16]

Определение рыночной стоимости по затратному методу дало следующие окончательные результаты[10]:

 

 

прим. Стоимость улучшений будет учтена при расчете убытков.

Таким образом, рыночная стоимость жилого дома с постройкой, Литер А, иных правомерно возведенных объектов недвижимого имущества (право общей долевой собственности  Гражданину N(1/2 доля) и Гражданину М(1/2доля) и изымаемого земельного участка…площадью 555м2 (право общей долевой собственности Гражданину N(7/8доля) и Гражданину М(1/8доля))...по состоянию на 20.01.10г. составила:

5 044 950руб.+1 212 480руб. +587 205руб. = 6 844 635 руб.

в.т.ч:  1) стоимость 7/8 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и 1/2  доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и иные правомерно возведенные объекты недвижимого имущества, принадлежащие Гражданину N:

4 414 331руб.+ 606 240руб+293 603руб.= 5 314 174руб.

2) стоимость 1/8 доли в праве общей  долевой собственности на земельный  участок и 1/2  доли в праве  общей долевой собственности  на жилой дом и иные правомерно  возведенные объекты недвижимого  имущества, принадлежащие Гражданину  M:                

630 619руб. + 606 240руб.+ 293 602руб.= 1 530 461руб.

Так затратный подход, в рамках изъятия частной собственности, использует метод выделения и распределения прав собственности.

Расчет рыночной  стоимости сравнительным подходом выявил следующие результаты[10]:

 

 Принято считать, что на развитом рынке сравнительный подход дает достаточно точный результат, т.к. основан на информации о сделках (или ценах предложений) с аналогичными объектами недвижимости. По этой причине данные о стоимости объектов-аналогов служат наилучшим ориентиром для определения стоимости оцениваемой недвижимости.

Определение стоимости изымаемого имущества включает в себя и расчет убытков.

Размер  убытков, причиненных  правообладателем изымаемого земельного участка…принадлежащего на праве общей долевой собственности ГражданинаN и Гражданина M, определен по состоянию на  20.01.10г. составляет[10]:

 

853 165руб+ 298 210руб.= 1 151 375руб.

Для окончательного согласования результатов оценки, необходима чтобы сумма весовых коэффициентов составила 1(или 100%), что покажет какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из методов оценки, в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемых объектов (с учетом целей оценки).

Целью сведения решения  используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и тем самым выработка единой стоимости оценки.[10]

Основные факты и выводы
Наименование объектов оценки в соответствии с заданием на актуализацию, полученным от заказчика к договору №05-20/3-9__ от 20.01.2010г.	Земельный участок(земли населенных пунктов) 23:49__площадью 555м2 , принадлежащих на праве общей долевой собственности Гражданину N и M, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи Жилой дом с постройкой литер А,Г, общей площадью 83,4 м2, принадлежащей на праве общей долевой собственности Гражданину M(1/2 доли) и N(1/2 доли),расположенный по адресу: Краснодарский край, город  Сочи Иные правомерно возведенные объекты недвижимого имущества и сооружения, расположенные на изымаемом земельном участке.
Вид права на земельный участок	Общая долевая собственность
Правообладатели земельного участка	Гражданин N (7/8 доли) Гражданин M (1/8 доли)
Цель оценки и вид стоимости	Определение рыночной стоимости
Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке (информационно):
Затратный подход	6 844 635 руб., в.т.ч: Стоимость 7/8 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом иные правомерно возведенные объекты недвижимого имущества, принадлежащие Гражданину N: 5 314 174 руб. Стоимость 1/8 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом иные правомерно возведенные объекты недвижимого имущества, принадлежащие Гражданину M: 1 530 461 руб.
Сравнительный и доходный  подходы	Мотивированный отказ от применения подхода
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки	Использование расчетов  затратного подхода

Таким образом из основных выводов следует, что итоговая цена объекта оценки, при изъятии  частной собственности в г.Сочи для построения олимпийских объектов, составит 6 844 635 рублей. При определении итога решено было использовать результаты, получившиеся в ходе вычисления рыночной стоимости затратным путем.